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Détails du bien

Bien expiré
VilleTulle (19)
Surface61m²
Coût Total102 744€
Loyer Annuel5 626€
Rentabilité5.48%
Cashflow/mois-108€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 300 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 1 136,07 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Situé dans une impasse, découvrez un bel appartement T3 de 87m² au sol (61m2 loi Carrez), comprenant un grand séjour lumineux, une cuisine équipée séparée avec coin buanderie, un wc, une salle d'eau, ainsi qu'une chambre avec placards (possibilité de créer des rangements complémentaires type petit dressing). A l'étage se trouve une autre pièce servant actuellement de chambre d'enfant, mais pouvant servir de chambre d'appoint ou de bureau. Chauffage électrique individuel. Le bien comporte 3 caves individuelles ainsi qu'un emplacement de parking. Copropriété bénévole. L'appartement est loué 550€ par mois hors charges et offre donc une rentabilité intéressante. N'attendez plus, contactez l'agence de TULLE pour une visite!

Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Total : 102 744€
Prix d'acquisition : 69 300€
Travaux : 27 900€
Valeur du bien : 97 200€
Frais de notaire : 5 544€
Coût estimé : 5 544€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 6.07€ - 9.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 469€/mois
Loyer annuel estimé : 5626€/an
Fourchette totale : 370€ - 594€/mois
Fourchette annuelle : 4443€ - 7122€/an
Rentabilité brute :5.48%
Fourchette de rentabilité :4.32% - 6.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :102 744€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :501,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :29,11€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 530,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 625,33€
Coût de l'assurance :8 733,24€
Taxe foncière : 562,55€/an
Soit par mois : 46,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 468,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 577,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-108,43€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 164 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique individuel
Quantité: 1 système pour 61 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche et du lavabo, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: 1 salle de bain (6 m²)
Raison: État 3/5 visible - salle de bain avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre sous combles
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre avec état correct nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 900 €(457 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 600€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système pour 61 m² × 100€/m² = 6100€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1400€ = 8400€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1500€/m² = 9000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 15 m² × 80€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 600€
    Rafraîchissement parquet: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 469 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 626 €/an
Calcul : 469 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 306 €/an
Base de calcul : Emprunt de 102 744 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 349 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 563 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 118 €
Revenus locatifs : +5 626 €
Charges déductibles : -32 118 €
Résultat foncier Année 1 : -26 492 €(Déficit de 26 492 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 092 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 218 €/an
Revenus locatifs : +5 626 €
Charges déductibles : -4 218 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 408 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5092.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 300 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 045 €(65% de 69 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 638 €/an
Calcul : 45 045 € × 3,636% = 1 638 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 626 €32 121 €3 309 €-26 496 €21 400 €5 096 €5 096 €
25 738 €4 132 €3 220 €1 606 €--3 489 €
35 853 €4 039 €3 127 €1 814 €--1 676 €
45 970 €3 944 €3 032 €2 026 €---
56 089 €3 845 €2 933 €2 244 €---
66 211 €3 743 €2 831 €2 468 €---
76 335 €3 638 €2 726 €2 698 €---
86 462 €3 529 €2 617 €2 933 €---
96 591 €3 416 €2 504 €3 175 €---
106 723 €3 300 €2 388 €3 423 €---
116 857 €3 180 €2 268 €3 677 €---
126 995 €3 056 €2 144 €3 939 €---
137 135 €2 928 €2 016 €4 207 €---
147 277 €2 796 €1 884 €4 482 €---
157 423 €2 659 €1 747 €4 764 €---
167 571 €2 518 €1 606 €5 053 €---
177 723 €2 372 €1 460 €5 351 €---
187 877 €2 221 €1 309 €5 656 €---
198 035 €2 065 €1 154 €5 969 €---
208 195 €1 905 €993 €6 291 €---
218 359 €1 738 €826 €6 621 €---
228 526 €1 567 €655 €6 960 €---
238 697 €1 389 €477 €7 308 €---
248 871 €1 206 €294 €7 665 €---
259 048 €1 017 €105 €8 032 €---
TOTAL180 187 €98 322 €47 625 €81 864 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 81 864 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 626 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 181 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 181 €-6 420 €+7 601 €
2+1 181 €0 €+1 181 €
3+1 181 €0 €+1 181 €
4+1 181 €+105 €+1 076 €
5+1 181 €+673 €+508 €
6+1 181 €+740 €+441 €
7+1 181 €+809 €+372 €
8+1 181 €+880 €+301 €
9+1 181 €+952 €+229 €
10+1 181 €+1 027 €+154 €
11+1 181 €+1 103 €+78 €
12+1 181 €+1 182 €-1 €
13+1 181 €+1 262 €-81 €
14+1 181 €+1 344 €-163 €
15+1 181 €+1 429 €-248 €
16+1 181 €+1 516 €-335 €
17+1 181 €+1 605 €-424 €
18+1 181 €+1 697 €-516 €
19+1 181 €+1 791 €-610 €
20+1 181 €+1 887 €-706 €
21+1 181 €+1 986 €-805 €
22+1 181 €+2 088 €-907 €
23+1 181 €+2 192 €-1 011 €
24+1 181 €+2 299 €-1 118 €
25+1 181 €+2 409 €-1 228 €
Total+29 525 €+24 559 €+4 966 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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