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Appartement 78m2

VilleLuxeuil-les-Bains (70)
Surface78m²
Coût Total123 620€
Loyer Annuel6 554€
Rentabilité5.30%
Cashflow/mois-165€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 50 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 641,03 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre à Luxeuil-les-Bains, bel appartement de 78 m², rénové.

L’appartement bénéficie de plusieurs travaux récents :

  • Fenêtres PVC neuves
  • Sols rénovés
  • Murs fraîchement repeints

Chauffage collectif, place de parking attitré, cave.

Ville : Luxeuil-les-Bains
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70300
Coordonnées : 47.816810, 6.360680
Total : 123 620€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 69 620€
Valeur du bien : 119 620€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 7.00€/m²/mois
Fourchette : 5.29€ - 9.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 546€/mois
Loyer annuel estimé : 6554€/an
Fourchette totale : 412€ - 723€/mois
Fourchette annuelle : 4949€ - 8679€/an
Rentabilité brute :5.30%
Fourchette de rentabilité :4.00% - 7.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :492,65 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :38 426 €
Prix d'achat :50 000 €
Décote à l'achat :+11 574€ (+30.1%)
Marge achat-revente :-85 194€ (-221.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :620,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :36,06€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 656,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 439,29€
Coût de l'assurance :10 816,75€
Taxe foncière : 655,36€/an
Soit par mois : 54,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 546,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 710,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-164,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage individuel performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage collectif
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager) et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des sols (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3.5/5 visible - peinture légèrement usée dans une chambre
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 620 €(893 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système: 6000€ + Main d'œuvre: 1500€ = 7500€
  • Eau chaude:6 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Cuisine:29 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ + Plomberie: 2000€ + Électricité: 1000€ = 15000€
  • Salle de bain:15 500€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ + Plomberie: 1500€ + Électricité: 1500€ = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 120€
    Rafraîchissement des sols: 22 m² × 60€/m² = 1320€, Main d'œuvre: 480€ = 1800€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 2 chambres (environ 40 m²): 30€/m² × 40 = 1200€
  • Salon - Rafraîchissement:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Luxeuil-les-Bains (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 546 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 554 €/an
Calcul : 546 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 297 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 620 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 433 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 655 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 620 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 005 €
Revenus locatifs : +6 554 €
Charges déductibles : -75 005 €
Résultat foncier Année 1 : -68 451 €(Déficit de 68 451 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 051 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 385 €/an
Revenus locatifs : +6 554 €
Charges déductibles : -5 385 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 169 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47051.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 554 €75 009 €4 301 €-68 455 €21 400 €47 055 €47 055 €
26 685 €5 277 €4 189 €1 408 €--45 647 €
36 818 €5 160 €4 072 €1 658 €--43 989 €
46 955 €5 040 €3 952 €1 915 €--42 074 €
57 094 €4 915 €3 827 €2 179 €--39 895 €
67 236 €4 786 €3 698 €2 450 €--37 445 €
77 380 €4 652 €3 564 €2 729 €--34 716 €
87 528 €4 513 €3 425 €3 015 €--31 701 €
97 679 €4 369 €3 281 €3 310 €--28 392 €
107 832 €4 220 €3 132 €3 612 €--24 780 €
117 989 €4 066 €2 978 €3 923 €--20 857 €
128 149 €3 906 €2 818 €4 242 €---
138 312 €3 741 €2 653 €4 571 €---
148 478 €3 570 €2 482 €4 908 €---
158 647 €3 392 €2 304 €5 255 €---
168 820 €3 208 €2 120 €5 612 €---
178 997 €3 018 €1 930 €5 979 €---
189 177 €2 821 €1 733 €6 356 €---
199 360 €2 616 €1 528 €6 744 €---
209 547 €2 405 €1 317 €7 142 €---
219 738 €2 186 €1 098 €7 553 €---
229 933 €1 959 €871 €7 974 €---
2310 132 €1 724 €636 €8 408 €---
2410 334 €1 480 €392 €8 854 €---
2510 541 €1 228 €140 €9 313 €---
TOTAL209 915 €159 260 €62 439 €50 655 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 50 655 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 554 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 376 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 376 €-6 420 €+7 796 €
2+1 376 €0 €+1 376 €
3+1 376 €0 €+1 376 €
4+1 376 €0 €+1 376 €
5+1 376 €0 €+1 376 €
6+1 376 €0 €+1 376 €
7+1 376 €0 €+1 376 €
8+1 376 €0 €+1 376 €
9+1 376 €0 €+1 376 €
10+1 376 €0 €+1 376 €
11+1 376 €0 €+1 376 €
12+1 376 €+1 273 €+103 €
13+1 376 €+1 371 €+5 €
14+1 376 €+1 472 €-96 €
15+1 376 €+1 577 €-201 €
16+1 376 €+1 684 €-308 €
17+1 376 €+1 794 €-418 €
18+1 376 €+1 907 €-531 €
19+1 376 €+2 023 €-647 €
20+1 376 €+2 143 €-767 €
21+1 376 €+2 266 €-890 €
22+1 376 €+2 392 €-1 016 €
23+1 376 €+2 522 €-1 146 €
24+1 376 €+2 656 €-1 280 €
25+1 376 €+2 794 €-1 418 €
Total+34 400 €+21 453 €+12 947 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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