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Détails du bien

VilleBesançon (25)
Surface72m²
Coût Total156 620€
Loyer Annuel9 646€
Rentabilité6.16%
Cashflow/mois-86€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 1 652,78 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Appartement idéalement situé à Besançon. Cet appartement T4 de 72 m2 à rénover est composé d'une cuisine séparée, une grande pièce à vivre, 3 chambres, une SDE, un WC séparé, un balcon et une terrasse. Le bien dispose aussi d'une cave et d'un garage. Le chauffage est collectif au gaz, le DPE est en D. Appelez directement Jérôme Lièvremont : c'est plus rapide, plus efficace et bien plus sérieux que des mails sans retour. Disponible week-end inclus après avoir visionné la vidéo du bien qui vous sera envoyé après votre appel.

  • Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -
Ville : Besançon
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25000
Total : 156 620€
Prix d'acquisition : 119 000€
Travaux : 28 100€
Valeur du bien : 147 100€
Frais de notaire : 9 520€
Coût estimé : 9 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 11.16€/m²/mois
Fourchette : 8.74€ - 14.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 804€/mois
Loyer annuel estimé : 9646€/an
Fourchette totale : 630€ - 1026€/mois
Fourchette annuelle : 7554€ - 12316€/an
Rentabilité brute :6.16%
Fourchette de rentabilité :4.82% - 7.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 468,88 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :177 759 €
Prix d'achat :119 000 €
Décote à l'achat :-58 759€ (-33.1%)
Marge achat-revente :21 139€ (11.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :764,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :44,38€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 809,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 847,12€
Coût de l'assurance :13 312,70€
Taxe foncière : 964,56€/an
Soit par mois : 80,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 803,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 889,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-85,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 230 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système collectif
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif au gaz
Quantité: 1 système pour l'appartement
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement et la sécurité
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 72 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation et du confort thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée, y compris les placards, le plan de travail, et l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols des chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 - Peinture à rafraîchir dans les chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 - Sol du salon nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 3/5 - Peinture à rafraîchir dans le salon

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 100 €(390 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 200€
    Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif: 1 système × 1200€ = 1200€
  • Menuiseries:4 200€
    Remplacement des fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Pose de parquet flottant dans les 3 chambres: 30 m² × 60€/m² = 1800€
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres: 90 m² × 10€/m² = 900€
  • Salon - Revêtement sol:1 500€
    Rafraîchissement du revêtement de sol dans le salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€
  • Salon - Peinture:500€
    Peinture des murs et plafonds dans le salon: 25 m² × 20€/m² = 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Besançon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 5 400€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 804 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 646 €/an
Calcul : 804 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 055 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 620 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 533 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 965 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 652 €
Revenus locatifs : +9 646 €
Charges déductibles : -34 652 €
Résultat foncier Année 1 : -25 007 €(Déficit de 25 007 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 607 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 552 €/an
Revenus locatifs : +9 646 €
Charges déductibles : -6 552 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 093 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3606.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350 €(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 646 €34 657 €5 060 €-25 012 €21 400 €3 612 €3 612 €
29 838 €6 420 €4 923 €3 418 €--194 €
310 035 €6 279 €4 782 €3 756 €---
410 236 €6 133 €4 636 €4 103 €---
510 441 €5 982 €4 485 €4 458 €---
610 649 €5 827 €4 330 €4 823 €---
710 862 €5 666 €4 169 €5 197 €---
811 080 €5 499 €4 002 €5 580 €---
911 301 €5 328 €3 831 €5 974 €---
1011 527 €5 150 €3 653 €6 377 €---
1111 758 €4 967 €3 470 €6 791 €---
1211 993 €4 777 €3 280 €7 216 €---
1312 233 €4 581 €3 084 €7 652 €---
1412 478 €4 379 €2 882 €8 099 €---
1512 727 €4 170 €2 673 €8 557 €---
1612 982 €3 954 €2 457 €9 028 €---
1713 241 €3 731 €2 234 €9 510 €---
1813 506 €3 500 €2 003 €10 006 €---
1913 776 €3 262 €1 765 €10 514 €---
2014 052 €3 016 €1 519 €11 036 €---
2114 333 €2 762 €1 265 €11 571 €---
2214 619 €2 499 €1 002 €12 120 €---
2314 912 €2 228 €731 €12 684 €---
2415 210 €1 947 €450 €13 263 €---
2515 514 €1 658 €161 €13 857 €---
TOTAL308 950 €138 374 €72 847 €170 577 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 170 577 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 646 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 026 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 026 €-6 420 €+8 446 €
2+2 026 €0 €+2 026 €
3+2 026 €+1 069 €+957 €
4+2 026 €+1 231 €+795 €
5+2 026 €+1 337 €+689 €
6+2 026 €+1 447 €+579 €
7+2 026 €+1 559 €+467 €
8+2 026 €+1 674 €+352 €
9+2 026 €+1 792 €+234 €
10+2 026 €+1 913 €+113 €
11+2 026 €+2 037 €-11 €
12+2 026 €+2 165 €-139 €
13+2 026 €+2 295 €-269 €
14+2 026 €+2 430 €-404 €
15+2 026 €+2 567 €-541 €
16+2 026 €+2 708 €-682 €
17+2 026 €+2 853 €-827 €
18+2 026 €+3 002 €-976 €
19+2 026 €+3 154 €-1 128 €
20+2 026 €+3 311 €-1 285 €
21+2 026 €+3 471 €-1 445 €
22+2 026 €+3 636 €-1 610 €
23+2 026 €+3 805 €-1 779 €
24+2 026 €+3 979 €-1 953 €
25+2 026 €+4 157 €-2 131 €
Total+50 650 €+51 173 €+-523 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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