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Appartement T3

Bien expiré
VilleMeudon (92)
Surface56m²
Coût Total231 950€
Loyer Annuel14 679€
Rentabilité6.33%
Cashflow/mois-366€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 180 000 €
Surface : 56 m²
Prix au m² : 3 214,29 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 10
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

SANS HONORAIRES. CDC-HABITAT (Filiale Groupe Caisse des dépôts), direct propriétaire. 47 rue de la Roseraie Appartement 3 pièces traversant au 10e étage (ascenseur jusqu'au 9e) de 56 m². Entrée, débarras, cuisine à aménager, séjour, deux chambres, une salle de bain, wc. Une cave complète ce bien. CLASSE ENERGIE : E CLASSE CLIMAT : E Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : Entre 1070 € et 1490€ (abonnement compris), années de référence 2021 à 2023 Logement soumis au régime de la copropriété : Nombre de lots dans la copropriété : 5338 lots dans la copropriété y compris les annexes Montant estimé des charges annuelles de copropriété : 3000€. Référence à rappeler lors de nos échanges : 5353 - 189054 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence à rappeler lors de nos échanges : 5353 - 189054 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Meudon
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92360
Coordonnées : 48.787567, 2.231673
Total : 231 950€
Prix d'acquisition : 180 000€
Travaux : 37 550€
Valeur du bien : 217 550€
Frais de notaire : 14 400€
Coût estimé : 14 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 56m²
Loyer prédit : 21.84€/m²/mois
Fourchette : 16.94€ - 28.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1223€/mois
Loyer annuel estimé : 14679€/an
Fourchette totale : 949€ - 1577€/mois
Fourchette annuelle : 11383€ - 18928€/an
Rentabilité brute :6.33%
Fourchette de rentabilité :4.91% - 8.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 333,33 €/m²
Basé sur :59 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :186 666 €
Prix d'achat :180 000 €
Décote à l'achat :-6 666€ (-3.6%)
Marge achat-revente :-45 284€ (-24.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :231 950€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 158,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :57,99€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 216,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :115 662,97€
Coût de l'assurance :17 396,25€
Taxe foncière : 1 467,89€/an
Soit par mois : 122,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 250,00€/mois
Soit par an : 3 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 223,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 589,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-365,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 56 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur 56 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements datés nécessitant mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Remplacement des éléments sanitaires (baignoire, lavabo) et mise à jour de la plomberie
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre, mais rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 550 €(671 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation légère salle de bain: 1 salle de bain complète × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 32 m² × 75€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 32 m² × 50€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 223 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 679 €/an
Calcul : 1 223 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 970 €/an
Base de calcul : Emprunt de 231 950 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 696 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 468 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 000 €/an
Calcul : 250 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 684 €
Revenus locatifs : +14 679 €
Charges déductibles : -50 684 €
Résultat foncier Année 1 : -36 005 €(Déficit de 36 005 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 605 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 134 €/an
Revenus locatifs : +14 679 €
Charges déductibles : -13 134 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 545 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14605.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 180 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 000 €(65% de 180 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 255 €/an
Calcul : 117 000 € × 3,636% = 4 255 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 679 €50 692 €7 978 €-36 013 €21 400 €14 613 €14 613 €
214 972 €12 932 €7 768 €2 040 €--12 572 €
315 272 €12 715 €7 551 €2 557 €--10 016 €
415 577 €12 490 €7 327 €3 087 €--6 929 €
515 889 €12 258 €7 094 €3 631 €--3 298 €
616 207 €12 017 €6 853 €4 190 €---
716 531 €11 768 €6 604 €4 763 €---
816 861 €11 510 €6 346 €5 352 €---
917 199 €11 242 €6 079 €5 956 €---
1017 543 €10 966 €5 802 €6 577 €---
1117 893 €10 679 €5 515 €7 214 €---
1218 251 €10 382 €5 219 €7 869 €---
1318 616 €10 075 €4 912 €8 541 €---
1418 989 €9 757 €4 594 €9 231 €---
1519 368 €9 428 €4 264 €9 940 €---
1619 756 €9 087 €3 923 €10 669 €---
1720 151 €8 734 €3 570 €11 417 €---
1820 554 €8 369 €3 205 €12 185 €---
1920 965 €7 990 €2 827 €12 975 €---
2021 384 €7 599 €2 435 €13 786 €---
2121 812 €7 193 €2 029 €14 619 €---
2222 248 €6 773 €1 610 €15 475 €---
2322 693 €6 339 €1 175 €16 355 €---
2423 147 €5 888 €725 €17 259 €---
2523 610 €5 422 €259 €18 188 €---
TOTAL470 168 €282 306 €115 663 €187 862 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 187 862 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 679 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 083 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 083 €-6 420 €+9 503 €
2+3 083 €0 €+3 083 €
3+3 083 €0 €+3 083 €
4+3 083 €0 €+3 083 €
5+3 083 €0 €+3 083 €
6+3 083 €+268 €+2 815 €
7+3 083 €+1 429 €+1 654 €
8+3 083 €+1 606 €+1 477 €
9+3 083 €+1 787 €+1 296 €
10+3 083 €+1 973 €+1 110 €
11+3 083 €+2 164 €+919 €
12+3 083 €+2 361 €+722 €
13+3 083 €+2 562 €+521 €
14+3 083 €+2 769 €+314 €
15+3 083 €+2 982 €+101 €
16+3 083 €+3 201 €-118 €
17+3 083 €+3 425 €-342 €
18+3 083 €+3 656 €-573 €
19+3 083 €+3 892 €-809 €
20+3 083 €+4 136 €-1 053 €
21+3 083 €+4 386 €-1 303 €
22+3 083 €+4 642 €-1 559 €
23+3 083 €+4 906 €-1 823 €
24+3 083 €+5 178 €-2 095 €
25+3 083 €+5 456 €-2 373 €
Total+77 075 €+56 359 €+20 716 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 98 jours
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