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Opportunité d'investissement à ne pas rater - A mi chemin en

VilleTroyes (10)
Surface56.05
Coût Total110 069
Loyer Annuel6 373
Rentabilité5.79%
Cashflow/mois-92
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 990 €
Surface : 56.05 m²
Prix au m² : 1 177,34 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : collectif, Cave, Nombre de WC : 1

A la recherche de votre premier achat ou de votre premier investissement ? N'allez pas plus loin cet appartement est fait pour vous! Situé au 3 ème étage d'une jolie coprpriété bien entretenue à 2minutes à pieds du centre ville de Troyes et à 5 minutes à pieds de l'Y-Schools, cet appartement de 57m2 environs , saura vous démontrer toutes ces qualités.   Vous accéderez à la copropriété via une impasse trés calme ou vous pourrez vous garer en toute tranquillitée; vous pourrez emprunter l'ascenceur qui dessert les étages. Dès l'entrée lumineuse, vous trouverez un grand dressing, e ten suivant, vous accederez à la cuisine sur votre droite. En allant, un salon séjour baigné de lumière, de 18m2 environs, gràace à de grandes portes fenêtres qui vous ouvriront l'accès à un balcon agréable et au calme qui donne sur l'arrière de la copropriété verdoyant. Après ce salon, une porte palière vous donnera accès a la salle d'eau, au wc séparés et aux deux chambres Travaux d'amélioration énergétique à prevoirs ainsi que de décoration.   A visiter sans tarder ! Annonce rédigée sous la responsabilité de Maxime PROTAT - Tél : 06.15.38.01.97 - Agent commercial (E.I) immatriculé au RSAC de REIMS sous le numéro 943 575 647 Cette annonce vous est proposée par PROTAT Maxime - EI - NoRSAC: 943575647, Enregistré au Greffe du tribunal de commerce de REIMS

  • http://www.ducotedechezvous-immo.com/
Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.289344, 4.075903
Total : 110 069
Prix d'acquisition : 65 990
Travaux : 38 800
Valeur du bien : 104 790
Frais de notaire : 5 279
Coût estimé : 5 279
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 56.05
Loyer prédit : 9.48€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 531€/mois
Loyer annuel estimé : 6373€/an
Fourchette totale : 413€ - 683€/mois
Fourchette annuelle : 4954€ - 8199€/an
Rentabilité brute :5.79%
Fourchette de rentabilité :4.50% - 7.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 642,86 €/m²
Basé sur :791 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :92 082
Prix d'achat :65 990
Décote à l'achat :-26 092 (-28.3%)
Marge achat-revente :-17 987€ (-19.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 069
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :537,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :32,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 569,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 195,31
Coût de l'assurance :9 631,04
Taxe foncière : 637,30€/an
Soit par mois : 53,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 531,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 622,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-91,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 316 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 56 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 800(692 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries - Fenêtres:9 000
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1500€ = 9000€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 6000€ = 6000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain - Rénovation:6 000
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salon - Peinture:1 400
    Peinture salon: 20 m² × 70€/m² = 1400€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 531 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 373 €/an
Calcul : 531 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 553 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 069 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 385 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 637 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 375
Revenus locatifs : +6 373
Charges déductibles : -43 375
Résultat foncier Année 1 : -37 002(Déficit de 37 002 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 602
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 575 €/an
Revenus locatifs : +6 373
Charges déductibles : -4 575
Résultat foncier Années 2+ : 1 798 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15602.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 990
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 894(65% de 65 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 560 €/an
Calcul : 42 894 € × 3,636% = 1 560
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 37343 3793 556-37 00621 400 €15 606 €15 606 €
26 5004 4833 4602 018--13 588 €
36 6304 3833 3612 247--11 341 €
46 7634 2813 2582 482--8 858 €
56 8984 1753 1522 724--6 135 €
67 0364 0653 0432 971--3 164 €
77 1773 9522 9303 225---
87 3213 8352 8133 485---
97 4673 7152 6923 752---
107 6163 5902 5674 027---
117 7693 4612 4384 308---
127 9243 3282 3054 596---
138 0833 1902 1684 892---
148 2443 0482 0255 196---
158 4092 9011 8785 508---
168 5772 7491 7275 828---
178 7492 5921 5706 156---
188 9242 4301 4086 493---
199 1022 2631 2416 839---
209 2842 0901 0687 194---
219 4701 9118897 559---
229 6591 7277047 933---
239 8531 5365148 316---
2410 0501 3393168 711---
2510 2511 1351139 115---
TOTAL204 129115 55951 19588 57121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 88 571
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 373 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 338 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 338-6 420+7 758
2+1 3380+1 338
3+1 3380+1 338
4+1 3380+1 338
5+1 3380+1 338
6+1 3380+1 338
7+1 338+18+1 320
8+1 338+1 046+292
9+1 338+1 126+212
10+1 338+1 208+130
11+1 338+1 292+46
12+1 338+1 379-41
13+1 338+1 468-130
14+1 338+1 559-221
15+1 338+1 652-314
16+1 338+1 748-410
17+1 338+1 847-509
18+1 338+1 948-610
19+1 338+2 052-714
20+1 338+2 158-820
21+1 338+2 268-930
22+1 338+2 380-1 042
23+1 338+2 495-1 157
24+1 338+2 613-1 275
25+1 338+2 735-1 397
Total+33 450+26 571+6 879
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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