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Maison à vendre

Bien expiré
VilleRedon (35)
Surface115m²
Coût Total153 790€
Loyer Annuel12 545€
Rentabilité8.16%
Cashflow/mois+142€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 000 €
Surface : 115 m²
Prix au m² : 852,17 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Disponible à partir du 07/08/2026, 2 étages, Salon (total 26,4 m²), 4 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Jardin, calme, Sans vis-à-vis, Exposition sud, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

VENTE INTERACTIVE - IDEAL INVESTISSEUR ou 1er ACHAT

Maison familiale de 115 m² sans rampants + Garage 22m² et abris de jardin – 4 chambres Située en impasse dans un quartier résidentiel calme de Redon, cette maison familiale bénéficie d'un environnement agréable, tout en restant proche des écoles, des commerces, des transports, de la gare TGV et du port.

Construite en 1970, elle offre un beau potentiel et nécessite des travaux de rénovation.

  • Au rez-de-chaussée: une entrée, un vaste salon-séjour lumineux, une cuisine indépendante, un WC et un garage attenant.

  • À l'étage: un palier dessert trois chambres, une salle d'eau ainsi qu'un grenier pouvant être aménagé en quatrième chambre.

Grenier dans les combles sur dalle béton.

Caractéristiques du bien:

Assainissement collectif conforme, Chauffage au fioul, Menuiseries PVC double vitrage côté sud et bois simple vitrage côté nord, Toiture en ardoises fibres-ciment amiantées (bon état), Maison mitoyenne d'un côté

Visite organisée: Vendredi 21 Août 14h-18h et Samedi 22 Août 9h-12h

Période d'enchère: A partir de 12h00 Samedi 22 Août jusqu'à Dimanche 23 Août Minuit.

Modalités de la vente interactive : comment ça fonctionne ?

Le prix affiché correspond au prix de départ de la vente interactive. Les visiteurs intéressés peuvent déposer une offre en ligne si et seulement si une visite du bien à été réalisée pendant les dates prévues à cet effet ainsi que la capacité de financement vérifiée par l'agence. Les offres sont visibles en temps réel et chacun peut enchérir librement.

À l'issue de la vente, le vendeur reste libre d'accepter ou de refuser l'offre de son choix. La vente interactive ne constitue donc pas une vente aux enchères au sens juridique.

Contactez-nous dès maintenant pour organiser une visite et obtenir toutes les informations sur le fonctionnement de la vente interactive.

Ville : Redon
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35600
Coordonnées : 47.646019, -2.096894
Total : 153 790€
Prix d'acquisition : 98 000€
Travaux : 47 950€
Valeur du bien : 145 950€
Frais de notaire : 7 840€
Coût estimé : 7 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115m²
Loyer prédit : 9.09€/m²/mois
Fourchette : 7.20€ - 11.48€/m²/mois
Loyer total estimé : 1045€/mois
Loyer annuel estimé : 12545€/an
Fourchette totale : 827€ - 1321€/mois
Fourchette annuelle : 9930€ - 15848€/an
Rentabilité brute :8.16%
Fourchette de rentabilité :6.46% - 10.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 942,68 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :223 408 €
Prix d'achat :98 000 €
Décote à l'achat :-125 408€ (-56.1%)
Marge achat-revente :69 618€ (31.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 790€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :753,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :44,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 798,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 263,57€
Coût de l'assurance :13 456,62€
Taxe foncière : 1 254,48€/an
Soit par mois : 104,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 045,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 902,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :142,49€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul
Quantité: 1 système pour 115 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 115 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres bois simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour toutes les chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres nécessitent rénovation lourde
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Cuisine nécessite rafraîchissement important
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 - Salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 950 €(417 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Isolation:5 750€
    Isolation combles: 115 m² × 50€/m² = 5750€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 1300€ = 5200€ (prix moyen incluant la pose)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant plomberie, électricité, matériaux)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation lourde chambres: 60 m² × 100€/m² = 6000€ (incluant revêtement, peinture, électricité)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant plomberie, électricité, matériaux)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Redon (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 950€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 045 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 545 €/an
Calcul : 1 045 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 010 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 790 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 538 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 254 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 752 €
Revenus locatifs : +12 545 €
Charges déductibles : -54 752 €
Résultat foncier Année 1 : -42 208 €(Déficit de 42 208 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 808 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 802 €/an
Revenus locatifs : +12 545 €
Charges déductibles : -6 802 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 742 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20807.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 700 €(65% de 98 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 316 €/an
Calcul : 63 700 € × 3,636% = 2 316 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 545 €54 757 €5 015 €-42 212 €21 400 €20 812 €20 812 €
212 796 €6 672 €4 880 €6 123 €--14 689 €
313 052 €6 533 €4 740 €6 519 €--8 170 €
413 313 €6 389 €4 596 €6 924 €--1 246 €
513 579 €6 240 €4 447 €7 339 €---
613 850 €6 086 €4 293 €7 765 €---
714 127 €5 927 €4 134 €8 201 €---
814 410 €5 762 €3 970 €8 648 €---
914 698 €5 592 €3 800 €9 106 €---
1014 992 €5 417 €3 624 €9 576 €---
1115 292 €5 235 €3 442 €10 057 €---
1215 598 €5 048 €3 255 €10 550 €---
1315 910 €4 854 €3 061 €11 056 €---
1416 228 €4 653 €2 860 €11 575 €---
1516 553 €4 446 €2 653 €12 106 €---
1616 884 €4 232 €2 439 €12 652 €---
1717 221 €4 011 €2 218 €13 210 €---
1817 566 €3 782 €1 989 €13 784 €---
1917 917 €3 546 €1 753 €14 371 €---
2018 275 €3 302 €1 509 €14 974 €---
2118 641 €3 049 €1 257 €15 592 €---
2219 014 €2 788 €996 €16 225 €---
2319 394 €2 519 €726 €16 875 €---
2419 782 €2 240 €448 €17 542 €---
2520 178 €1 952 €160 €18 225 €---
TOTAL401 814 €165 032 €72 264 €236 782 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 236 782 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 545 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 634 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 634 €-6 420 €+9 054 €
2+2 634 €0 €+2 634 €
3+2 634 €0 €+2 634 €
4+2 634 €0 €+2 634 €
5+2 634 €+1 828 €+806 €
6+2 634 €+2 329 €+305 €
7+2 634 €+2 460 €+174 €
8+2 634 €+2 594 €+40 €
9+2 634 €+2 732 €-98 €
10+2 634 €+2 873 €-239 €
11+2 634 €+3 017 €-383 €
12+2 634 €+3 165 €-531 €
13+2 634 €+3 317 €-683 €
14+2 634 €+3 472 €-838 €
15+2 634 €+3 632 €-998 €
16+2 634 €+3 795 €-1 161 €
17+2 634 €+3 963 €-1 329 €
18+2 634 €+4 135 €-1 501 €
19+2 634 €+4 311 €-1 677 €
20+2 634 €+4 492 €-1 858 €
21+2 634 €+4 677 €-2 043 €
22+2 634 €+4 868 €-2 234 €
23+2 634 €+5 063 €-2 429 €
24+2 634 €+5 262 €-2 628 €
25+2 634 €+5 468 €-2 834 €
Total+65 850 €+71 034 €+-5 184 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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