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Maison 180 m² à Vicdessos

Bien expiré
VilleVicdessos (09)
Surface180m²
Coût Total243 120€
Loyer Annuel15 439€
Rentabilité6.35%
Cashflow/mois-99€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 883,33 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 180 m², 6 pièces, 272 m² de terrain

Située dans le quartier d'Arconac, petit hameau collé à Vicdessos, village dynamique avec commodités, venez cette belle maison de plus de 150 m².

Rénovée il y a une vingtaine d'année, elle n'a pas de travaux à prévoir.

Composée au rez de chaussée par une belle cuisine en partie équipée, un espace buanderie / cellier, un espace repas conséquent, et une grande salle de bain avec baignoire et double vasque.

À l'étage une grande salle à manger avec sa table de ferme artisanale vendue avec la maison, 1 beau salon et 1 première chambre. Accès au jardin dominant la vallée.

Au second vous trouverez 3 belles chambres ainsi qu'un wc et 1 point d'eau.

Maison intéressante pour famille nombreuses ou pour inviter des amis.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 159 000 ¤ Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller Safti : Nicolas Goudenege, Tél. : [Coordonnées masquées], E-mail : [Coordonnées masquées] - Ei - Agent commercial immatriculé au Rsac de Foix sous le numéro 518 352 885. Informations Loi Alur : Honoraires charge vendeur. (Gedeon )

Ville : Vicdessos
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09220
Coordonnées : 42.770460, 1.494750
Total : 243 120€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 71 400€
Valeur du bien : 230 400€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180m²
Loyer prédit : 7.15€/m²/mois
Fourchette : 5.33€ - 9.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 1287€/mois
Loyer annuel estimé : 15439€/an
Fourchette totale : 960€ - 1725€/mois
Fourchette annuelle : 11519€ - 20694€/an
Rentabilité brute :6.35%
Fourchette de rentabilité :4.74% - 8.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :243 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 186,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :70,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 256,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :112 694,37€
Coût de l'assurance :21 273,00€
Taxe foncière : 1 543,93€/an
Soit par mois : 128,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 286,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 385,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-99,01€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 180 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 180 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, modernisation des éléments de cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, modernisation des éléments sanitaires
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé pour toutes les chambres
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé pour toutes les chambres
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé pour toutes les chambres

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 400 €(397 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 800€
    Isolation toiture/combles: 180 m² × 60€/m² = 10800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000€
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:15 400€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 700€ = 15400€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:5 400€
    Pose revêtement de sol: 60 m² × 90€/m² = 5400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Électricité:2 400€
    Mise aux normes électricité: 4 chambres × 600€ = 2400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vicdessos (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 39 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 287 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 439 €/an
Calcul : 1 287 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 823 €/an
Base de calcul : Emprunt de 243 120 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 851 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 544 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 618 €
Revenus locatifs : +15 439 €
Charges déductibles : -81 618 €
Résultat foncier Année 1 : -66 179 €(Déficit de 66 179 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 779 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 218 €/an
Revenus locatifs : +15 439 €
Charges déductibles : -10 218 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 221 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44778.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 439 €81 625 €7 831 €-66 186 €21 400 €44 786 €44 786 €
215 748 €10 014 €7 619 €5 734 €--39 052 €
316 063 €9 795 €7 400 €6 268 €--32 784 €
416 384 €9 569 €7 174 €6 816 €--25 968 €
516 712 €9 335 €6 940 €7 377 €--18 591 €
617 046 €9 094 €6 699 €7 952 €--10 639 €
717 387 €8 844 €6 450 €8 543 €--2 096 €
817 735 €8 587 €6 192 €9 148 €---
918 090 €8 321 €5 926 €9 769 €---
1018 451 €8 046 €5 651 €10 405 €---
1118 820 €7 762 €5 367 €11 058 €---
1219 197 €7 469 €5 074 €11 728 €---
1319 581 €7 166 €4 771 €12 415 €---
1419 972 €6 852 €4 458 €13 120 €---
1520 372 €6 529 €4 134 €13 843 €---
1620 779 €6 195 €3 800 €14 584 €---
1721 195 €5 850 €3 455 €15 345 €---
1821 619 €5 493 €3 098 €16 126 €---
1922 051 €5 124 €2 730 €16 927 €---
2022 492 €4 744 €2 349 €17 748 €---
2122 942 €4 351 €1 956 €18 591 €---
2223 401 €3 944 €1 549 €19 457 €---
2323 869 €3 525 €1 130 €20 344 €---
2424 346 €3 091 €696 €21 255 €---
2524 833 €2 643 €248 €22 190 €---
TOTAL494 524 €243 966 €112 694 €250 558 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 250 558 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 439 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 242 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 242 €-6 420 €+9 662 €
2+3 242 €0 €+3 242 €
3+3 242 €0 €+3 242 €
4+3 242 €0 €+3 242 €
5+3 242 €0 €+3 242 €
6+3 242 €0 €+3 242 €
7+3 242 €0 €+3 242 €
8+3 242 €+2 116 €+1 126 €
9+3 242 €+2 931 €+311 €
10+3 242 €+3 122 €+120 €
11+3 242 €+3 318 €-76 €
12+3 242 €+3 518 €-276 €
13+3 242 €+3 725 €-483 €
14+3 242 €+3 936 €-694 €
15+3 242 €+4 153 €-911 €
16+3 242 €+4 375 €-1 133 €
17+3 242 €+4 604 €-1 362 €
18+3 242 €+4 838 €-1 596 €
19+3 242 €+5 078 €-1 836 €
20+3 242 €+5 324 €-2 082 €
21+3 242 €+5 577 €-2 335 €
22+3 242 €+5 837 €-2 595 €
23+3 242 €+6 103 €-2 861 €
24+3 242 €+6 377 €-3 135 €
25+3 242 €+6 657 €-3 415 €
Total+81 050 €+75 168 €+5 882 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 232 jours
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