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Détails du bien

VilleGrandvillars (90)
Surface106.12
Coût Total184 480
Loyer Annuel11 555
Rentabilité6.26%
Cashflow/mois-83
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 106.12 m²
Prix au m² : 1 507,73 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel au gaz Chaudière individuelle gaz Gaz, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 2, Mandat exclusif

Situé à Grandvillars, cet appartement de 106m² vous accueille dès l'entrée avec un vaste espace de vie où le séjour s'ouvre sur une cuisine séparée, idéale pour préparer vos repas tout en restant connecté avec la pièce principale. Deux chambres de 12m² et 15m² offrent des espaces privés confortables, complétés par un bureau de 8m² qui peut accueillir le télétravail ou un coin lecture. La salle de bains de 11m², les WC séparés et la buanderie de 5m² apportent praticité au quotidien, tandis que les rangements intégrés (cagibi, dépendance) assurent une organisation sans contrainte. L'appartement se présente en bon état, habitable sans travaux, prêt à accueillir ses nouveaux occupants. Le quartier bénéficie d'une vie de proximité agréable: à quelques minutes à pied, vous trouverez une école maternelle, une école élémentaire et une école primaire privée, parfaites pour les familles avec enfants. Le réseau de bus, avec les lignes 25 et 93 à quelques mètres, assure une bonne desserte des alentours, facilitant les déplacements quotidiens. Vous profiterez également d'un environnement calme, propice à la détente, tout en restant à proximité des commodités du centre de Grandvillars. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 920.0 € et 1290.0 €, indexées à l'année 2021 (abonnements compris). Bien proposé par Maxence CORNU EI, agent commercial (RSAC 991807702) - https://www.century21agencedutheatre.com/mentions_legales/

Ville : Grandvillars
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90600
Coordonnées : 47.539183, 6.965820
Total : 184 480
Prix d'acquisition : 160 000
Travaux : 11 680
Valeur du bien : 171 680
Frais de notaire : 12 800
Coût estimé : 12 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 106.12
Loyer prédit : 9.07€/m²/mois
Fourchette : 7.20€ - 11.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 963€/mois
Loyer annuel estimé : 11555€/an
Fourchette totale : 764€ - 1214€/mois
Fourchette annuelle : 9167€ - 14565€/an
Rentabilité brute :6.26%
Fourchette de rentabilité :4.97% - 7.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 246,38 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :132 266
Prix d'achat :160 000
Décote à l'achat :+27 734 (+21.0%)
Marge achat-revente :-52 214€ (-39.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :184 480
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :903,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :46,12€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 950,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 684,33
Coût de l'assurance :13 836,00
Taxe foncière : 1 155,47€/an
Soit par mois : 96,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 962,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 046,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-83,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 111 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain (11 m²)
Raison: Aucune photo - état 4/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: cuisine (10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger possible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 85 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 680(110 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:1 080
    Peinture murs et plafonds: 27 m² × 40€/m² = 1080€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation:6 600
    Rénovation complète salle de bain: 11 m² × 600€/m² = 6600€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 60€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:3 400
    Peinture murs et plafonds: 85 m² × 40€/m² = 3400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grandvillars (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 963 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 555 €/an
Calcul : 963 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 009 €/an
Base de calcul : Emprunt de 184 480 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 553 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 155 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 680
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 398
Revenus locatifs : +11 555
Charges déductibles : -19 398
Résultat foncier Année 1 : -7 844(Déficit de 7 844 €)
Imputable sur revenu global : 7 844
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 718 €/an
Revenus locatifs : +11 555
Charges déductibles : -7 718
Résultat foncier Années 2+ : 3 836 €/an
Prix d'achat du bien : 160 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 55519 4046 015-7 8497 849 €--
211 7867 5625 8534 224---
312 0227 3955 6864 627---
412 2627 2225 5135 040---
512 5077 0435 3345 464---
612 7576 8595 1505 899---
713 0126 6684 9596 345---
813 2736 4714 7626 802---
913 5386 2674 5587 271---
1013 8096 0564 3477 753---
1114 0855 8384 1298 247---
1214 3675 6133 9048 754---
1314 6545 3813 6729 274---
1414 9475 1403 4319 807---
1515 2464 8923 18310 354---
1615 5514 6352 92610 916---
1715 8624 3702 66111 492---
1816 1794 0952 38612 084---
1916 5033 8122 10312 691---
2016 8333 5191 81013 314---
2117 1703 2161 50713 953---
2217 5132 9031 19414 610---
2317 8632 58087115 283---
2418 2212 24653715 975---
2518 5851 90019116 685---
TOTAL370 101141 08786 684229 0147 849Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 355
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 229 014
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 555 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 426 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 426-2 355+4 781
2+2 426+1 267+1 159
3+2 426+1 388+1 038
4+2 426+1 512+914
5+2 426+1 639+787
6+2 426+1 770+656
7+2 426+1 903+523
8+2 426+2 041+385
9+2 426+2 181+245
10+2 426+2 326+100
11+2 426+2 474-48
12+2 426+2 626-200
13+2 426+2 782-356
14+2 426+2 942-516
15+2 426+3 106-680
16+2 426+3 275-849
17+2 426+3 448-1 022
18+2 426+3 625-1 199
19+2 426+3 807-1 381
20+2 426+3 994-1 568
21+2 426+4 186-1 760
22+2 426+4 383-1 957
23+2 426+4 585-2 159
24+2 426+4 792-2 366
25+2 426+5 005-2 579
Total+60 650+68 704+-8 054
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 37 jours
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