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Maison à vendre Livinhac-le-Haut

Bien expiré
VilleLivinhac-le-Haut (12)
Surface96
Coût Total152 420
Loyer Annuel7 618
Rentabilité5.00%
Cashflow/mois-215
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 96 m²
Prix au m² : 718,75 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

EXCLUSIVITE MAISON DE VILLAGE EN PIERRES Située à Laroque-Bouillac, cette maison de 95 m² propose un cadre charmant et authentique avec une terrasse offrant une vue panoramique sur le Lot. Cette maison est composée d'une entrée, salon séjour cuisine indépendante salle d'eau rénovée 3 chambres spacieuses wc indépendant. La maison dispose d'un sous-sol complet, parfait pour créer des espaces de rangement. Ce bien est équipé d'un chauffage au fioul et d'une fosse septique. Une possibilité d'acquérir une grange 65m² x 2 en supplément, offrant ainsi un potentiel de stockage supplémentaire, toiture grange 2006. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie F, Classe climat F Logement à consommation énergétique excessive. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

  • https://files.netty.immo/file/company54044kwe/160/28H8s/honoraires_4.pdf
Ville : Livinhac-le-Haut
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12300
Coordonnées : 44.591500, 2.228530
Total : 152 420
Prix d'acquisition : 69 000
Travaux : 77 900
Valeur du bien : 146 900
Frais de notaire : 5 520
Coût estimé : 5 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96
Loyer prédit : 6.61€/m²/mois
Fourchette : 5.19€ - 8.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 635€/mois
Loyer annuel estimé : 7618€/an
Fourchette totale : 499€ - 808€/mois
Fourchette annuelle : 5984€ - 9697€/an
Rentabilité brute :5.00%
Fourchette de rentabilité :3.93% - 6.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 420
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :743,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :43,19€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 786,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 651,84
Coût de l'assurance :12 955,70
Taxe foncière : 761,75€/an
Soit par mois : 63,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 634,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 850,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-215,45€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 253 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul actuel
Quantité: 1 système pour 96 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 96 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + nombre de prises à évaluer
Raison: DPE F - Maison - Normes électriques à respecter
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à niveau de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: toute la maison
Raison: DPE F - Maison - Assurer le bon fonctionnement des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :77 900(811 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:4 800
    Isolation toiture/combles: 96 m² × 50€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:9 600
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:10 800
    Rénovation lourde chambres: 45 m² × 240€/m² = 10800€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries intérieures, main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:1 200
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale:3 000
    Mise à niveau plomberie générale: 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Livinhac-le-Haut (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 900✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 635 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 618 €/an
Calcul : 635 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 904 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 420 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 518 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 762 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 77 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 84 084
Revenus locatifs : +7 618
Charges déductibles : -84 084
Résultat foncier Année 1 : -76 467(Déficit de 76 467 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 55 067
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 184 €/an
Revenus locatifs : +7 618
Charges déductibles : -6 184
Résultat foncier Années 2+ : 1 433 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 55066.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 61884 0894 909-76 47221 400 €55 072 €55 072 €
27 7706 0564 7761 713--53 358 €
37 9255 9194 6392 006--51 352 €
48 0845 7774 4972 306--49 046 €
58 2455 6314 3512 614--46 432 €
68 4105 4804 2002 931--43 501 €
78 5795 3234 0433 255--40 246 €
88 7505 1623 8823 588--36 658 €
98 9254 9953 7153 930--32 728 €
109 1044 8233 5434 281--28 447 €
119 2864 6453 3654 641--23 806 €
129 4714 4613 1815 011---
139 6614 2712 9915 390---
149 8544 0752 7955 779---
1510 0513 8722 5926 179---
1610 2523 6622 3826 590---
1710 4573 4462 1667 011---
1810 6663 2221 9427 444---
1910 8802 9911 7117 888---
2011 0972 7531 4738 345---
2111 3192 5061 2268 813---
2211 5462 2519719 294---
2311 7771 9887089 788---
2412 0121 71643610 296---
2512 2521 43615610 817---
TOTAL243 991180 55170 65263 44021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 63 440
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 618 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 600 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 600-6 420+8 020
2+1 6000+1 600
3+1 6000+1 600
4+1 6000+1 600
5+1 6000+1 600
6+1 6000+1 600
7+1 6000+1 600
8+1 6000+1 600
9+1 6000+1 600
10+1 6000+1 600
11+1 6000+1 600
12+1 600+1 503+97
13+1 600+1 617-17
14+1 600+1 734-134
15+1 600+1 854-254
16+1 600+1 977-377
17+1 600+2 103-503
18+1 600+2 233-633
19+1 600+2 367-767
20+1 600+2 503-903
21+1 600+2 644-1 044
22+1 600+2 788-1 188
23+1 600+2 936-1 336
24+1 600+3 089-1 489
25+1 600+3 245-1 645
Total+40 000+26 174+13 826
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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