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Appartement 3 pièces 65 m²

VilleFlorensac (34)
Surface65m²
Coût Total149 292€
Loyer Annuel7 929€
Rentabilité5.31%
Cashflow/mois-172€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 900 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 536,92 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement de plain-pied de 65 m² offre calme et proximité immédiate des commerces et écoles. Il se compose d'un lumineux séjour de 35 m², de deux chambres avec rangements, d'une salle d'eau moderne, WC séparé et buanderie. Fonctionnel et bien agencé, il convient parfaitement à un couple, une petite famille ou en résidence secondaire. Une opportunité alliant confort, simplicité et cadre de vie agréable. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle, réalisée par intelligence artificielle. Bien soumis au statut juridique de la Copropriété. Pas de procédure en cours. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques Surface CARREZ : 29.88 m² Surface CARREZ : 65 m² Référence annonce : 3414845885_A Date de réalisation du diagnostic : 09/01/2024 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 500 € et 800 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Florensac
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34510
Coordonnées : 43.383408, 3.463142
Total : 149 292€
Prix d'acquisition : 99 900€
Travaux : 41 400€
Valeur du bien : 141 300€
Frais de notaire : 7 992€
Coût estimé : 7 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 10.17€/m²/mois
Fourchette : 8.27€ - 12.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 661€/mois
Loyer annuel estimé : 7929€/an
Fourchette totale : 537€ - 812€/mois
Fourchette annuelle : 6450€ - 9748€/an
Rentabilité brute :5.31%
Fourchette de rentabilité :4.32% - 6.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 285,71 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :148 571 €
Prix d'achat :99 900 €
Décote à l'achat :-48 671€ (-32.8%)
Marge achat-revente :-721€ (-0.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 292€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :723,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :43,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 767,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 784,08€
Coût de l'assurance :13 063,05€
Taxe foncière : 792,92€/an
Soit par mois : 66,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 660,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 833,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-172,44€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 28 m² total)
Raison: État 4.5/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 28 m² total)
Raison: État 4.5/5 visible - amélioration esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 400 €(637 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:22 500€
    Rénovation complète cuisine: 15 000€, Électroménager: 3 000€, Plomberie: 1 500€, Électricité: 1 500€, Main d'œuvre: 1 500€
  • Salle de bain:14 700€
    Rénovation complète salle de bain: 8 000€, Douche: 1 500€, Lavabo: 500€, WC: 300€, Carrelage: 1 200€, Plomberie: 1 500€, Électricité: 1 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Chambres - Peinture:2 100€
    Peinture murs et plafonds 28 m²: 25€/m² × 28 = 700€, Main d'œuvre: 1 400€
  • Chambres - Parquet flottant:2 100€
    Pose parquet flottant 28 m²: 50€/m² × 28 = 1 400€, Main d'œuvre: 700€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Florensac (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 661 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 929 €/an
Calcul : 661 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 715 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 292 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 523 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 793 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 430 €
Revenus locatifs : +7 929 €
Charges déductibles : -47 430 €
Résultat foncier Année 1 : -39 501 €(Déficit de 39 501 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 28 801 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 030 €/an
Revenus locatifs : +7 929 €
Charges déductibles : -6 030 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 899 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 28801.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 935 €(65% de 99 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 361 €/an
Calcul : 64 935 € × 3,636% = 2 361 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 929 €47 435 €4 720 €-39 506 €10 700 €28 806 €28 806 €
28 088 €5 906 €4 591 €2 182 €--26 624 €
38 250 €5 773 €4 458 €2 476 €--24 148 €
48 415 €5 636 €4 321 €2 778 €--21 370 €
58 583 €5 495 €4 179 €3 088 €--18 281 €
68 755 €5 348 €4 033 €3 406 €--14 875 €
78 930 €5 197 €3 882 €3 732 €--11 143 €
89 108 €5 041 €3 726 €4 067 €--7 076 €
99 290 €4 880 €3 565 €4 410 €--2 666 €
109 476 €4 714 €3 399 €4 762 €---
119 666 €4 543 €3 227 €5 123 €---
129 859 €4 365 €3 050 €5 494 €---
1310 056 €4 182 €2 867 €5 874 €---
1410 257 €3 994 €2 678 €6 264 €---
1510 462 €3 799 €2 483 €6 664 €---
1610 672 €3 597 €2 282 €7 074 €---
1710 885 €3 389 €2 074 €7 496 €---
1811 103 €3 175 €1 859 €7 928 €---
1911 325 €2 953 €1 638 €8 372 €---
2011 551 €2 724 €1 409 €8 827 €---
2111 782 €2 488 €1 173 €9 294 €---
2212 018 €2 244 €929 €9 774 €---
2312 258 €1 993 €677 €10 266 €---
2412 504 €1 733 €417 €10 771 €---
2512 754 €1 464 €149 €11 290 €---
TOTAL253 976 €142 070 €67 784 €111 905 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 111 905 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 929 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 665 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 665 €-3 210 €+4 875 €
2+1 665 €0 €+1 665 €
3+1 665 €0 €+1 665 €
4+1 665 €0 €+1 665 €
5+1 665 €0 €+1 665 €
6+1 665 €0 €+1 665 €
7+1 665 €0 €+1 665 €
8+1 665 €0 €+1 665 €
9+1 665 €0 €+1 665 €
10+1 665 €+629 €+1 036 €
11+1 665 €+1 537 €+128 €
12+1 665 €+1 648 €+17 €
13+1 665 €+1 762 €-97 €
14+1 665 €+1 879 €-214 €
15+1 665 €+1 999 €-334 €
16+1 665 €+2 122 €-457 €
17+1 665 €+2 249 €-584 €
18+1 665 €+2 378 €-713 €
19+1 665 €+2 512 €-847 €
20+1 665 €+2 648 €-983 €
21+1 665 €+2 788 €-1 123 €
22+1 665 €+2 932 €-1 267 €
23+1 665 €+3 080 €-1 415 €
24+1 665 €+3 231 €-1 566 €
25+1 665 €+3 387 €-1 722 €
Total+41 625 €+33 572 €+8 053 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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