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Appartement - 4 pièce(s) - 65 m2

VilleGrigny (91)
Surface65m²
Coût Total109 920€
Loyer Annuel10 214€
Rentabilité9.29%
Cashflow/mois-95€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 83 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 276,92 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 13, Cave, Mandat exclusif

SPECIAL INVESTISSEUR - SQUARE RODIN - PARKING + CAVE PRIVATIVE - Dans une copropriété totalement rénovée, votre agence IME GESTION vous propose cet appartement 4 pièces lumineux et très bien entretenu comprenant : entrée, séjour, 3 chambres, cuisine séparée et équipée, salle de bain, WC, dressing, dégagement/placard, balcon. Logement loué 900€/mois charges comprises avec aucun impayé soit un rendement locatif brut de 12.55%. DPE : D : 212 KWh/m²/an et GES : D : 33 Kgco2/m²/an. Estimation des coûts annuels d'énergie du logement entre 1070€ et 1490€ par an. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Copropriété de 635 lots - dont 352 lots habitation. (Procédure en cours). Charges annuelles : 3500.00 euros.

Ville : Grigny
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91350
Coordonnées : 48.654925, 2.392235
Total : 109 920€
Prix d'acquisition : 83 000€
Travaux : 20 280€
Valeur du bien : 103 280€
Frais de notaire : 6 640€
Coût estimé : 6 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 13.09€/m²/mois
Fourchette : 10.53€ - 16.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 851€/mois
Loyer annuel estimé : 10214€/an
Fourchette totale : 685€ - 1058€/mois
Fourchette annuelle : 8217€ - 12696€/an
Rentabilité brute :9.29%
Fourchette de rentabilité :7.48% - 11.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 152,17 €/m²
Basé sur :245 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :74 891 €
Prix d'achat :83 000 €
Décote à l'achat :+8 109€ (+10.8%)
Marge achat-revente :-35 029€ (-46.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :541,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :27,48€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 568,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 524,72€
Coût de l'assurance :8 244,00€
Taxe foncière : 1 021,40€/an
Soit par mois : 85,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 291,67€/mois
Soit par an : 3 500,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 851,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 945,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-94,58€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 212 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D, pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments de cuisine pour mise aux normes et modernisation.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage pour mise aux normes.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 37 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Peinture vieillissante dans les chambres.
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et éventuellement remplacement de la robinetterie dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3.5/5 - Parquet en bon état mais à vérifier.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 280 €(312 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D, pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:11 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète: 9000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:7 500€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète: 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Peinture:1 780€
    Peinture murs: 37 m² × 40€/m² = 1480€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Revêtement sol:0€
    Vérification et éventuellement remplacement de la robinetterie dans les 3 chambres: Aucune action nécessaire.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grigny (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 851 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 214 €/an
Calcul : 851 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 635 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 920 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 330 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 021 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 500 €/an
Calcul : 292 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 280 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 766 €
Revenus locatifs : +10 214 €
Charges déductibles : -28 766 €
Résultat foncier Année 1 : -18 552 €(Déficit de 18 552 €)
Imputable sur revenu global : 18 552 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 486 €/an
Revenus locatifs : +10 214 €
Charges déductibles : -8 486 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 728 €/an
Prix d'achat du bien : 83 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 950 €(65% de 83 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 962 €/an
Calcul : 53 950 € × 3,636% = 1 962 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 214 €28 770 €3 639 €-18 556 €18 556 €--
210 418 €8 393 €3 541 €2 026 €---
310 627 €8 292 €3 441 €2 335 €---
410 839 €8 188 €3 337 €2 651 €---
511 056 €8 081 €3 229 €2 975 €---
611 277 €7 969 €3 118 €3 308 €---
711 503 €7 854 €3 003 €3 648 €---
811 733 €7 735 €2 884 €3 997 €---
911 967 €7 613 €2 761 €4 355 €---
1012 207 €7 485 €2 634 €4 721 €---
1112 451 €7 354 €2 503 €5 097 €---
1212 700 €7 218 €2 367 €5 482 €---
1312 954 €7 078 €2 226 €5 876 €---
1413 213 €6 932 €2 081 €6 281 €---
1513 477 €6 782 €1 931 €6 695 €---
1613 747 €6 627 €1 775 €7 120 €---
1714 022 €6 466 €1 615 €7 556 €---
1814 302 €6 300 €1 449 €8 002 €---
1914 588 €6 128 €1 277 €8 460 €---
2014 880 €5 950 €1 099 €8 929 €---
2115 178 €5 767 €916 €9 411 €---
2215 481 €5 577 €726 €9 904 €---
2315 791 €5 381 €529 €10 410 €---
2416 107 €5 178 €326 €10 929 €---
2516 429 €4 968 €116 €11 461 €---
TOTAL327 159 €194 085 €52 525 €133 074 €18 556 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 567 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 133 074 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 214 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 145 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 145 €-5 567 €+7 712 €
2+2 145 €+608 €+1 537 €
3+2 145 €+700 €+1 445 €
4+2 145 €+795 €+1 350 €
5+2 145 €+893 €+1 252 €
6+2 145 €+992 €+1 153 €
7+2 145 €+1 094 €+1 051 €
8+2 145 €+1 199 €+946 €
9+2 145 €+1 306 €+839 €
10+2 145 €+1 416 €+729 €
11+2 145 €+1 529 €+616 €
12+2 145 €+1 645 €+500 €
13+2 145 €+1 763 €+382 €
14+2 145 €+1 884 €+261 €
15+2 145 €+2 009 €+136 €
16+2 145 €+2 136 €+9 €
17+2 145 €+2 267 €-122 €
18+2 145 €+2 401 €-256 €
19+2 145 €+2 538 €-393 €
20+2 145 €+2 679 €-534 €
21+2 145 €+2 823 €-678 €
22+2 145 €+2 971 €-826 €
23+2 145 €+3 123 €-978 €
24+2 145 €+3 279 €-1 134 €
25+2 145 €+3 438 €-1 293 €
Total+53 625 €+39 922 €+13 703 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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