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Maison à vendre

Bien expiré
VilleMontluçon (03)
Surface190m²
Coût Total216 100€
Loyer Annuel18 576€
Rentabilité8.60%
Cashflow/mois+249€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 150 000 €
Surface : 190 m²
Prix au m² : 789,47 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 9
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, 2 étages, 5 chambres, 2 parkings: Garage, Place dans la rue, Balcon, Jardin, Terrasse

Située proche école/lycée, maison des années 65 sur terrain 597 m² avec accès camping-car. Points forts par niveau : Rez-de-chaussée : Garage 23 m², véranda 20 m² , salon 16 m² avec Cheminée et insert, buanderie 9 m² (avec douche sabot) et WC 1er étage : Salle à manger 22 m² (avec clim réversible), 3 chambres (14/10/10 m²), cuisine 10 m², salle de bain et WC séparés 2e étage combles aménagés : Chambre ado 19 m², Salon 16 m², salle jeux 14 m², sale de bain 11 m² (équipée d'un sanibroyeur) Atouts : Double vitrage/volets électriques et Moustiquaires, cheminée avec insert diffuseur, cabanon stockage, toiture nord-sud possibilité d'équiper de panneaux solaires, état propre/fonctionnel À moderniser (isolation/chaudière).  Idéal pour grande famille.

Ville : Montluçon
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03100
Coordonnées : 46.325513, 2.621341
Total : 216 100€
Prix d'acquisition : 150 000€
Travaux : 54 100€
Valeur du bien : 204 100€
Frais de notaire : 12 000€
Coût estimé : 12 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 190m²
Loyer prédit : 8.15€/m²/mois
Fourchette : 6.33€ - 10.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 1548€/mois
Loyer annuel estimé : 18576€/an
Fourchette totale : 1202€ - 1994€/mois
Fourchette annuelle : 14425€ - 23923€/an
Rentabilité brute :8.60%
Fourchette de rentabilité :6.68% - 11.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 175,49 €/m²
Basé sur :47 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :223 343 €
Prix d'achat :150 000 €
Décote à l'achat :-73 343€ (-32.8%)
Marge achat-revente :7 243€ (3.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :216 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 079,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :64,83€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 144,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 759,29€
Coût de l'assurance :19 449,00€
Taxe foncière : 1 857,62€/an
Soit par mois : 154,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 548,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 299,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :248,85€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 190 m²
Raison: DPE C - Maison - Isolation des combles recommandée pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à condensation pour remplacer l'ancienne chaudière
Quantité: 1 système
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement des fenêtres si nécessaire pour garantir l'étanchéité
Quantité: nombre de fenêtres à estimer selon la surface
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain à moderniser
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du salon avec peinture et mise à jour des équipements
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - salon à moderniser
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 4.7/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine avec mise à jour des équipements et peinture
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 4/5 visible - cuisine à moderniser

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 100 €(285 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:13 300€
    Isolation des combles: 190 m² × 70€/m² = 13300€ (inclut main d'œuvre)
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5500€ = 5500€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 500€
    Remplacement fenêtres: 5 fenêtres × 1500€ = 7500€ (inclut main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (inclut main d'œuvre)
  • Rénovation salon:3 000€
    Rénovation salon: 1 salon × 3000€ = 3000€ (inclut main d'œuvre)
  • Revêtement sol chambres:4 800€
    Parquet flottant: 80 m² × 60€/m² = 4800€ (inclut main d'œuvre)
  • Rénovation cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montluçon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 548 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 576 €/an
Calcul : 1 548 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 426 €/an
Base de calcul : Emprunt de 216 100 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 778 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 858 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 161 €
Revenus locatifs : +18 576 €
Charges déductibles : -64 161 €
Résultat foncier Année 1 : -45 585 €(Déficit de 45 585 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 185 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 061 €/an
Revenus locatifs : +18 576 €
Charges déductibles : -10 061 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 515 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24185.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 150 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 500 €(65% de 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 500 € × 3,636% = 3 545 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 576 €64 168 €7 433 €-45 592 €21 400 €24 192 €24 192 €
218 948 €9 873 €7 238 €9 075 €--15 118 €
319 327 €9 671 €7 035 €9 656 €--5 462 €
419 713 €9 462 €6 826 €10 252 €---
520 107 €9 245 €6 609 €10 863 €---
620 510 €9 021 €6 385 €11 489 €---
720 920 €8 788 €6 153 €12 132 €---
821 338 €8 548 €5 912 €12 790 €---
921 765 €8 299 €5 663 €13 466 €---
1022 200 €8 041 €5 405 €14 159 €---
1122 644 €7 774 €5 138 €14 870 €---
1223 097 €7 498 €4 862 €15 600 €---
1323 559 €7 211 €4 576 €16 348 €---
1424 030 €6 915 €4 280 €17 115 €---
1524 511 €6 608 €3 973 €17 902 €---
1625 001 €6 291 €3 655 €18 710 €---
1725 501 €5 962 €3 326 €19 539 €---
1826 011 €5 622 €2 986 €20 390 €---
1926 531 €5 269 €2 634 €21 262 €---
2027 062 €4 904 €2 269 €22 158 €---
2127 603 €4 526 €1 891 €23 077 €---
2228 155 €4 135 €1 500 €24 020 €---
2328 718 €3 730 €1 094 €24 988 €---
2429 293 €3 311 €675 €25 982 €---
2529 879 €2 877 €241 €27 002 €---
TOTAL595 001 €227 749 €107 759 €367 252 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 367 252 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 576 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 901 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 901 €-6 420 €+10 321 €
2+3 901 €0 €+3 901 €
3+3 901 €0 €+3 901 €
4+3 901 €+1 437 €+2 464 €
5+3 901 €+3 259 €+642 €
6+3 901 €+3 447 €+454 €
7+3 901 €+3 639 €+262 €
8+3 901 €+3 837 €+64 €
9+3 901 €+4 040 €-139 €
10+3 901 €+4 248 €-347 €
11+3 901 €+4 461 €-560 €
12+3 901 €+4 680 €-779 €
13+3 901 €+4 904 €-1 003 €
14+3 901 €+5 135 €-1 234 €
15+3 901 €+5 371 €-1 470 €
16+3 901 €+5 613 €-1 712 €
17+3 901 €+5 862 €-1 961 €
18+3 901 €+6 117 €-2 216 €
19+3 901 €+6 379 €-2 478 €
20+3 901 €+6 647 €-2 746 €
21+3 901 €+6 923 €-3 022 €
22+3 901 €+7 206 €-3 305 €
23+3 901 €+7 497 €-3 596 €
24+3 901 €+7 795 €-3 894 €
25+3 901 €+8 101 €-4 200 €
Total+97 525 €+110 176 €+-12 651 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 100 jours
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