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Immeuble 268 m² Valencay

VilleValençay (36)
Surface268m²
Coût Total366 452€
Loyer Annuel26 071€
Rentabilité7.11%
Cashflow/mois+68€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 156 900 €
Surface : 268 m²
Prix au m² : 585,45 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Affaire à saisir pour cet Immeuble de 10 appartements de rapport Situé en plein cœur du bourg, à proximité immédiate du Château, cet immeuble de 10 appartements offre un fort potentiel de valorisation. Composé de studios à T2, il constitue une opportunité idéale pour investisseurs ou promoteurs souhaitant développer un projet locatif. Caractéristiques principales :

  • 10 appartements : studios à T2
  • Emplacement privilégié
  • À remettre en état : travaux de rénovation à prévoir (certains plus que d'autres)
  • Possibilité de réaménagement ou de transformation selon projet Bien proposé par Pascal COLLIN EI, agent commercial (RSAC 513003335) Référence annonce : 10364 Consommation énergétique : 276 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 11 CO2/m²/an Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 8,21% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 145 000 €
Ville : Valençay
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36600
Coordonnées : 47.161095, 1.566644
Total : 366 452€
Prix d'acquisition : 156 900€
Travaux : 197 000€
Valeur du bien : 353 900€
Frais de notaire : 12 552€
Coût estimé : 12 552€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 268m²
Loyer prédit : 8.11€/m²/mois
Fourchette : 6.17€ - 10.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 2173€/mois
Loyer annuel estimé : 26071€/an
Fourchette totale : 1652€ - 2857€/mois
Fourchette annuelle : 19827€ - 34282€/an
Rentabilité brute :7.11%
Fourchette de rentabilité :5.41% - 9.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :366 452€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 795,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :91,61€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 887,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :172 190,19€
Coût de l'assurance :27 483,90€
Taxe foncière : 2 607,15€/an
Soit par mois : 217,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 172,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 104,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :68,27€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 268 m²
Raison: DPE E - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant dans tous les appartements
Quantité: environ 27 fenêtres (estimation 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE E - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation de chauffe-eau thermodynamiques pour chaque appartement si cumulus électrique actuel
Quantité: 10 chauffe-eau pour 10 appartements
Raison: DPE E - Immeuble - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine dans chaque appartement (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: 10 cuisines complètes
Raison: État 2/5 assumé pour cuisine sans photo - nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain dans chaque appartement (douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: 10 salles de bain complètes
Raison: État 2/5 assumé pour salle de bain sans photo - nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans toutes les chambres
Quantité: 10 chambres (environ 120 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 45 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - murs à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :197 000 €(735 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Installation chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:16 200€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 600€ = 16200€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:30 000€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 10 chauffe-eau × 3000€ = 30000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:90 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 cuisines × 9000€ = 90000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:50 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10 salles de bain × 5000€ = 50000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:2 400€
    Peinture chambres: 120 m² × 20€/m² = 2400€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:900€
    Peinture salon: 45 m² × 20€/m² = 900€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valençay (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 53 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 173 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 071 €/an
Calcul : 2 173 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 937 €/an
Base de calcul : Emprunt de 366 452 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 099 €/an
Calcul : 92 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 607 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 197 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 212 643 €
Revenus locatifs : +26 071 €
Charges déductibles : -212 643 €
Résultat foncier Année 1 : -186 572 €(Déficit de 186 572 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 165 172 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 643 €/an
Revenus locatifs : +26 071 €
Charges déductibles : -15 643 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 428 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 165171.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 156 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 101 985 €(65% de 156 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 709 €/an
Calcul : 101 985 € × 3,636% = 3 709 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 071 €212 655 €11 949 €-186 584 €21 400 €165 184 €165 184 €
226 593 €15 334 €11 627 €11 259 €--153 924 €
327 125 €15 001 €11 295 €12 123 €--141 801 €
427 667 €14 658 €10 951 €13 009 €--128 791 €
528 221 €14 303 €10 596 €13 918 €--114 874 €
628 785 €13 936 €10 230 €14 849 €--100 025 €
729 361 €13 557 €9 850 €15 804 €--84 221 €
829 948 €13 165 €9 459 €16 783 €--67 438 €
930 547 €12 760 €9 054 €17 787 €--49 651 €
1031 158 €12 342 €8 635 €18 816 €--30 835 €
1131 781 €11 909 €8 203 €19 872 €--10 963 €
1232 417 €11 462 €7 755 €20 955 €---
1333 065 €11 000 €7 293 €22 065 €---
1433 726 €10 522 €6 816 €23 204 €---
1534 401 €10 029 €6 322 €24 372 €---
1635 089 €9 519 €5 812 €25 570 €---
1735 791 €8 992 €5 285 €26 799 €---
1836 506 €8 447 €4 741 €28 059 €---
1937 236 €7 884 €4 177 €29 353 €---
2037 981 €7 302 €3 596 €30 679 €---
2138 741 €6 701 €2 994 €32 040 €---
2239 516 €6 079 €2 373 €33 437 €---
2340 306 €5 437 €1 730 €34 869 €---
2441 112 €4 773 €1 066 €36 339 €---
2541 934 €4 087 €380 €37 848 €---
TOTAL835 077 €461 853 €172 190 €373 225 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 373 225 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 071 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 475 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 475 €-6 420 €+11 895 €
2+5 475 €0 €+5 475 €
3+5 475 €0 €+5 475 €
4+5 475 €0 €+5 475 €
5+5 475 €0 €+5 475 €
6+5 475 €0 €+5 475 €
7+5 475 €0 €+5 475 €
8+5 475 €0 €+5 475 €
9+5 475 €0 €+5 475 €
10+5 475 €0 €+5 475 €
11+5 475 €0 €+5 475 €
12+5 475 €+6 286 €-811 €
13+5 475 €+6 619 €-1 144 €
14+5 475 €+6 961 €-1 486 €
15+5 475 €+7 312 €-1 837 €
16+5 475 €+7 671 €-2 196 €
17+5 475 €+8 040 €-2 565 €
18+5 475 €+8 418 €-2 943 €
19+5 475 €+8 806 €-3 331 €
20+5 475 €+9 204 €-3 729 €
21+5 475 €+9 612 €-4 137 €
22+5 475 €+10 031 €-4 556 €
23+5 475 €+10 461 €-4 986 €
24+5 475 €+10 902 €-5 427 €
25+5 475 €+11 354 €-5 879 €
Total+136 875 €+115 256 €+21 619 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
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