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Achat : Appartement Angers (49000)

Bien expiré
VilleAngers (49)
Surface75m²
Coût Total169 380€
Loyer Annuel11 835€
Rentabilité6.99%
Cashflow/mois-207€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 126 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 680 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 75 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 balcon, Ascenseur, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

Situé dans le quartier de la Roseraie, au 1er étage avec ascenseur, cet appartement de 75,46 M2 offrant un beau potentiel après rénovation, il comprend un spacieux séjour de 34,17m2 avec baie vitrée donnant accès à un balcon, une cuisine non aménagée, deux chambres, cellier, salle de bains, Wc séparé. Garage privatif au sous-sol. Charges de copropriété : 219 €/mois Nombre de lots 353 Idéal 1er achat ou investisseur.

Ville : Angers
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49000
Coordonnées : 47.477960, -0.553190
Total : 169 380€
Prix d'acquisition : 126 000€
Travaux : 33 300€
Valeur du bien : 159 300€
Frais de notaire : 10 080€
Coût estimé : 10 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 13.15€/m²/mois
Fourchette : 9.82€ - 17.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 986€/mois
Loyer annuel estimé : 11835€/an
Fourchette totale : 736€ - 1321€/mois
Fourchette annuelle : 8836€ - 15850€/an
Rentabilité brute :6.99%
Fourchette de rentabilité :5.22% - 9.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 530,3 €/m²
Basé sur :581 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :264 773 €
Prix d'achat :126 000 €
Décote à l'achat :-138 773€ (-52.4%)
Marge achat-revente :95 393€ (36.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :169 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :827,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :47,99€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 875,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 782,05€
Coût de l'assurance :14 397,30€
Taxe foncière : 1 183,46€/an
Soit par mois : 98,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 219,00€/mois
Soit par an : 2 628,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 986,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 192,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-206,60€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :A
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Cuisine non aménagée nécessitant une rénovation complète
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du meuble vasque et de la douche, carrelage des murs et du sol, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - Salle de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette usée par un revêtement de sol adapté (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - Moquette usée nécessitant un remplacement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - Nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - Nécessite un rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 300 €(444 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:22 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 10000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 12000€
  • Salle de bain:4 500€
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 750€/m² = 4500€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Remplacement moquette: 24 m² × 100€/m² = 2400€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture chambres: 24 m² × 50€/m² = 1200€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€
  • Électricité générale:2 200€
    Mise aux normes électricité: 1 installation: 1000€ + Main d'œuvre: 200€ = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Angers (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

A→A(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (A) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 986 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 835 €/an
Calcul : 986 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 467 €/an
Base de calcul : Emprunt de 169 380 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 576 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 183 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 628 €/an
Calcul : 219 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 154 €
Revenus locatifs : +11 835 €
Charges déductibles : -43 154 €
Résultat foncier Année 1 : -31 320 €(Déficit de 31 320 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 20 620 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 854 €/an
Revenus locatifs : +11 835 €
Charges déductibles : -9 854 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 980 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 20619.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 126 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 900 €(65% de 126 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 978 €/an
Calcul : 81 900 € × 3,636% = 2 978 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 835 €43 160 €5 472 €-31 325 €10 700 €20 625 €20 625 €
212 071 €9 712 €5 325 €2 359 €--18 266 €
312 313 €9 559 €5 172 €2 754 €--15 512 €
412 559 €9 401 €5 014 €3 158 €--12 354 €
512 810 €9 238 €4 851 €3 572 €--8 782 €
613 066 €9 070 €4 682 €3 997 €--4 786 €
713 328 €8 896 €4 508 €4 432 €--354 €
813 594 €8 716 €4 328 €4 878 €---
913 866 €8 530 €4 143 €5 336 €---
1014 143 €8 338 €3 951 €5 805 €---
1114 426 €8 140 €3 752 €6 287 €---
1214 715 €7 935 €3 547 €6 780 €---
1315 009 €7 723 €3 336 €7 286 €---
1415 309 €7 504 €3 117 €7 805 €---
1515 616 €7 278 €2 891 €8 337 €---
1615 928 €7 045 €2 657 €8 883 €---
1716 246 €6 803 €2 416 €9 443 €---
1816 571 €6 554 €2 167 €10 017 €---
1916 903 €6 296 €1 909 €10 606 €---
2017 241 €6 030 €1 643 €11 211 €---
2117 586 €5 755 €1 368 €11 830 €---
2217 937 €5 471 €1 084 €12 466 €---
2318 296 €5 178 €790 €13 118 €---
2418 662 €4 874 €487 €13 788 €---
2519 035 €4 561 €174 €14 474 €---
TOTAL379 066 €221 766 €78 782 €157 300 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 157 300 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 835 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 485 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 485 €-3 210 €+5 695 €
2+2 485 €0 €+2 485 €
3+2 485 €0 €+2 485 €
4+2 485 €0 €+2 485 €
5+2 485 €0 €+2 485 €
6+2 485 €0 €+2 485 €
7+2 485 €0 €+2 485 €
8+2 485 €+1 357 €+1 128 €
9+2 485 €+1 601 €+884 €
10+2 485 €+1 742 €+743 €
11+2 485 €+1 886 €+599 €
12+2 485 €+2 034 €+451 €
13+2 485 €+2 186 €+299 €
14+2 485 €+2 342 €+143 €
15+2 485 €+2 501 €-16 €
16+2 485 €+2 665 €-180 €
17+2 485 €+2 833 €-348 €
18+2 485 €+3 005 €-520 €
19+2 485 €+3 182 €-697 €
20+2 485 €+3 363 €-878 €
21+2 485 €+3 549 €-1 064 €
22+2 485 €+3 740 €-1 255 €
23+2 485 €+3 936 €-1 451 €
24+2 485 €+4 136 €-1 651 €
25+2 485 €+4 342 €-1 857 €
Total+62 125 €+47 190 €+14 935 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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