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Maison à vendre

Bien expiré
VilleAnzême (23)
Surface59
Coût Total108 480
Loyer Annuel4 559
Rentabilité4.20%
Cashflow/mois-235
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 59 m²
Prix au m² : 932,2 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, 3 chambres, 5 parkings: Box de stationnement, Garage, 3 parkings, Terrasse, calme, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains

Votre Petite Agence vous propose à la vente, Cette maison de village située dans un environnement calme D'anzeme à 10min de Guéret, d'une surface habitable d'environ 59m² se développe sur deux niveaux et offre de belles possibilités, tant pour résidence pricipale qu'un investissement locatif. Elle se compose de : deux séjours lumineux, Trois chambres, deux coins cuisines, deux salle d'eau, deux WC. La propriété comprend également une grange non attenante appartenant à la maison, offrant un espace de stockage supplémentaire ou un potentiel d'aménagement. Pour plus d'information n'hesitez pas a nous contacter.

Ville : Anzême
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23000
Coordonnées : 46.258503, 1.847792
Total : 108 480
Prix d'acquisition : 55 000
Travaux : 49 080
Valeur du bien : 104 080
Frais de notaire : 4 400
Coût estimé : 4 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59
Loyer prédit : 6.44€/m²/mois
Fourchette : 5.06€ - 8.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 380€/mois
Loyer annuel estimé : 4559€/an
Fourchette totale : 299€ - 483€/mois
Fourchette annuelle : 3584€ - 5800€/an
Rentabilité brute :4.20%
Fourchette de rentabilité :3.30% - 5.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :706,67 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :41 693
Prix d'achat :55 000
Décote à l'achat :+13 307 (+31.9%)
Marge achat-revente :-66 787€ (-160.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 480
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :544,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :31,64€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 576,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 967,02
Coût de l'assurance :9 492,00
Taxe foncière : 455,94€/an
Soit par mois : 37,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 379,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 614,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-234,51€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 368 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 59 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 59 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine, mise aux normes plomberie et électricité, revêtement sol et murs
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine vieillissante nécessitant rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres en mauvais état nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, revêtement sol
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 080(832 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:2 860
    Isolation toiture/combles: 59 m² × 40€/m² = 2360€ (moyenne), Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:14 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries - Fenêtres:6 600
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Rénovation complète:4 120
    Rénovation chambres: 3 chambres × 800€ = 2400€, Peinture murs/plafonds: 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon - Rafraîchissement:1 500
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 900€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Anzême (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 460✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 380 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 559 €/an
Calcul : 380 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 782 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 480 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 380 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 456 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 080
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 697
Revenus locatifs : +4 559
Charges déductibles : -53 697
Résultat foncier Année 1 : -49 138(Déficit de 49 138 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 738
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 617 €/an
Revenus locatifs : +4 559
Charges déductibles : -4 617
Résultat foncier Années 2+ : -58 €/an(Déficit de 58 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27737.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 55953 7013 785-49 14121 400 €27 741 €27 741 €
24 6514 5223 686129--27 613 €
34 7444 4203 584324--27 289 €
44 8384 3143 478525--26 764 €
54 9354 2043 368731--26 033 €
65 0344 0903 255944--25 089 €
75 1353 9723 1371 162--23 927 €
85 2373 8503 0151 387--22 540 €
95 3423 7242 8881 618--20 922 €
105 4493 5932 7571 856--19 066 €
115 5583 4572 6222 100--16 966 €
125 6693 3172 4812 352---
135 7823 1712 3362 611---
145 8983 0212 1852 877---
156 0162 8642 0293 152---
166 1362 7031 8673 434---
176 2592 5351 6993 724---
186 3842 3611 5264 023---
196 5122 1821 3464 330---
206 6421 9951 1604 647---
216 7751 8029674 972---
226 9101 6037675 308---
237 0491 3965605 653---
247 1901 1813456 009---
257 3339591236 375---
TOTAL146 037124 93754 96721 10021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 21 100
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 559 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +957 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+957-6 420+7 377
2+9570+957
3+9570+957
4+9570+957
5+9570+957
6+9570+957
7+9570+957
8+9570+957
9+9570+957
10+9570+957
11+9570+957
12+957+706+251
13+957+783+174
14+957+863+94
15+957+945+12
16+957+1 030-73
17+957+1 117-160
18+957+1 207-250
19+957+1 299-342
20+957+1 394-437
21+957+1 492-535
22+957+1 592-635
23+957+1 696-739
24+957+1 803-846
25+957+1 912-955
Total+23 925+11 420+12 505
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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