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Maison à vendre

VilleLassay-les-Châteaux (53)
Surface377m²
Coût Total422 942€
Loyer Annuel27 561€
Rentabilité6.52%
Cashflow/mois-140€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 299 650 €
Surface : 377 m²
Prix au m² : 794,83 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 13
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, Cuisine équipée, 6 chambres, Jardin, Belle vue

Située à quelques kilomètres de Lassay les Châteaux en Mayenne, venez découvrir à la vente cette superbe propriété. Elle offre un ensemble de deux habitations, avec une surface habitable de 223m² pour la maison principale, et de 155m² pour la maison d'amis. Vous profiterez d'un joli terrain de plus d'un hectare avec une vue imprenable sur la campagne environnante. Classe énergie: maison principale: D et maison d'amis: G. Son prix est de 299 650€ FAI, dont 14 650€ TTC (5.14%) honoraires d'agence inclus, à la charge de l'acquéreur. Pour plus de renseignements, n'hésitez pas à contacter l'agence Breton & Jeanneau en citant la référence V2377X. (5.14 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Lassay-les-Châteaux
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53110
Coordonnées : 48.444413, -0.504093
Total : 422 942€
Prix d'acquisition : 299 650€
Travaux : 99 320€
Valeur du bien : 398 970€
Frais de notaire : 23 972€
Coût estimé : 23 972€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 377m²
Loyer prédit : 6.09€/m²/mois
Fourchette : 4.73€ - 7.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 2297€/mois
Loyer annuel estimé : 27561€/an
Fourchette totale : 1782€ - 2960€/mois
Fourchette annuelle : 21385€ - 35521€/an
Rentabilité brute :6.52%
Fourchette de rentabilité :5.06% - 8.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 442,81 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :543 937 €
Prix d'achat :299 650 €
Décote à l'achat :-244 287€ (-44.9%)
Marge achat-revente :120 995€ (22.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :422 942€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 083,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :123,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 206,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :202 100,71€
Coût de l'assurance :37 007,42€
Taxe foncière : 2 756,11€/an
Soit par mois : 229,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 296,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 436,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-139,75€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 193 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 377 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 377 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 47 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 377 m²
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'eau chaude sanitaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :99 320 €(263 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:23 120€
    Isolation toiture/combles: 377 m² × 60€/m² = 22620€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€ (pose incluse)
  • Menuiseries:42 600€
    Fenêtres double vitrage: 47 fenêtres × 800€/fenêtre = 37600€, Main d'œuvre: 5000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3500€ (pose incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 8000€ (incluant plomberie, électricité, carrelage)
  • Chambres - Revêtement sol:6 000€
    Parquet flottant: 60 m² × 50€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Lassay-les-Châteaux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 81 720€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 297 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 561 €/an
Calcul : 2 297 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 987 €/an
Base de calcul : Emprunt de 422 942 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 480 €/an
Calcul : 123 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 756 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 99 320 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 117 544 €
Revenus locatifs : +27 561 €
Charges déductibles : -117 544 €
Résultat foncier Année 1 : -89 982 €(Déficit de 89 982 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 68 582 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 224 €/an
Revenus locatifs : +27 561 €
Charges déductibles : -18 224 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 338 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 68582.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 299 650 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 194 773 €(65% de 299 650 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 083 €/an
Calcul : 194 773 € × 3,636% = 7 083 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 561 €117 557 €14 001 €-89 996 €21 400 €68 596 €68 596 €
228 112 €17 863 €13 626 €10 250 €--58 346 €
328 675 €17 476 €13 239 €11 199 €--47 148 €
429 248 €17 076 €12 839 €12 172 €--34 975 €
529 833 €16 662 €12 426 €13 171 €--21 804 €
630 430 €16 234 €11 998 €14 196 €--7 609 €
731 038 €15 792 €11 555 €15 247 €---
831 659 €15 334 €11 098 €16 325 €---
932 292 €14 861 €10 625 €17 431 €---
1032 938 €14 372 €10 136 €18 566 €---
1133 597 €13 866 €9 630 €19 730 €---
1234 269 €13 344 €9 107 €20 925 €---
1334 954 €12 803 €8 566 €22 151 €---
1435 653 €12 244 €8 007 €23 410 €---
1536 366 €11 666 €7 429 €24 701 €---
1637 094 €11 068 €6 831 €26 026 €---
1737 836 €10 450 €6 213 €27 386 €---
1838 592 €9 810 €5 574 €28 782 €---
1939 364 €9 150 €4 913 €30 215 €---
2040 151 €8 466 €4 230 €31 685 €---
2140 954 €7 760 €3 523 €33 195 €---
2241 773 €7 029 €2 792 €34 745 €---
2342 609 €6 273 €2 037 €36 336 €---
2443 461 €5 492 €1 256 €37 969 €---
2544 330 €4 684 €448 €39 646 €---
TOTAL882 791 €407 331 €202 101 €475 460 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 475 460 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 561 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 788 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 788 €-6 420 €+12 208 €
2+5 788 €0 €+5 788 €
3+5 788 €0 €+5 788 €
4+5 788 €0 €+5 788 €
5+5 788 €0 €+5 788 €
6+5 788 €0 €+5 788 €
7+5 788 €+2 291 €+3 497 €
8+5 788 €+4 897 €+891 €
9+5 788 €+5 229 €+559 €
10+5 788 €+5 570 €+218 €
11+5 788 €+5 919 €-131 €
12+5 788 €+6 278 €-490 €
13+5 788 €+6 645 €-857 €
14+5 788 €+7 023 €-1 235 €
15+5 788 €+7 410 €-1 622 €
16+5 788 €+7 808 €-2 020 €
17+5 788 €+8 216 €-2 428 €
18+5 788 €+8 635 €-2 847 €
19+5 788 €+9 064 €-3 276 €
20+5 788 €+9 506 €-3 718 €
21+5 788 €+9 958 €-4 170 €
22+5 788 €+10 423 €-4 635 €
23+5 788 €+10 901 €-5 113 €
24+5 788 €+11 391 €-5 603 €
25+5 788 €+11 894 €-6 106 €
Total+144 700 €+142 638 €+2 062 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 36 jours
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