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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleTucquegnieux (54)
Surface116m²
Coût Total199 100€
Loyer Annuel13 317€
Rentabilité6.69%
Cashflow/mois-59€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 150 000 €
Surface : 116 m²
Prix au m² : 1 293,1 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Salon (total 32 m²), 3 chambres, Exposition sud, Pas de balcon

Tucquegnieux entre la maison et l'appartement, magnifique appartement F5 de 116m2 avec terrasse plein sud au 1er étage et dernier d'une maison de 2 appartements, faibles charges, salon séjour cuisine 32m2, 3 chambres, grande salle de bain avec fenêtre, chauffage individuel au gaz (chaudière récente), cusine équipée accès terrasse, pas de travaux, possibilité accès jardin Dpe 248 E 54 E Prix : 150.000€ (honoraires agence charge vendeur) Antoine Lozano *689594505 agent commercial indépendant siret 80027198300010

Ville : Tucquegnieux
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54640
Coordonnées : 49.308518, 5.896455
Total : 199 100€
Prix d'acquisition : 150 000€
Travaux : 37 100€
Valeur du bien : 187 100€
Frais de notaire : 12 000€
Coût estimé : 12 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 116m²
Loyer prédit : 9.57€/m²/mois
Fourchette : 7.53€ - 12.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 1110€/mois
Loyer annuel estimé : 13317€/an
Fourchette totale : 873€ - 1410€/mois
Fourchette annuelle : 10479€ - 16923€/an
Rentabilité brute :6.69%
Fourchette de rentabilité :5.26% - 8.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :745,1 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :86 432 €
Prix d'achat :150 000 €
Décote à l'achat :+63 568€ (+73.5%)
Marge achat-revente :-112 668€ (-130.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :199 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :999,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :58,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 058,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 884,34€
Coût de l'assurance :17 421,25€
Taxe foncière : 1 331,66€/an
Soit par mois : 110,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 109,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 168,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-59,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 248 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 116 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau pour 116 m²
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 100 €(320 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Menuiseries:14 400€
    Fenêtres double vitrage performant: 12 fenêtres × 950€ = 11400€, Main d'œuvre: 3000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:8 760€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² de carrelage × 60€ = 360€, Baignoire: 1 × 1500€ = 1500€, Lavabo: 1 × 500€ = 500€, WC: 1 × 400€ = 400€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Chambres:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€ = 1080€, Main d'œuvre: 360€
  • Salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€ = 900€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Tucquegnieux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 110 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 317 €/an
Calcul : 1 110 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 940 €/an
Base de calcul : Emprunt de 199 100 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 697 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 332 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 069 €
Revenus locatifs : +13 317 €
Charges déductibles : -46 069 €
Résultat foncier Année 1 : -32 752 €(Déficit de 32 752 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 352 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 969 €/an
Revenus locatifs : +13 317 €
Charges déductibles : -8 969 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 348 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11352.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 150 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 500 €(65% de 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 500 € × 3,636% = 3 545 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 317 €46 076 €6 947 €-32 759 €21 400 €11 359 €11 359 €
213 583 €8 794 €6 766 €4 789 €--6 570 €
313 855 €8 606 €6 578 €5 248 €--1 322 €
414 132 €8 412 €6 383 €5 720 €---
514 414 €8 211 €6 182 €6 204 €---
614 703 €8 002 €5 973 €6 701 €---
714 997 €7 786 €5 757 €7 211 €---
815 297 €7 562 €5 533 €7 735 €---
915 602 €7 330 €5 301 €8 273 €---
1015 915 €7 089 €5 061 €8 825 €---
1116 233 €6 840 €4 812 €9 392 €---
1216 557 €6 583 €4 554 €9 975 €---
1316 889 €6 315 €4 287 €10 573 €---
1417 226 €6 039 €4 010 €11 188 €---
1517 571 €5 752 €3 724 €11 819 €---
1617 922 €5 455 €3 427 €12 467 €---
1718 281 €5 148 €3 119 €13 133 €---
1818 646 €4 829 €2 801 €13 817 €---
1919 019 €4 499 €2 471 €14 520 €---
2019 400 €4 157 €2 129 €15 243 €---
2119 788 €3 803 €1 775 €15 985 €---
2220 183 €3 436 €1 408 €16 747 €---
2320 587 €3 056 €1 028 €17 531 €---
2420 999 €2 663 €634 €18 336 €---
2521 419 €2 255 €226 €19 164 €---
TOTAL426 533 €188 697 €100 884 €237 836 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 237 836 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 317 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 796 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 796 €-6 420 €+9 216 €
2+2 796 €0 €+2 796 €
3+2 796 €0 €+2 796 €
4+2 796 €+1 319 €+1 477 €
5+2 796 €+1 861 €+935 €
6+2 796 €+2 010 €+786 €
7+2 796 €+2 163 €+633 €
8+2 796 €+2 320 €+476 €
9+2 796 €+2 482 €+314 €
10+2 796 €+2 648 €+148 €
11+2 796 €+2 818 €-22 €
12+2 796 €+2 992 €-196 €
13+2 796 €+3 172 €-376 €
14+2 796 €+3 356 €-560 €
15+2 796 €+3 546 €-750 €
16+2 796 €+3 740 €-944 €
17+2 796 €+3 940 €-1 144 €
18+2 796 €+4 145 €-1 349 €
19+2 796 €+4 356 €-1 560 €
20+2 796 €+4 573 €-1 777 €
21+2 796 €+4 795 €-1 999 €
22+2 796 €+5 024 €-2 228 €
23+2 796 €+5 259 €-2 463 €
24+2 796 €+5 501 €-2 705 €
25+2 796 €+5 749 €-2 953 €
Total+69 900 €+71 351 €+-1 451 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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