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Achat ferme

Bien expiré
VilleGurat (16)
Surface313
Coût Total381 545
Loyer Annuel30 070
Rentabilité7.88%
Cashflow/mois+240
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 267 500 €
Surface : 313 m²
Prix au m² : 854,63 €/m²
Chambres : 8
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Vue, Surface de 313 m², 10 Pièces, 8 Chambres, 2 Salles de bain, Terrain de 38411 m², Travaux

Charmant Logis du 17ème siècle avec un charme historique et des vues imprenables - Ce magnifique Logis du XVIIe siècle, situé juste au sud d'Angoulême, offre une rare opportunité de posséder un domaine historique français. Faisant à l'origine partie de l'Abbaye de Fontevraud, cette ancienne ferme en activité produisait du Pineau des Charentes et a conservé son charme authentique. Située autour d'une cour traditionnelle, la propriété offre plus de 310 m² de surface habitable et 700 m² de dépendances, ce qui offre un potentiel incroyable. Si certaines parties sont à rénover et à moderniser, plusieurs toitures ont déjà été remaniées. Avec une vue imprenable sur la campagne, cette propriété est parfaite pour ceux qui recherchent un projet de restauration plein d'histoire et de caractère.

Ville : Gurat
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16320
Coordonnées : 45.436065, 0.263389
Total : 381 545
Prix d'acquisition : 267 500
Travaux : 92 645
Valeur du bien : 360 145
Frais de notaire : 21 400
Coût estimé : 21 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 313
Loyer prédit : 8.01€/m²/mois
Fourchette : 6.35€ - 10.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 2506€/mois
Loyer annuel estimé : 30070€/an
Fourchette totale : 1989€ - 3157€/mois
Fourchette annuelle : 23867€ - 37886€/an
Rentabilité brute :7.88%
Fourchette de rentabilité :6.26% - 9.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :381 545
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 903,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :111,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 015,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :189 646,26
Coût de l'assurance :33 385,19
Taxe foncière : 3 007,04€/an
Soit par mois : 250,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 505,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 265,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :240,02€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 219 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 313 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 313 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 39 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures pour toutes les chambres
Quantité: 8 chambres (environ 120 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures pour le salon
Quantité: salon (environ 40 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :92 645(296 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 340
    Isolation combles: 313 m² × 36€/m² = 11268€, Main d'œuvre: 72€
  • Chauffage:12 105
    Pompe à chaleur air-eau: 11500€, Main d'œuvre: 605€
  • Menuiseries - Fenêtres:11 700
    39 fenêtres double vitrage PVC: 1000€ / fenêtre × 39 = 39000€, Main d'œuvre: 11700€
  • Cuisine:21 500
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:13 000
    Rénovation complète salle de bain: 9000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:14 000
    Rénovation chambres (8 chambres, 120 m²): 8000€, Électricité: 2000€, Peinture: 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon:9 000
    Rénovation salon (40 m²): 5000€, Électricité: 1000€, Peinture: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Gurat (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 35 145✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 506 €/mois
Revenus locatifs annuels : 30 070 €/an
Calcul : 2 506 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 073 €/an
Base de calcul : Emprunt de 381 545 à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 335 €/an
Calcul : 111 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 007 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 92 645
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 110 060
Revenus locatifs : +30 070
Charges déductibles : -110 060
Résultat foncier Année 1 : -79 990(Déficit de 79 990 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 58 590
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 415 €/an
Revenus locatifs : +30 070
Charges déductibles : -17 415
Résultat foncier Années 2+ : 12 655 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 58589.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 267 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 173 875(65% de 267 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 323 €/an
Calcul : 173 875 € × 3,636% = 6 323
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
130 070110 07313 085-80 00221 400 €58 602 €58 602 €
230 67217 08412 74113 588--45 014 €
331 28516 72712 38514 558--30 456 €
431 91116 35812 01615 553--14 904 €
532 54915 97611 63416 573---
633 20015 58111 23917 619---
733 86415 17210 82918 692---
834 54114 74810 40619 793---
935 23214 3099 96720 923---
1035 93713 8559 51322 082---
1136 65613 3859 04323 271---
1237 38912 8988 55624 490---
1338 13712 3948 05225 742---
1438 89911 8737 53027 026---
1539 67711 3336 99028 344---
1640 47110 7746 43129 697---
1741 28010 1955 85231 085---
1842 1069 5965 25332 510---
1942 9488 9754 63333 973---
2043 8078 3333 99135 474---
2144 6837 6683 32637 015---
2245 5776 9802 63838 597---
2346 4886 2681 92540 221---
2447 4185 5301 18741 888---
2548 3664 76642443 600---
TOTAL963 163390 852189 646572 31121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 572 311
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 30 070 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 315 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 315-6 420+12 735
2+6 3150+6 315
3+6 3150+6 315
4+6 3150+6 315
5+6 315+501+5 814
6+6 315+5 286+1 029
7+6 315+5 608+707
8+6 315+5 938+377
9+6 315+6 277+38
10+6 315+6 624-309
11+6 315+6 981-666
12+6 315+7 347-1 032
13+6 315+7 723-1 408
14+6 315+8 108-1 793
15+6 315+8 503-2 188
16+6 315+8 909-2 594
17+6 315+9 326-3 011
18+6 315+9 753-3 438
19+6 315+10 192-3 877
20+6 315+10 642-4 327
21+6 315+11 104-4 789
22+6 315+11 579-5 264
23+6 315+12 066-5 751
24+6 315+12 566-6 251
25+6 315+13 080-6 765
Total+157 875+171 693+-13 818
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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