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Maison 180 m² à Vicdessos

Bien expiré
VilleVicdessos (09)
Surface180
Coût Total243 120
Loyer Annuel15 439
Rentabilité6.35%
Cashflow/mois-99
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 883,33 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 180 m², 6 pièces, 272 m² de terrain

Située dans le quartier d'Arconac, petit hameau collé à Vicdessos, village dynamique avec commodités, venez cette belle maison de plus de 150 m².

Rénovée il y a une vingtaine d'année, elle n'a pas de travaux à prévoir.

Composée au rez de chaussée par une belle cuisine en partie équipée, un espace buanderie / cellier, un espace repas conséquent, et une grande salle de bain avec baignoire et double vasque.

À l'étage une grande salle à manger avec sa table de ferme artisanale vendue avec la maison, 1 beau salon et 1 première chambre. Accès au jardin dominant la vallée.

Au second vous trouverez 3 belles chambres ainsi qu'un wc et 1 point d'eau.

Maison intéressante pour famille nombreuses ou pour inviter des amis.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 159 000 ¤ Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller Safti : Nicolas Goudenege, Tél. : [Coordonnées masquées], E-mail : [Coordonnées masquées] - Ei - Agent commercial immatriculé au Rsac de Foix sous le numéro 518 352 885. Informations Loi Alur : Honoraires charge vendeur. (Gedeon )

Ville : Vicdessos
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09220
Coordonnées : 42.770460, 1.494750
Total : 243 120
Prix d'acquisition : 159 000
Travaux : 71 400
Valeur du bien : 230 400
Frais de notaire : 12 720
Coût estimé : 12 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180
Loyer prédit : 7.15€/m²/mois
Fourchette : 5.33€ - 9.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 1287€/mois
Loyer annuel estimé : 15439€/an
Fourchette totale : 960€ - 1725€/mois
Fourchette annuelle : 11519€ - 20694€/an
Rentabilité brute :6.35%
Fourchette de rentabilité :4.74% - 8.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :243 120
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 186,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :70,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 256,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :112 694,37
Coût de l'assurance :21 273,00
Taxe foncière : 1 543,93€/an
Soit par mois : 128,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 286,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 385,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-99,01€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 180 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 180 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, modernisation des éléments de cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, modernisation des éléments sanitaires
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé pour toutes les chambres
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé pour toutes les chambres
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé pour toutes les chambres

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 400(397 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 800
    Isolation toiture/combles: 180 m² × 60€/m² = 10800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:15 400
    Remplacement fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 700€ = 15400€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:5 400
    Pose revêtement de sol: 60 m² × 90€/m² = 5400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Électricité:2 400
    Mise aux normes électricité: 4 chambres × 600€ = 2400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vicdessos (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 39 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 287 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 439 €/an
Calcul : 1 287 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 823 €/an
Base de calcul : Emprunt de 243 120 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 851 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 544 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 618
Revenus locatifs : +15 439
Charges déductibles : -81 618
Résultat foncier Année 1 : -66 179(Déficit de 66 179 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 779
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 218 €/an
Revenus locatifs : +15 439
Charges déductibles : -10 218
Résultat foncier Années 2+ : 5 221 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44778.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 43981 6257 831-66 18621 400 €44 786 €44 786 €
215 74810 0147 6195 734--39 052 €
316 0639 7957 4006 268--32 784 €
416 3849 5697 1746 816--25 968 €
516 7129 3356 9407 377--18 591 €
617 0469 0946 6997 952--10 639 €
717 3878 8446 4508 543--2 096 €
817 7358 5876 1929 148---
918 0908 3215 9269 769---
1018 4518 0465 65110 405---
1118 8207 7625 36711 058---
1219 1977 4695 07411 728---
1319 5817 1664 77112 415---
1419 9726 8524 45813 120---
1520 3726 5294 13413 843---
1620 7796 1953 80014 584---
1721 1955 8503 45515 345---
1821 6195 4933 09816 126---
1922 0515 1242 73016 927---
2022 4924 7442 34917 748---
2122 9424 3511 95618 591---
2223 4013 9441 54919 457---
2323 8693 5251 13020 344---
2424 3463 09169621 255---
2524 8332 64324822 190---
TOTAL494 524243 966112 694250 55821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 250 558
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 439 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 242 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 242-6 420+9 662
2+3 2420+3 242
3+3 2420+3 242
4+3 2420+3 242
5+3 2420+3 242
6+3 2420+3 242
7+3 2420+3 242
8+3 242+2 116+1 126
9+3 242+2 931+311
10+3 242+3 122+120
11+3 242+3 318-76
12+3 242+3 518-276
13+3 242+3 725-483
14+3 242+3 936-694
15+3 242+4 153-911
16+3 242+4 375-1 133
17+3 242+4 604-1 362
18+3 242+4 838-1 596
19+3 242+5 078-1 836
20+3 242+5 324-2 082
21+3 242+5 577-2 335
22+3 242+5 837-2 595
23+3 242+6 103-2 861
24+3 242+6 377-3 135
25+3 242+6 657-3 415
Total+81 050+75 168+5 882
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 96 jours
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