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Détails du bien

Bien expiré
VilleRomans-sur-Isère (26)
Surface60m²
Coût Total132 372€
Loyer Annuel6 497€
Rentabilité4.91%
Cashflow/mois-214€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 900 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 331,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Situé dans le centre-ville de Romans-sur-Isère, à deux pas des commerces, proche de toutes commodités et à 5mn à pied de la gare routière, cet appartement traversant de 60m², situé au 1er étage, offre un fort potentiel pour un projet de rénovation (résidence principale ou investissement locatif).

Composition :

  • Grand hall d'entrée spacieux 14,5m²
  • Cuisine indépendante 7m²
  • Pièce de séjour lumineuse 19m²
  • Chambre de 13,5m²
  • Salle de bain
  • WC

Autres caractéristiques :

  • Belles hauteurs sous plafond
  • Copropriété sécurisée avec ascenseur
  • DPE : E
  • Chauffage : gaz, individuel
  • Cave privative

Le bien est actuellement aménagé en local commercial et vendu non meublé.

Cette annonce référence 335571 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier JULIETTE FAURE (EI) immatriculé au RSAC de ROMANS-SUR-ISERE (26100) sous le numéro 10316382000014.

Prix du bien : 79 900,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 09/01/2026 Score DPE : 240 kWhEP/m²/an Score GES : 52 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1340.00 euros et 1860.00 euros par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2026 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Romans-sur-Isère
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26100
Total : 132 372€
Prix d'acquisition : 79 900€
Travaux : 46 080€
Valeur du bien : 125 980€
Frais de notaire : 6 392€
Coût estimé : 6 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 9.02€/m²/mois
Fourchette : 7.01€ - 11.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 541€/mois
Loyer annuel estimé : 6497€/an
Fourchette totale : 421€ - 697€/mois
Fourchette annuelle : 5046€ - 8364€/an
Rentabilité brute :4.91%
Fourchette de rentabilité :3.81% - 6.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 666,34 €/m²
Basé sur :470 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :99 980 €
Prix d'achat :79 900 €
Décote à l'achat :-20 080€ (-20.1%)
Marge achat-revente :-32 392€ (-32.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 372€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :662,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :38,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 701,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 433,63€
Coût de l'assurance :11 582,55€
Taxe foncière : 649,68€/an
Soit par mois : 54,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 541,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 755,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-214,03€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 240 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite rénovation importante
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite rénovation importante
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 45 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 080 €(768 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 800€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1300€ = 7800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 600€
    Parquet flottant: 22 m² × 100€/m² = 2200€, Main d'œuvre: 400€
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs/plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€, Main d'œuvre: 200€
  • Salon - Peinture:2 100€
    Peinture murs/plafonds salon: 45 m² × 40€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Romans-sur-Isère. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale, avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 541 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 497 €/an
Calcul : 541 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 575 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 372 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 463 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 650 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 080 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 768 €
Revenus locatifs : +6 497 €
Charges déductibles : -51 768 €
Résultat foncier Année 1 : -45 271 €(Déficit de 45 271 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 871 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 688 €/an
Revenus locatifs : +6 497 €
Charges déductibles : -5 688 €
Résultat foncier Années 2+ : 809 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23871.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 935 €(65% de 79 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 889 €/an
Calcul : 51 935 € × 3,636% = 1 889 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 497 €51 772 €4 579 €-45 275 €21 400 €23 875 €23 875 €
26 627 €5 572 €4 459 €1 054 €--22 821 €
36 759 €5 448 €4 335 €1 311 €--21 510 €
46 894 €5 319 €4 206 €1 575 €--19 935 €
57 032 €5 186 €4 073 €1 846 €--18 089 €
67 173 €5 048 €3 935 €2 125 €--15 964 €
77 316 €4 905 €3 792 €2 411 €--13 553 €
87 463 €4 757 €3 644 €2 705 €--10 847 €
97 612 €4 604 €3 491 €3 008 €--7 839 €
107 764 €4 445 €3 332 €3 319 €--4 521 €
117 920 €4 281 €3 168 €3 638 €--882 €
128 078 €4 111 €2 998 €3 967 €---
138 240 €3 935 €2 822 €4 305 €---
148 404 €3 752 €2 639 €4 652 €---
158 572 €3 563 €2 450 €5 009 €---
168 744 €3 368 €2 255 €5 376 €---
178 919 €3 165 €2 052 €5 754 €---
189 097 €2 955 €1 842 €6 142 €---
199 279 €2 738 €1 625 €6 541 €---
209 465 €2 513 €1 400 €6 952 €---
219 654 €2 280 €1 167 €7 374 €---
229 847 €2 038 €925 €7 809 €---
2310 044 €1 789 €676 €8 255 €---
2410 245 €1 530 €417 €8 715 €---
2510 450 €1 262 €149 €9 188 €---
TOTAL208 094 €140 338 €66 434 €67 756 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 67 756 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 497 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 364 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 364 €-6 420 €+7 784 €
2+1 364 €0 €+1 364 €
3+1 364 €0 €+1 364 €
4+1 364 €0 €+1 364 €
5+1 364 €0 €+1 364 €
6+1 364 €0 €+1 364 €
7+1 364 €0 €+1 364 €
8+1 364 €0 €+1 364 €
9+1 364 €0 €+1 364 €
10+1 364 €0 €+1 364 €
11+1 364 €0 €+1 364 €
12+1 364 €+1 190 €+174 €
13+1 364 €+1 291 €+73 €
14+1 364 €+1 396 €-32 €
15+1 364 €+1 503 €-139 €
16+1 364 €+1 613 €-249 €
17+1 364 €+1 726 €-362 €
18+1 364 €+1 843 €-479 €
19+1 364 €+1 962 €-598 €
20+1 364 €+2 086 €-722 €
21+1 364 €+2 212 €-848 €
22+1 364 €+2 343 €-979 €
23+1 364 €+2 477 €-1 113 €
24+1 364 €+2 615 €-1 251 €
25+1 364 €+2 756 €-1 392 €
Total+34 100 €+20 591 €+13 509 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 135 jours
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