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Maison sur sous sol avec piscine

Bien expiré
VilleBriantes (36)
Surface300m²
Coût Total258 816€
Loyer Annuel21 907€
Rentabilité8.46%
Cashflow/mois+272€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 197 950 €
Surface : 300 m²
Prix au m² : 659,83 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Nombre de WC : 2, Jardin

Maison avec piscine – À Briantes, au calme, cette maison des années 1980 sur sous-sol total vous séduira par ses prestations et son cadre de vie privilégié sur un terrain de 4 359 m². Sur 98 m² habitables, elle propose une cuisine aménagée et équipée ouverte sur le séjour, trois chambres, une salle d'eau et un WC. Le sous-sol total, véritable atout de la maison, comprend un garage, une cave, une chaufferie et une pièce supplémentaire aux multiples usages. À l'extérieur, la piscine enterrée chauffée de 10 x 5 m offre un espace de détente et de loisirs incomparable. Un garage indépendant et un vaste jardin de plus de 4 300 m² complètent ce bien idéal pour les amateurs d'espace et de nature. Chauffage central au fioul. DPE classé D (232 kWh/m²/an) – GES classé E (69 kg CO₂/m²/an). Honoraires à la charge de l'acquéreur : 12 950 € TTC, soit 7 % du prix net vendeur. Prix net vendeur : 185 000 € Grand terrain, piscine chauffée, garage double… tout pour une vie au vert sans compromis sur le confort ! - https://www.berrissimmo.fr/

Ville : Briantes
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36400
Coordonnées : 46.548944, 2.019103
Total : 258 816€
Prix d'acquisition : 197 950€
Travaux : 45 030€
Valeur du bien : 242 980€
Frais de notaire : 15 836€
Coût estimé : 15 836€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 300m²
Loyer prédit : 6.09€/m²/mois
Fourchette : 4.84€ - 7.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 1826€/mois
Loyer annuel estimé : 21907€/an
Fourchette totale : 1451€ - 2298€/mois
Fourchette annuelle : 17407€ - 27570€/an
Rentabilité brute :8.46%
Fourchette de rentabilité :6.73% - 10.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :700 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :210 000 €
Prix d'achat :197 950 €
Décote à l'achat :-12 050€ (-5.7%)
Marge achat-revente :-48 816€ (-23.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :258 816€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 295,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :75,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 371,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :129 892,17€
Coût de l'assurance :22 646,40€
Taxe foncière : 2 190,68€/an
Soit par mois : 182,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 825,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 553,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :271,83€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 232 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 300 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul
Quantité: 1 système pour 300 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 030 €(150 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:18 000€
    Isolation toiture/combles: 300 m² × 60€/m² = 18000€ (main d'œuvre incluse)
  • Pompe à chaleur air-eau:12 500€
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain complète:10 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol chambres:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture chambres:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:750€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Briantes (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 30 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air-eau
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 826 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 907 €/an
Calcul : 1 826 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 945 €/an
Base de calcul : Emprunt de 258 816 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 906 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 191 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 030 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 072 €
Revenus locatifs : +21 907 €
Charges déductibles : -57 072 €
Résultat foncier Année 1 : -35 165 €(Déficit de 35 165 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 765 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 042 €/an
Revenus locatifs : +21 907 €
Charges déductibles : -12 042 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 865 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13764.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 197 950 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 128 668 €(65% de 197 950 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 679 €/an
Calcul : 128 668 € × 3,636% = 4 679 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 907 €57 080 €8 953 €-35 173 €21 400 €13 773 €13 773 €
222 345 €11 815 €8 719 €10 529 €--3 244 €
322 792 €11 573 €8 476 €11 219 €---
423 248 €11 321 €8 224 €11 927 €---
523 713 €11 060 €7 964 €12 652 €---
624 187 €10 791 €7 694 €13 396 €---
724 671 €10 511 €7 415 €14 159 €---
825 164 €10 222 €7 126 €14 942 €---
925 667 €9 923 €6 826 €15 745 €---
1026 181 €9 612 €6 516 €16 568 €---
1126 704 €9 291 €6 194 €17 413 €---
1227 238 €8 958 €5 862 €18 280 €---
1327 783 €8 614 €5 517 €19 169 €---
1428 339 €8 257 €5 161 €20 082 €---
1528 906 €7 888 €4 791 €21 018 €---
1629 484 €7 505 €4 408 €21 979 €---
1730 073 €7 109 €4 012 €22 965 €---
1830 675 €6 698 €3 602 €23 976 €---
1931 288 €6 274 €3 177 €25 015 €---
2031 914 €5 834 €2 737 €26 080 €---
2132 552 €5 378 €2 281 €27 174 €---
2233 203 €4 906 €1 810 €28 297 €---
2333 867 €4 417 €1 321 €29 450 €---
2434 545 €3 911 €815 €30 633 €---
2535 236 €3 387 €291 €31 848 €---
TOTAL701 680 €252 335 €129 892 €449 345 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 449 345 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 907 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 600 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 600 €-6 420 €+11 020 €
2+4 600 €0 €+4 600 €
3+4 600 €+2 393 €+2 207 €
4+4 600 €+3 578 €+1 022 €
5+4 600 €+3 796 €+804 €
6+4 600 €+4 019 €+581 €
7+4 600 €+4 248 €+352 €
8+4 600 €+4 483 €+117 €
9+4 600 €+4 723 €-123 €
10+4 600 €+4 970 €-370 €
11+4 600 €+5 224 €-624 €
12+4 600 €+5 484 €-884 €
13+4 600 €+5 751 €-1 151 €
14+4 600 €+6 025 €-1 425 €
15+4 600 €+6 305 €-1 705 €
16+4 600 €+6 594 €-1 994 €
17+4 600 €+6 889 €-2 289 €
18+4 600 €+7 193 €-2 593 €
19+4 600 €+7 504 €-2 904 €
20+4 600 €+7 824 €-3 224 €
21+4 600 €+8 152 €-3 552 €
22+4 600 €+8 489 €-3 889 €
23+4 600 €+8 835 €-4 235 €
24+4 600 €+9 190 €-4 590 €
25+4 600 €+9 554 €-4 954 €
Total+115 000 €+134 803 €+-19 803 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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