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Détails du bien

Bien expiré
VilleValence (26)
Surface59
Coût Total100 920
Loyer Annuel7 234
Rentabilité7.17%
Cashflow/mois+22
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 59 m²
Prix au m² : 1 169,49 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Situé au 7 rue Flaubert en plein centre ville de Valence dans une petite rue calme à proximité de la gare et des commerces de proximité, au rez-de-chaussée d'une petite copropriété de 4 lots, à vendre un T3 avec 2 chambres, une salle de bains avec lavabo et toilette séparé, une cuisine ouverte sur le séjour orienté sud. Syndic bénévole. Très faibles charges. Chauffage: radiateur électrique à inertie. Eau chaude: ballon électrique. Les VISITES SANS RDV se feront le vendredi 20 février de 12h30 à 14h00 et de 17h00 à 18h30. VENTE INTERACTIVE par appel d'offres aura lieu le 27 février de 12h30 à 13h30 directement sur notre site internet. Aucun frais supplémentaire n’est à prévoir ni pour l’acquéreur, ni pour le vendeur. La participation à la vente interactive est soumise à agrément préalable.Toutes les offres seront transmises au vendeur, lequel restera libre dans la sélection de l’offre à laquelle il entend donner suite.Une offre en ligne pendant la vente interactive ne constitue pas une offre ferme et définitive au sens de l’article 1114 du Code civil, mais une simple intention d’achat.LE PRIX AFFICHÉ CORRESPOND À UN PRIX DE PREMIÈRE OFFRE POSSIBLE, honoraires de négociation inclus, étant précisé que le dit prix n’étant pas forcément un prix auquel le vendeur souhaite vendre.Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire illiz.

Ville : Valence
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26000
Total : 100 920
Prix d'acquisition : 69 000
Travaux : 26 400
Valeur du bien : 95 400
Frais de notaire : 5 520
Coût estimé : 5 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59
Loyer prédit : 10.22€/m²/mois
Fourchette : 8.05€ - 12.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 603€/mois
Loyer annuel estimé : 7234€/an
Fourchette totale : 475€ - 765€/mois
Fourchette annuelle : 5700€ - 9181€/an
Rentabilité brute :7.17%
Fourchette de rentabilité :5.65% - 9.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 920
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :492,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :28,59€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 520,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 779,85
Coût de l'assurance :8 578,20
Taxe foncière : 723,40€/an
Soit par mois : 60,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 602,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 581,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :21,62€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 193 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement des radiateurs électriques à inertie par un système de chauffage plus performant, comme une pompe à chaleur air/air.
Quantité: 1 système pour 59 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour optimiser le confort thermique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du ballon électrique par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau pour 59 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique de l'eau chaude.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine avec remplacement des équipements vétustes et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais datés.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que le carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 2 chambres avec éventuellement un nouveau parquet flottant.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement souhaitable.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 400(447 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 000
    Pompe à chaleur air-air: 1 système pour 59 m² × 180€/m² = 10620€, Main d'œuvre: 380€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:5 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:3 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€, Plomberie: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:2 400
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon:1 500
    Parquet flottant: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valence. Main d'œuvre incluse. Les coûts sont adaptés à la région avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 603 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 234 €/an
Calcul : 603 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 247 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 920 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 343 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 723 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 714
Revenus locatifs : +7 234
Charges déductibles : -30 714
Résultat foncier Année 1 : -23 480(Déficit de 23 480 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 080
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 314 €/an
Revenus locatifs : +7 234
Charges déductibles : -4 314
Résultat foncier Années 2+ : 2 920 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2079.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 23430 7173 251-23 48321 400 €2 083 €2 083 €
27 3794 2293 1633 150---
37 5264 1383 0723 388---
47 6774 0442 9783 632---
57 8303 9472 8813 883---
67 9873 8472 7814 140---
78 1473 7442 6774 403---
88 3103 6372 5704 673---
98 4763 5262 4604 949---
108 6453 4122 3465 233---
118 8183 2942 2285 524---
128 9953 1732 1065 822---
139 1743 0471 9806 128---
149 3582 9171 8506 441---
159 5452 7831 7166 762---
169 7362 6441 5777 092---
179 9312 5011 4347 430---
1810 1292 3531 2867 777---
1910 3322 2001 1338 132---
2010 5392 0429758 497---
2110 7491 8788128 871---
2210 9641 7106439 255---
2311 1841 5354699 648---
2411 4071 35528910 052---
2511 6351 17010310 466---
TOTAL231 70699 84346 780131 86321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 131 863
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 234 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 519 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 519-6 420+7 939
2+1 519+320+1 199
3+1 519+1 016+503
4+1 519+1 090+429
5+1 519+1 165+354
6+1 519+1 242+277
7+1 519+1 321+198
8+1 519+1 402+117
9+1 519+1 485+34
10+1 519+1 570-51
11+1 519+1 657-138
12+1 519+1 747-228
13+1 519+1 838-319
14+1 519+1 932-413
15+1 519+2 029-510
16+1 519+2 128-609
17+1 519+2 229-710
18+1 519+2 333-814
19+1 519+2 440-921
20+1 519+2 549-1 030
21+1 519+2 661-1 142
22+1 519+2 776-1 257
23+1 519+2 894-1 375
24+1 519+3 016-1 497
25+1 519+3 140-1 621
Total+37 975+39 559+-1 584
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
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