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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSoissons (02)
Surface69
Coût Total142 672
Loyer Annuel7 995
Rentabilité5.60%
Cashflow/mois-149
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 900 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 1 447,83 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Cet appartement offre tous les avnatages ! La sécurité d'une résidence sécurisée avec deux emplacements pour vos véhicules avec barrière badgée . Le confort d'un ascenseur, et le centre ville avec ses commerces, à 5min à pieds . Les loisirs : parc, tennis, golf, aviron, à 2 pas, parfait pour profiter de vos loisirs . Et le gros plus, une vraie terrasse de plus de 50m2, sans vis-à-vis au 4ème étage ! Le bien, de près de 70m2, vous accueille dans une entrée spacieuse, vous menant à 2 espaces distincts jour et nuit . Une belle pièce de vie, très lumineuse avec 2 balcons et l'accès à la terrasse, tournée vers l'Aisne et sa végétation, sera idéal pour recevoir avec sa cuisine semi ouverte, de plus fraîchement repeinte ! Côté nuit, vous découvrirez un cellier (ou dressing!) très pratique, une salle d'eau et 2 chambres (10 et 12m2) avec placards intégrés . Un hâvre de paix tout près du centre ville, une belle opportunité à voir rapidement ! Prix TTC et Honoraires à charge vendeur TTC Agent commercial Sextant France - Alexa Colin d'Hiver agent basé à BUCY LE LONG - Plus d'informations réf. 25128

Ville : Soissons
Département : Aisne
Région : Hauts de France
Code postal : 02200
Coordonnées : 49.388570, 3.325455
Total : 142 672
Prix d'acquisition : 99 900
Travaux : 34 780
Valeur du bien : 134 680
Frais de notaire : 7 992
Coût estimé : 7 992
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69
Loyer prédit : 9.66€/m²/mois
Fourchette : 7.75€ - 12.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 666€/mois
Loyer annuel estimé : 7995€/an
Fourchette totale : 535€ - 830€/mois
Fourchette annuelle : 6415€ - 9963€/an
Rentabilité brute :5.60%
Fourchette de rentabilité :4.50% - 6.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 620,11 €/m²
Basé sur :188 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :111 788
Prix d'achat :99 900
Décote à l'achat :-11 888 (-10.6%)
Marge achat-revente :-30 884€ (-27.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 672
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :707,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :41,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 748,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 542,50
Coût de l'assurance :12 483,80
Taxe foncière : 799,45€/an
Soit par mois : 66,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 666,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 815,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-149,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 840 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 69 m²)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 780(504 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7800€ = 7800€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 200
    Parquet flottant: 22 m² × 100€/m² = 2200€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:880
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 200
    Rafraîchissement salon: 1 salon × 1200€ = 1200€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Soissons (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GE(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 15 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 666 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 995 €/an
Calcul : 666 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 803 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 672 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 499 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 799 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 780
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 882
Revenus locatifs : +7 995
Charges déductibles : -40 882
Résultat foncier Année 1 : -32 888(Déficit de 32 888 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 488
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 102 €/an
Revenus locatifs : +7 995
Charges déductibles : -6 102
Résultat foncier Années 2+ : 1 892 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11487.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 935(65% de 99 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 361 €/an
Calcul : 64 935 € × 3,636% = 2 361
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 99540 8874 808-32 89221 400 €11 492 €11 492 €
28 1545 9794 6802 175--9 317 €
38 3185 8474 5492 470--6 847 €
48 4845 7114 4122 773--4 074 €
58 6545 5704 2713 084--990 €
68 8275 4244 1253 403---
79 0035 2723 9743 731---
89 1835 1163 8174 067---
99 3674 9543 6554 413---
109 5544 7873 4884 767---
119 7454 6143 3155 132---
129 9404 4343 1365 506---
1310 1394 2492 9505 890---
1410 3424 0572 7586 285---
1510 5493 8592 5606 690---
1610 7603 6532 3547 106---
1710 9753 4412 1427 534---
1811 1943 2211 9227 973---
1911 4182 9941 6958 425---
2011 6472 7581 4598 888---
2111 8792 5151 2169 365---
2212 1172 2639649 854---
2312 3592 00270310 357---
2412 6071 73343410 874---
2512 8591 45415511 405---
TOTAL256 068136 79369 543119 27521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 119 275
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 995 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 679 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 679-6 420+8 099
2+1 6790+1 679
3+1 6790+1 679
4+1 6790+1 679
5+1 6790+1 679
6+1 679+724+955
7+1 679+1 119+560
8+1 679+1 220+459
9+1 679+1 324+355
10+1 679+1 430+249
11+1 679+1 540+139
12+1 679+1 652+27
13+1 679+1 767-88
14+1 679+1 885-206
15+1 679+2 007-328
16+1 679+2 132-453
17+1 679+2 260-581
18+1 679+2 392-713
19+1 679+2 527-848
20+1 679+2 666-987
21+1 679+2 809-1 130
22+1 679+2 956-1 277
23+1 679+3 107-1 428
24+1 679+3 262-1 583
25+1 679+3 422-1 743
Total+41 975+35 783+6 192
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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