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Maison 4 pièces 120 m²

VilleSaint-Paul (974)
Surface120
Coût Total245 580
Loyer Annuel23 239
Rentabilité9.46%
Cashflow/mois+478
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 176 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 1 466,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 120 m²

URBANIS votre agence immobilière de la Plaine Saint Paul, vous propose à la vente un terrain avec maison dans le secteur TAN ROUGE, SAINT-PAUL (Réunion) ! Désignation : Urbanis vous propose une maison à vendre sur une belle parcelle d'une surface d'environ 658 m2 dans le secteur de Tan Rouge, SAINT-PAUL (Réunion). Située à 600m d'altitude au sein d'un secteur calme et idéal pour une famille, le bien se compose d'une maison de type T4 d'environ 120m2, comprenant : - Au rez-de-chaussée : un salon, une cuisine, une salle de bain et des toilettes. - Au premier étage : 3 chambres et une terrasse avec une incroyable vue mer. Cette maison est à démolir ou de gros travaux de rénovation seront à prévoir. Assainissement en fosse septique. Situation : Aéroport : 50 min CHOR : 25 mn Mairie de Tan Rouge : 2 min Grand axe 4 voies : 15 min Idéal : Résidence principale ou investissement locatif. Prix : 176 000 EUR Frais d'Agence Inclus à la charge de l'acquéreur. Disponibilité : Votre Conseillère en immobilier résidentiel : Anasthasia MARDAYE au [Coordonnées masquées] Contactez également notre agence : [Coordonnées masquées] Découvrez notre agence Urbanis au 18ter rue Gabriel Martin 97 411 La Plaine Saint Paul Horaires d'ouverture de nos bureaux : Du lundi au Vendredi de 08h30 à 12h30 et 13h30 à 17h30 Professionnel de l'Immobilier à la Réunion, Urbanis vous accompagne pour le financement, la gestion, la commercialisation, le conseil et l'assistance à la maitrise d'ouvrage. Que vous soyez utilisateur, investisseur, promoteur, institutionnel, locataire, particulier, Urbanis est à vos côtés pour vos projets immobiliers !

Surface : 120 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Saint-Paul
Département : La Réunion
Région : La Réunion
Code postal : 97435
Coordonnées : -21.059696, 55.308070
Total : 245 580
Prix d'acquisition : 176 000
Travaux : 55 500
Valeur du bien : 231 500
Frais de notaire : 14 080
Coût estimé : 14 080
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120
Loyer prédit : 16.14€/m²/mois
Fourchette : 9.96€ - 26.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 1937€/mois
Loyer annuel estimé : 23239€/an
Fourchette totale : 1196€ - 3137€/mois
Fourchette annuelle : 14347€ - 37644€/an
Rentabilité brute :9.46%
Fourchette de rentabilité :5.84% - 15.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 322,68 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :278 721
Prix d'achat :176 000
Décote à l'achat :-102 721 (-36.9%)
Marge achat-revente :33 141€ (11.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :245 580
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 203,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :61,40€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 264,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :115 394,28
Coût de l'assurance :18 418,50
Taxe foncière : 2 323,94€/an
Soit par mois : 193,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 936,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 458,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :478,31€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - rénovation nécessaire pour mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - installations datées et usées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs dans la salle à manger et l'entrée/couloir
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 2.5/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 500(463 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 400
    Isolation combles perdus: 120 m² × 70€/m² = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:13 500
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 900€ = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:9 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:800
    Peinture murs: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Paul (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 937 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 239 €/an
Calcul : 1 937 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 000 €/an
Base de calcul : Emprunt de 245 580 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 737 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 324 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 560
Revenus locatifs : +23 239
Charges déductibles : -66 560
Résultat foncier Année 1 : -43 321(Déficit de 43 321 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 921
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 060 €/an
Revenus locatifs : +23 239
Charges déductibles : -11 060
Résultat foncier Années 2+ : 12 179 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21920.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 176 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 114 400(65% de 176 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 160 €/an
Calcul : 114 400 € × 3,636% = 4 160
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 23966 5688 007-43 32921 400 €21 929 €21 929 €
223 70410 8537 79212 852--9 077 €
324 17810 6307 56913 548---
424 66210 4007 33914 262---
525 15510 1627 10114 993---
625 6589 9166 85515 742---
726 1719 6626 60116 509---
826 6959 3996 33917 295---
927 2299 1286 06718 101---
1027 7738 8485 78718 926---
1128 3298 5585 49719 771---
1228 8958 2585 19720 637---
1329 4737 9484 88821 525---
1430 0637 6284 56822 434---
1530 6647 2984 23723 366---
1631 2776 9563 89524 321---
1731 9036 6033 54225 300---
1832 5416 2383 17726 303---
1933 1925 8602 80027 331---
2033 8555 4702 41028 385---
2134 5325 0672 00729 465---
2235 2234 6511 59030 572---
2335 9284 2201 16031 707---
2436 6463 77571532 871---
2537 3793 31525534 064---
TOTAL744 364247 411115 394496 95321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 496 953
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 239 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 880 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 880-6 420+11 300
2+4 8800+4 880
3+4 880+1 341+3 539
4+4 880+4 279+601
5+4 880+4 498+382
6+4 880+4 723+157
7+4 880+4 953-73
8+4 880+5 189-309
9+4 880+5 430-550
10+4 880+5 678-798
11+4 880+5 931-1 051
12+4 880+6 191-1 311
13+4 880+6 457-1 577
14+4 880+6 730-1 850
15+4 880+7 010-2 130
16+4 880+7 296-2 416
17+4 880+7 590-2 710
18+4 880+7 891-3 011
19+4 880+8 199-3 319
20+4 880+8 516-3 636
21+4 880+8 840-3 960
22+4 880+9 172-4 292
23+4 880+9 512-4 632
24+4 880+9 861-4 981
25+4 880+10 219-5 339
Total+122 000+149 086+-27 086
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 36 jours
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