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Maison sur sous sol avec piscine

VilleBriantes (36)
Surface300
Coût Total258 816
Loyer Annuel21 907
Rentabilité8.46%
Cashflow/mois+272
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 197 950 €
Surface : 300 m²
Prix au m² : 659,83 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Nombre de WC : 2, Jardin

Maison avec piscine – À Briantes, au calme, cette maison des années 1980 sur sous-sol total vous séduira par ses prestations et son cadre de vie privilégié sur un terrain de 4 359 m². Sur 98 m² habitables, elle propose une cuisine aménagée et équipée ouverte sur le séjour, trois chambres, une salle d'eau et un WC. Le sous-sol total, véritable atout de la maison, comprend un garage, une cave, une chaufferie et une pièce supplémentaire aux multiples usages. À l'extérieur, la piscine enterrée chauffée de 10 x 5 m offre un espace de détente et de loisirs incomparable. Un garage indépendant et un vaste jardin de plus de 4 300 m² complètent ce bien idéal pour les amateurs d'espace et de nature. Chauffage central au fioul. DPE classé D (232 kWh/m²/an) – GES classé E (69 kg CO₂/m²/an). Honoraires à la charge de l'acquéreur : 12 950 € TTC, soit 7 % du prix net vendeur. Prix net vendeur : 185 000 € Grand terrain, piscine chauffée, garage double… tout pour une vie au vert sans compromis sur le confort ! - https://www.berrissimmo.fr/

Ville : Briantes
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36400
Coordonnées : 46.548944, 2.019103
Total : 258 816
Prix d'acquisition : 197 950
Travaux : 45 030
Valeur du bien : 242 980
Frais de notaire : 15 836
Coût estimé : 15 836
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 300
Loyer prédit : 6.09€/m²/mois
Fourchette : 4.84€ - 7.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 1826€/mois
Loyer annuel estimé : 21907€/an
Fourchette totale : 1451€ - 2298€/mois
Fourchette annuelle : 17407€ - 27570€/an
Rentabilité brute :8.46%
Fourchette de rentabilité :6.73% - 10.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :700 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :210 000
Prix d'achat :197 950
Décote à l'achat :-12 050 (-5.7%)
Marge achat-revente :-48 816€ (-23.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :258 816
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 295,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :75,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 371,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :129 892,17
Coût de l'assurance :22 646,40
Taxe foncière : 2 190,68€/an
Soit par mois : 182,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 825,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 553,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :271,83€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 232 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 300 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul
Quantité: 1 système pour 300 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 030(150 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:18 000
    Isolation toiture/combles: 300 m² × 60€/m² = 18000€ (main d'œuvre incluse)
  • Pompe à chaleur air-eau:12 500
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain complète:10 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol chambres:2 700
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture chambres:1 080
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:750
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Briantes (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 30 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air-eau
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 826 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 907 €/an
Calcul : 1 826 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 945 €/an
Base de calcul : Emprunt de 258 816 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 906 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 191 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 030
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 072
Revenus locatifs : +21 907
Charges déductibles : -57 072
Résultat foncier Année 1 : -35 165(Déficit de 35 165 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 765
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 042 €/an
Revenus locatifs : +21 907
Charges déductibles : -12 042
Résultat foncier Années 2+ : 9 865 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13764.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 197 950
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 128 668(65% de 197 950 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 679 €/an
Calcul : 128 668 € × 3,636% = 4 679
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 90757 0808 953-35 17321 400 €13 773 €13 773 €
222 34511 8158 71910 529--3 244 €
322 79211 5738 47611 219---
423 24811 3218 22411 927---
523 71311 0607 96412 652---
624 18710 7917 69413 396---
724 67110 5117 41514 159---
825 16410 2227 12614 942---
925 6679 9236 82615 745---
1026 1819 6126 51616 568---
1126 7049 2916 19417 413---
1227 2388 9585 86218 280---
1327 7838 6145 51719 169---
1428 3398 2575 16120 082---
1528 9067 8884 79121 018---
1629 4847 5054 40821 979---
1730 0737 1094 01222 965---
1830 6756 6983 60223 976---
1931 2886 2743 17725 015---
2031 9145 8342 73726 080---
2132 5525 3782 28127 174---
2233 2034 9061 81028 297---
2333 8674 4171 32129 450---
2434 5453 91181530 633---
2535 2363 38729131 848---
TOTAL701 680252 335129 892449 34521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 449 345
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 907 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 600 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 600-6 420+11 020
2+4 6000+4 600
3+4 600+2 393+2 207
4+4 600+3 578+1 022
5+4 600+3 796+804
6+4 600+4 019+581
7+4 600+4 248+352
8+4 600+4 483+117
9+4 600+4 723-123
10+4 600+4 970-370
11+4 600+5 224-624
12+4 600+5 484-884
13+4 600+5 751-1 151
14+4 600+6 025-1 425
15+4 600+6 305-1 705
16+4 600+6 594-1 994
17+4 600+6 889-2 289
18+4 600+7 193-2 593
19+4 600+7 504-2 904
20+4 600+7 824-3 224
21+4 600+8 152-3 552
22+4 600+8 489-3 889
23+4 600+8 835-4 235
24+4 600+9 190-4 590
25+4 600+9 554-4 954
Total+115 000+134 803+-19 803
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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