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Maison de ville 11 pièces 239 m²

Bien expiré
VilleVilleneuve-d'Olmes (09)
Surface239m²
Coût Total285 240€
Loyer Annuel22 420€
Rentabilité7.86%
Cashflow/mois+208€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 190 000 €
Surface : 239 m²
Prix au m² : 794,98 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 11
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 11 pièces 239 m² - Maison de ville 11 pièces 239 m²

Maison de ville d'une surface habitable de 238 m² avec une cour. Le rez-de-chaussée de ce bien est composé d'un grand garage avec de nombreux espaces de stockage, une buanderie/cuisine, une salle d'eau, un wc, un salon avec cheminée et 3 chambres. Au premier étage se trouve, un salon, une cuisine aménagée et équipée, une salle à manger, un wc, une chambre et une grande véranda. Le second étage est constitué de 4 chambres, d'un wc et d'une salle d'eau. Ce bien est idéal pour les personnes souhaitant créer un espace professionnel.

Surface : 239 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 23/04/2026

Consommation énergie primaire : 300 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 254 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 6 190 € et 8 460 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Villeneuve-d'Olmes
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09300
Coordonnées : 42.910423, 1.822457
Total : 285 240€
Prix d'acquisition : 190 000€
Travaux : 80 040€
Valeur du bien : 270 040€
Frais de notaire : 15 200€
Coût estimé : 15 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 239m²
Loyer prédit : 7.82€/m²/mois
Fourchette : 5.89€ - 10.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 1868€/mois
Loyer annuel estimé : 22420€/an
Fourchette totale : 1409€ - 2478€/mois
Fourchette annuelle : 16906€ - 29733€/an
Rentabilité brute :7.86%
Fourchette de rentabilité :5.93% - 10.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 084,48 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :259 191 €
Prix d'achat :190 000 €
Décote à l'achat :-69 191€ (-26.7%)
Marge achat-revente :-26 049€ (-10.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :285 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 393,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :80,82€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 473,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :132 670,88€
Coût de l'assurance :24 245,40€
Taxe foncière : 2 242,02€/an
Soit par mois : 186,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 868,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 660,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :207,66€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 239 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 239 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 30 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état, mais mise aux normes recommandée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :80 040 €(335 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:23 900€
    Isolation toiture/combles: 239 m² × 100€/m² = 23900€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:24 000€
    Fenêtres double vitrage: 30 fenêtres × 800€ = 24000€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs/plafonds: 3 chambres × 200€/chambre = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:500€
    Peinture murs/plafonds salon: 25 m² × 20€/m² = 500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:240€
    Peinture murs/plafonds cuisine: 12 m² × 20€/m² = 240€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle à manger - Peinture:300€
    Peinture murs/plafonds salle à manger: 15 m² × 20€/m² = 300€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villeneuve-d'Olmes (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 63 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 868 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 420 €/an
Calcul : 1 868 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 207 €/an
Base de calcul : Emprunt de 285 240 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 970 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 242 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 80 040 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 92 458 €
Revenus locatifs : +22 420 €
Charges déductibles : -92 458 €
Résultat foncier Année 1 : -70 038 €(Déficit de 70 038 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 48 638 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 418 €/an
Revenus locatifs : +22 420 €
Charges déductibles : -12 418 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 002 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 48638.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 190 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 123 500 €(65% de 190 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 491 €/an
Calcul : 123 500 € × 3,636% = 4 491 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 420 €92 467 €9 216 €-70 047 €21 400 €48 647 €48 647 €
222 869 €12 178 €8 967 €10 690 €--37 957 €
323 326 €11 921 €8 709 €11 405 €--26 552 €
423 792 €11 655 €8 444 €12 137 €--14 415 €
524 268 €11 381 €8 169 €12 888 €--1 528 €
624 754 €11 097 €7 885 €13 657 €---
725 249 €10 804 €7 592 €14 445 €---
825 754 €10 501 €7 289 €15 253 €---
926 269 €10 188 €6 976 €16 081 €---
1026 794 €9 865 €6 653 €16 929 €---
1127 330 €9 531 €6 319 €17 799 €---
1227 877 €9 186 €5 974 €18 691 €---
1328 434 €8 829 €5 617 €19 605 €---
1429 003 €8 461 €5 249 €20 542 €---
1529 583 €8 080 €4 868 €21 503 €---
1630 175 €7 687 €4 475 €22 488 €---
1730 778 €7 280 €4 068 €23 498 €---
1831 394 €6 860 €3 649 €24 533 €---
1932 022 €6 427 €3 215 €25 595 €---
2032 662 €5 978 €2 767 €26 684 €---
2133 315 €5 515 €2 304 €27 800 €---
2233 981 €5 037 €1 825 €28 945 €---
2334 661 €4 543 €1 331 €30 119 €---
2435 354 €4 032 €820 €31 322 €---
2536 061 €3 504 €292 €32 557 €---
TOTAL718 125 €293 007 €132 671 €425 118 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 425 118 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 420 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 708 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 708 €-6 420 €+11 128 €
2+4 708 €0 €+4 708 €
3+4 708 €0 €+4 708 €
4+4 708 €0 €+4 708 €
5+4 708 €0 €+4 708 €
6+4 708 €+3 639 €+1 069 €
7+4 708 €+4 333 €+375 €
8+4 708 €+4 576 €+132 €
9+4 708 €+4 824 €-116 €
10+4 708 €+5 079 €-371 €
11+4 708 €+5 340 €-632 €
12+4 708 €+5 607 €-899 €
13+4 708 €+5 882 €-1 174 €
14+4 708 €+6 163 €-1 455 €
15+4 708 €+6 451 €-1 743 €
16+4 708 €+6 746 €-2 038 €
17+4 708 €+7 049 €-2 341 €
18+4 708 €+7 360 €-2 652 €
19+4 708 €+7 678 €-2 970 €
20+4 708 €+8 005 €-3 297 €
21+4 708 €+8 340 €-3 632 €
22+4 708 €+8 683 €-3 975 €
23+4 708 €+9 036 €-4 328 €
24+4 708 €+9 397 €-4 689 €
25+4 708 €+9 767 €-5 059 €
Total+117 700 €+127 535 €+-9 835 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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