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Maison 6 pièces 182 m²

VilleFrancheville (69)
Surface182m²
Coût Total438 540€
Loyer Annuel33 591€
Rentabilité7.66%
Cashflow/mois+191€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 329 000 €
Surface : 182 m²
Prix au m² : 1 807,69 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 182 m² - Maison Francheville 6 pièces 182 m² sur terrain de 480 m²

FRANCHEVILLE-LE-BAS - Au calme, très bien située dans une petite impasse à 200m de l'Eglise St Maurice, fort potentiel pour cette maison à rénover d'une surface plancher totale de 182 m² sur 3 niveaux .

Construite en 1972 sur une parcelle de terrain de 486 m² piscinable, elle dispose également de combles aménageables. Possibilité de 4 chambres, un garage, un espace chaufferie et un pool house complètent le bien. La rénovation de la façade et le changement des menuiseries extérieures avec volets roulants à énergie solaire ont été réalisés en 2023.

Ses atouts : Emplacement, proche des commerces et des écoles, nombreuses possibilités d'aménagement. Référence annonce : 2008 Non soumis au DPE Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Francheville
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69340
Coordonnées : 45.738712, 4.770400
Total : 438 540€
Prix d'acquisition : 329 000€
Travaux : 83 220€
Valeur du bien : 412 220€
Frais de notaire : 26 320€
Coût estimé : 26 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 182m²
Loyer prédit : 15.38€/m²/mois
Fourchette : 11.12€ - 21.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 2799€/mois
Loyer annuel estimé : 33591€/an
Fourchette totale : 2024€ - 3871€/mois
Fourchette annuelle : 24288€ - 46458€/an
Rentabilité brute :7.66%
Fourchette de rentabilité :5.54% - 10.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :4 303,39 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :783 216 €
Prix d'achat :329 000 €
Décote à l'achat :-454 216€ (-58.0%)
Marge achat-revente :344 676€ (44.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :438 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 200,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :127,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 328,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :221 502,40€
Coût de l'assurance :38 372,25€
Taxe foncière : 3 359,14€/an
Soit par mois : 279,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 799,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 607,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :191,30€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 182 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 182 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) et peinture murs et plafonds pour toutes les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) et peinture murs et plafonds pour le salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 1/5 - Visible sur photos, espace en rénovation avec murs et sols abîmés
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises suffisantes
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie pour assurer l'étanchéité et la conformité
Quantité: plomberie complète
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :83 220 €(457 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 920€
    Isolation combles: 182 m² × 60€/m² = 10920€, Main d'œuvre: 60€
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:20 700€
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 900€ = 20700€ (fourniture et pose)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant mobilier, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres:7 200€
    Revêtement sol et peinture: 80 m² × 60€/m² = 4800€, Main d'œuvre: 2400€
  • Salon:2 400€
    Revêtement sol et peinture: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1500€ (fourniture et pose)
  • Plomberie générale:8 000€
    Réfection complète plomberie: 8000€ (fourniture et pose)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Francheville (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 799 €/mois
Revenus locatifs annuels : 33 591 €/an
Calcul : 2 799 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 244 €/an
Base de calcul : Emprunt de 438 540 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 535 €/an
Calcul : 128 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 359 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 83 220 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 103 358 €
Revenus locatifs : +33 591 €
Charges déductibles : -103 358 €
Résultat foncier Année 1 : -69 766 €(Déficit de 69 766 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 48 366 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 20 138 €/an
Revenus locatifs : +33 591 €
Charges déductibles : -20 138 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 454 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 48366.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 329 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 213 850 €(65% de 329 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 776 €/an
Calcul : 213 850 € × 3,636% = 7 776 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
133 591 €103 372 €15 258 €-69 781 €21 400 €48 381 €48 381 €
234 263 €19 753 €14 859 €14 510 €--33 871 €
334 948 €19 340 €14 446 €15 608 €--18 263 €
435 647 €18 913 €14 019 €16 735 €--1 528 €
536 360 €18 470 €13 576 €17 891 €---
637 088 €18 011 €13 117 €19 077 €---
737 829 €17 536 €12 642 €20 294 €---
838 586 €17 043 €12 149 €21 542 €---
939 358 €16 534 €11 640 €22 824 €---
1040 145 €16 005 €11 111 €24 139 €---
1140 948 €15 459 €10 564 €25 489 €---
1241 767 €14 892 €9 998 €26 875 €---
1342 602 €14 305 €9 411 €28 297 €---
1443 454 €13 697 €8 803 €29 757 €---
1544 323 €13 068 €8 174 €31 255 €---
1645 210 €12 416 €7 522 €32 794 €---
1746 114 €11 740 €6 846 €34 373 €---
1847 036 €11 041 €6 147 €35 995 €---
1947 977 €10 316 €5 422 €37 661 €---
2048 936 €9 566 €4 672 €39 371 €---
2149 915 €8 788 €3 894 €41 127 €---
2250 913 €7 983 €3 089 €42 930 €---
2351 932 €7 149 €2 255 €44 782 €---
2452 970 €6 285 €1 391 €46 685 €---
2554 030 €5 391 €497 €48 639 €---
TOTAL1 075 941 €427 073 €221 502 €648 868 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 648 868 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 33 591 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 054 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 054 €-6 420 €+13 474 €
2+7 054 €0 €+7 054 €
3+7 054 €0 €+7 054 €
4+7 054 €0 €+7 054 €
5+7 054 €+4 909 €+2 145 €
6+7 054 €+5 723 €+1 331 €
7+7 054 €+6 088 €+966 €
8+7 054 €+6 463 €+591 €
9+7 054 €+6 847 €+207 €
10+7 054 €+7 242 €-188 €
11+7 054 €+7 647 €-593 €
12+7 054 €+8 062 €-1 008 €
13+7 054 €+8 489 €-1 435 €
14+7 054 €+8 927 €-1 873 €
15+7 054 €+9 377 €-2 323 €
16+7 054 €+9 838 €-2 784 €
17+7 054 €+10 312 €-3 258 €
18+7 054 €+10 799 €-3 745 €
19+7 054 €+11 298 €-4 244 €
20+7 054 €+11 811 €-4 757 €
21+7 054 €+12 338 €-5 284 €
22+7 054 €+12 879 €-5 825 €
23+7 054 €+13 435 €-6 381 €
24+7 054 €+14 005 €-6 951 €
25+7 054 €+14 592 €-7 538 €
Total+176 350 €+194 660 €+-18 310 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 42 jours
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