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Opportunité d'investissement à ne pas rater - A mi chemin en

Bien expiré
VilleTroyes (10)
Surface56.05m²
Coût Total110 069€
Loyer Annuel6 373€
Rentabilité5.79%
Cashflow/mois-92€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 990 €
Surface : 56.05 m²
Prix au m² : 1 177,34 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : collectif, Cave, Nombre de WC : 1

A la recherche de votre premier achat ou de votre premier investissement ? N'allez pas plus loin cet appartement est fait pour vous! Situé au 3 ème étage d'une jolie coprpriété bien entretenue à 2minutes à pieds du centre ville de Troyes et à 5 minutes à pieds de l'Y-Schools, cet appartement de 57m2 environs , saura vous démontrer toutes ces qualités.   Vous accéderez à la copropriété via une impasse trés calme ou vous pourrez vous garer en toute tranquillitée; vous pourrez emprunter l'ascenceur qui dessert les étages. Dès l'entrée lumineuse, vous trouverez un grand dressing, e ten suivant, vous accederez à la cuisine sur votre droite. En allant, un salon séjour baigné de lumière, de 18m2 environs, gràace à de grandes portes fenêtres qui vous ouvriront l'accès à un balcon agréable et au calme qui donne sur l'arrière de la copropriété verdoyant. Après ce salon, une porte palière vous donnera accès a la salle d'eau, au wc séparés et aux deux chambres Travaux d'amélioration énergétique à prevoirs ainsi que de décoration.   A visiter sans tarder ! Annonce rédigée sous la responsabilité de Maxime PROTAT - Tél : 06.15.38.01.97 - Agent commercial (E.I) immatriculé au RSAC de REIMS sous le numéro 943 575 647 Cette annonce vous est proposée par PROTAT Maxime - EI - NoRSAC: 943575647, Enregistré au Greffe du tribunal de commerce de REIMS

  • http://www.ducotedechezvous-immo.com/
Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.289344, 4.075903
Total : 110 069€
Prix d'acquisition : 65 990€
Travaux : 38 800€
Valeur du bien : 104 790€
Frais de notaire : 5 279€
Coût estimé : 5 279€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 56.05m²
Loyer prédit : 9.48€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 531€/mois
Loyer annuel estimé : 6373€/an
Fourchette totale : 413€ - 683€/mois
Fourchette annuelle : 4954€ - 8199€/an
Rentabilité brute :5.79%
Fourchette de rentabilité :4.50% - 7.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 642,86 €/m²
Basé sur :791 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :92 082 €
Prix d'achat :65 990 €
Décote à l'achat :-26 092€ (-28.3%)
Marge achat-revente :-17 987€ (-19.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 069€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :537,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :32,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 569,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 195,31€
Coût de l'assurance :9 631,04€
Taxe foncière : 637,30€/an
Soit par mois : 53,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 531,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 622,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-91,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 316 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 56 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 800 €(692 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries - Fenêtres:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1500€ = 9000€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 6000€ = 6000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain - Rénovation:6 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salon - Peinture:1 400€
    Peinture salon: 20 m² × 70€/m² = 1400€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 531 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 373 €/an
Calcul : 531 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 553 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 069 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 385 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 637 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 375 €
Revenus locatifs : +6 373 €
Charges déductibles : -43 375 €
Résultat foncier Année 1 : -37 002 €(Déficit de 37 002 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 602 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 575 €/an
Revenus locatifs : +6 373 €
Charges déductibles : -4 575 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 798 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15602.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 990 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 894 €(65% de 65 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 560 €/an
Calcul : 42 894 € × 3,636% = 1 560 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 373 €43 379 €3 556 €-37 006 €21 400 €15 606 €15 606 €
26 500 €4 483 €3 460 €2 018 €--13 588 €
36 630 €4 383 €3 361 €2 247 €--11 341 €
46 763 €4 281 €3 258 €2 482 €--8 858 €
56 898 €4 175 €3 152 €2 724 €--6 135 €
67 036 €4 065 €3 043 €2 971 €--3 164 €
77 177 €3 952 €2 930 €3 225 €---
87 321 €3 835 €2 813 €3 485 €---
97 467 €3 715 €2 692 €3 752 €---
107 616 €3 590 €2 567 €4 027 €---
117 769 €3 461 €2 438 €4 308 €---
127 924 €3 328 €2 305 €4 596 €---
138 083 €3 190 €2 168 €4 892 €---
148 244 €3 048 €2 025 €5 196 €---
158 409 €2 901 €1 878 €5 508 €---
168 577 €2 749 €1 727 €5 828 €---
178 749 €2 592 €1 570 €6 156 €---
188 924 €2 430 €1 408 €6 493 €---
199 102 €2 263 €1 241 €6 839 €---
209 284 €2 090 €1 068 €7 194 €---
219 470 €1 911 €889 €7 559 €---
229 659 €1 727 €704 €7 933 €---
239 853 €1 536 €514 €8 316 €---
2410 050 €1 339 €316 €8 711 €---
2510 251 €1 135 €113 €9 115 €---
TOTAL204 129 €115 559 €51 195 €88 571 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 88 571 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 373 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 338 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 338 €-6 420 €+7 758 €
2+1 338 €0 €+1 338 €
3+1 338 €0 €+1 338 €
4+1 338 €0 €+1 338 €
5+1 338 €0 €+1 338 €
6+1 338 €0 €+1 338 €
7+1 338 €+18 €+1 320 €
8+1 338 €+1 046 €+292 €
9+1 338 €+1 126 €+212 €
10+1 338 €+1 208 €+130 €
11+1 338 €+1 292 €+46 €
12+1 338 €+1 379 €-41 €
13+1 338 €+1 468 €-130 €
14+1 338 €+1 559 €-221 €
15+1 338 €+1 652 €-314 €
16+1 338 €+1 748 €-410 €
17+1 338 €+1 847 €-509 €
18+1 338 €+1 948 €-610 €
19+1 338 €+2 052 €-714 €
20+1 338 €+2 158 €-820 €
21+1 338 €+2 268 €-930 €
22+1 338 €+2 380 €-1 042 €
23+1 338 €+2 495 €-1 157 €
24+1 338 €+2 613 €-1 275 €
25+1 338 €+2 735 €-1 397 €
Total+33 450 €+26 571 €+6 879 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 169 jours
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