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Loft - 4 pièce(s) - 200 m²

Bien expiré
VilleFosse (66)
Surface200m²
Coût Total271 520€
Loyer Annuel17 522€
Rentabilité6.45%
Cashflow/mois-91€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 945 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

De beaux volumes pour cette exceptionnelle bâtisse chargée d'histoire sur plus de 200m2. RDC aménagé en partie habitable avec chauffage bois : pièce à vivre, salon, cuisine wc salle de douche, chambre. 1er : atelier d'artiste sur toute la superficie. Charpente métallique Eiffel, grande cour intérieur avec beaucoup de possibilité d'aménagement. Toute la partie habitable est équipée de double vitrage et l'agencement est en style industriel. Extérieur clos avec portail coulissant et une entrée garage. Située dans un village calme et au coeur de la nature préservée, elle saura raviver l'inspiration et la créativité. Grands espaces pour qui veut entreprendre ou créer. A finir d'aménager à sa guise. Proche toutes commodités : écoles, commerces, médical, loisirs, sport, banques..Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.frPrix de vente : 189 000 €Honoraires charge vendeurContactez votre consultant megAgence : Muriel VANBUTSEL - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de PERPIGNAN sous le numéro 799949789

Ville : Fosse
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66220
Coordonnées : 42.786064, 2.433250
Total : 271 520€
Prix d'acquisition : 189 000€
Travaux : 67 400€
Valeur du bien : 256 400€
Frais de notaire : 15 120€
Coût estimé : 15 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200m²
Loyer prédit : 7.30€/m²/mois
Fourchette : 5.95€ - 8.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 1460€/mois
Loyer annuel estimé : 17522€/an
Fourchette totale : 1189€ - 1793€/mois
Fourchette annuelle : 14270€ - 21516€/an
Rentabilité brute :6.45%
Fourchette de rentabilité :5.26% - 7.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :579,26 €/m²
Basé sur :4 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :115 851 €
Prix d'achat :189 000 €
Décote à l'achat :+73 149€ (+63.1%)
Marge achat-revente :-155 669€ (-134.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :271 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 337,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :67,88€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 405,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :129 744,47€
Coût de l'assurance :20 364,00€
Taxe foncière : 1 752,22€/an
Soit par mois : 146,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 460,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 551,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-91,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage bois actuel
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur 200 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 - Chambre nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 - Chambre nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger et l'entrée
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3.5/5 - Autres pièces nécessitent un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 400 €(337 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:18 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 900€ = 18000€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Carrelage: 1000€, Plomberie: 1000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 15 m² × 60€/m² = 900€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 15 m² × 80€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture murs/plafonds: 25 m² × 80€/m² = 2000€, Main d'œuvre: incluse
  • Autres pièces - Peinture:2 000€
    Peinture murs/plafonds: 25 m² × 80€/m² = 2000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fosse (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 460 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 522 €/an
Calcul : 1 460 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 979 €/an
Base de calcul : Emprunt de 271 520 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 815 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 752 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 946 €
Revenus locatifs : +17 522 €
Charges déductibles : -78 946 €
Résultat foncier Année 1 : -61 424 €(Déficit de 61 424 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 024 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 546 €/an
Revenus locatifs : +17 522 €
Charges déductibles : -11 546 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 976 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40024.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 189 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 122 850 €(65% de 189 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 467 €/an
Calcul : 122 850 € × 3,636% = 4 467 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 522 €78 955 €8 988 €-61 433 €21 400 €40 033 €40 033 €
217 873 €11 315 €8 748 €6 558 €--33 475 €
318 230 €11 066 €8 499 €7 164 €--26 311 €
418 595 €10 809 €8 243 €7 785 €--18 525 €
518 967 €10 544 €7 977 €8 423 €--10 103 €
619 346 €10 269 €7 702 €9 077 €--1 026 €
719 733 €9 985 €7 418 €9 748 €---
820 128 €9 691 €7 125 €10 436 €---
920 530 €9 388 €6 821 €11 142 €---
1020 941 €9 074 €6 507 €11 867 €---
1121 359 €8 749 €6 182 €12 610 €---
1221 787 €8 413 €5 847 €13 373 €---
1322 222 €8 066 €5 499 €14 156 €---
1422 667 €7 707 €5 141 €14 960 €---
1523 120 €7 336 €4 769 €15 784 €---
1623 583 €6 952 €4 386 €16 630 €---
1724 054 €6 556 €3 989 €17 499 €---
1824 535 €6 145 €3 578 €18 390 €---
1925 026 €5 721 €3 154 €19 305 €---
2025 527 €5 282 €2 715 €20 244 €---
2126 037 €4 829 €2 262 €21 209 €---
2226 558 €4 359 €1 793 €22 198 €---
2327 089 €3 874 €1 308 €23 215 €---
2427 631 €3 373 €806 €24 258 €---
2528 183 €2 854 €287 €25 329 €---
TOTAL561 242 €261 314 €129 744 €299 928 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 299 928 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 522 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 680 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 680 €-6 420 €+10 100 €
2+3 680 €0 €+3 680 €
3+3 680 €0 €+3 680 €
4+3 680 €0 €+3 680 €
5+3 680 €0 €+3 680 €
6+3 680 €0 €+3 680 €
7+3 680 €+2 617 €+1 063 €
8+3 680 €+3 131 €+549 €
9+3 680 €+3 343 €+337 €
10+3 680 €+3 560 €+120 €
11+3 680 €+3 783 €-103 €
12+3 680 €+4 012 €-332 €
13+3 680 €+4 247 €-567 €
14+3 680 €+4 488 €-808 €
15+3 680 €+4 735 €-1 055 €
16+3 680 €+4 989 €-1 309 €
17+3 680 €+5 250 €-1 570 €
18+3 680 €+5 517 €-1 837 €
19+3 680 €+5 792 €-2 112 €
20+3 680 €+6 073 €-2 393 €
21+3 680 €+6 363 €-2 683 €
22+3 680 €+6 660 €-2 980 €
23+3 680 €+6 964 €-3 284 €
24+3 680 €+7 277 €-3 597 €
25+3 680 €+7 599 €-3 919 €
Total+92 000 €+89 978 €+2 022 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 71 jours
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