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Maison à vendre

VilleChampagne-Mouton (16)
Surface166
Coût Total164 560
Loyer Annuel15 557
Rentabilité9.45%
Cashflow/mois+315
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 166 m²
Prix au m² : 596,39 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine équipée, 3 chambres, 1 parking: Garage, Jardin, Terrasse, calme, Pas de balcon, Pas de cave, Non meublé

Maison en pierre d'environ 160 m² située à 5 minutes de Champagne-Mouton, où l'on trouve toutes les commodités.

Elle se compose d'une belle pièce de vie avec cuisine ouverte, suivie d'une arrière-cuisine, d'une salle d'eau et d'un WC séparé au RDC.

À l'étage, se trouve une salle de bains avec WC et trois belles chambres.

Attenant à la maison, un garage, une chaufferie et un bureau.

À l'extérieur, un jardin clos avec un préau en pierre ouvert qui peut servir de terrasse pour les belles soirées d'été.

Assainissement non conforme, chauffage au fioul et insert à bois, pratiquement toutes les menuiseries sont en PVC.

Idéalement située dans un environnement calme à la campagne et proche des commerces, écoles, pharmacie..

Réf 2611. DECLIC IMMO 16 DPE : E Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Annonce proposée et rédigée sous la responsabilité éditoriale de CLEMENTE-MILAN Laititia -

  • Agent Commercial RSAC N° 910 717 297 Ville du greffe : ANGOULEME

Honoraires : 7,61 % TTC à la charge de l'acquéreur Prix hors honoraires d'agence : 92 000 euros Prix moyens des énergies indexés au 01/01/2021 (abonnement compris). Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 074 euros et 4 160 euros par an.

Ville : Champagne-Mouton
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16350
Coordonnées : 45.994919, 0.410890
Total : 164 560
Prix d'acquisition : 99 000
Travaux : 57 640
Valeur du bien : 156 640
Frais de notaire : 7 920
Coût estimé : 7 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 166
Loyer prédit : 7.81€/m²/mois
Fourchette : 6.01€ - 10.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 1296€/mois
Loyer annuel estimé : 15557€/an
Fourchette totale : 998€ - 1684€/mois
Fourchette annuelle : 11974€ - 20211€/an
Rentabilité brute :9.45%
Fourchette de rentabilité :7.28% - 12.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :625 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :103 750
Prix d'achat :99 000
Décote à l'achat :-4 750 (-4.6%)
Marge achat-revente :-60 810€ (-58.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 560
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :810,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :41,14€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 851,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 634,17
Coût de l'assurance :12 342,00
Taxe foncière : 1 555,66€/an
Soit par mois : 129,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 296,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 981,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :314,95€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul actuel
Quantité: 1 système pour 166 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE, nécessaire pour améliorer l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 166 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur retour sur investissement pour améliorer le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 supposé, nécessité de mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 supposé, rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 supposé, rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 640(347 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Isolation:9 960
    Isolation des combles: 166 m² × 60€/m² = 9960€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:16 000
    Remplacement fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 800€ = 16000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700
    Pose parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2700€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:480
    Peinture murs et plafonds cuisine: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Champagne-Mouton (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 43 460✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 296 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 557 €/an
Calcul : 1 296 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 442 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 560 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 494 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 556 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 640
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 131
Revenus locatifs : +15 557
Charges déductibles : -65 131
Résultat foncier Année 1 : -49 575(Déficit de 49 575 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 175
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 491 €/an
Revenus locatifs : +15 557
Charges déductibles : -7 491
Résultat foncier Années 2+ : 8 065 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28174.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 55765 1375 447-49 58021 400 €28 180 €28 180 €
215 8687 3515 3028 517--19 664 €
316 1857 2015 1518 984--10 679 €
416 5097 0454 9969 464--1 215 €
516 8396 8844 8359 955---
617 1766 7174 66810 458---
717 5196 5454 49610 974---
817 8706 3674 31811 502---
918 2276 1834 13412 044---
1018 5925 9933 94412 599---
1118 9635 7963 74713 167---
1219 3435 5933 54313 750---
1319 7295 3823 33314 347---
1420 1245 1653 11614 959---
1520 5274 9402 89115 587---
1620 9374 7072 65816 230---
1721 3564 4672 41716 889---
1821 7834 2182 16917 565---
1922 2193 9611 91218 258---
2022 6633 6951 64618 968---
2123 1163 4201 37119 696---
2223 5793 1361 08620 443---
2324 0502 84279321 208---
2424 5312 53848921 993---
2525 0222 22417422 798---
TOTAL498 281187 50878 634310 77421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 310 774
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 557 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 267 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 267-6 420+9 687
2+3 2670+3 267
3+3 2670+3 267
4+3 2670+3 267
5+3 267+2 622+645
6+3 267+3 137+130
7+3 267+3 292-25
8+3 267+3 451-184
9+3 267+3 613-346
10+3 267+3 780-513
11+3 267+3 950-683
12+3 267+4 125-858
13+3 267+4 304-1 037
14+3 267+4 488-1 221
15+3 267+4 676-1 409
16+3 267+4 869-1 602
17+3 267+5 067-1 800
18+3 267+5 269-2 002
19+3 267+5 477-2 210
20+3 267+5 690-2 423
21+3 267+5 909-2 642
22+3 267+6 133-2 866
23+3 267+6 362-3 095
24+3 267+6 598-3 331
25+3 267+6 839-3 572
Total+81 675+93 232+-11 557
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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