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Maison à vendre

Bien expiré
VilleGouzon (23)
Surface78m²
Coût Total112 580€
Loyer Annuel6 941€
Rentabilité6.17%
Cashflow/mois-78€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 769,23 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, Cave, Salon (total 13 m²), 2 chambres, 1 parking: Parking, Pas de balcon

Votre Petite Agence Guéret vous propose à la vente cette maison de 78m² située en plein coeur de Gouzon et proche de toutes commodités (20min de Guéret et 30min de Montluçon). Celle-ci dispose d'une cuisine, salon/salle à manger, 2 chambres, une salle d'eau, WC séparé ainsi qu'une buanderie. Un espace de stockage de 8m² avec accès sur le jardin est situé sur la partie arrière de la maison. Double vitrage sur l'ensemble de la maison. Le tout est proposé avec un beau terrain attenant de 900m² ainsi qu'un puits et une cave. Travaux de rafraichissement à prévoir. N'hesitez pas à nous contacter pour plus d'nformations!

Ville : Gouzon
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23230
Coordonnées : 46.186367, 2.223736
Total : 112 580€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 47 780€
Valeur du bien : 107 780€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 7.42€/m²/mois
Fourchette : 5.68€ - 9.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 578€/mois
Loyer annuel estimé : 6941€/an
Fourchette totale : 443€ - 755€/mois
Fourchette annuelle : 5316€ - 9064€/an
Rentabilité brute :6.17%
Fourchette de rentabilité :4.72% - 8.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :701,2 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :54 694 €
Prix d'achat :60 000 €
Décote à l'achat :+5 306€ (+9.7%)
Marge achat-revente :-57 886€ (-105.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :565,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :32,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 598,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 044,50€
Coût de l'assurance :9 850,75€
Taxe foncière : 694,13€/an
Soit par mois : 57,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 578,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 656,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-77,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 283 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (78 m²)
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes si nécessaire
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise aux normes si nécessaire
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie, remplacement si nécessaire
Quantité: plomberie complète
Raison: Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 780 €(613 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant 40% main d'œuvre)
  • Isolation:4 680€
    Isolation toiture/combles: 78 m² × 60€/m² = 4680€ (incluant 40% main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 100€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€/fenêtre = 8100€ (incluant 40% main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant 40% main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant 40% main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 20 m² × 120€/m² = 2400€ (incluant 40% main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant 40% main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 400€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1400€ = 1400€ (incluant 40% main d'œuvre)
  • Plomberie générale:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 plomberie complète × 3000€ = 3000€ (incluant 40% main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Gouzon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 780€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 578 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 941 €/an
Calcul : 578 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 924 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 580 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 394 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 694 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 780 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 793 €
Revenus locatifs : +6 941 €
Charges déductibles : -52 793 €
Résultat foncier Année 1 : -45 851 €(Déficit de 45 851 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 451 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 013 €/an
Revenus locatifs : +6 941 €
Charges déductibles : -5 013 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 929 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24451.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 941 €52 796 €3 928 €-45 855 €21 400 €24 455 €24 455 €
27 080 €4 914 €3 826 €2 166 €--22 289 €
37 222 €4 808 €3 719 €2 414 €--19 875 €
47 366 €4 698 €3 610 €2 669 €--17 206 €
57 513 €4 584 €3 496 €2 930 €--14 276 €
67 664 €4 466 €3 378 €3 198 €--11 078 €
77 817 €4 343 €3 255 €3 474 €--7 605 €
87 973 €4 217 €3 129 €3 757 €--3 848 €
98 133 €4 086 €2 998 €4 047 €---
108 295 €3 950 €2 862 €4 346 €---
118 461 €3 809 €2 721 €4 652 €---
128 631 €3 663 €2 575 €4 967 €---
138 803 €3 512 €2 424 €5 291 €---
148 979 €3 356 €2 268 €5 624 €---
159 159 €3 194 €2 105 €5 965 €---
169 342 €3 026 €1 938 €6 316 €---
179 529 €2 852 €1 764 €6 677 €---
189 719 €2 672 €1 584 €7 048 €---
199 914 €2 485 €1 397 €7 429 €---
2010 112 €2 292 €1 204 €7 820 €---
2110 314 €2 092 €1 003 €8 223 €---
2210 521 €1 884 €796 €8 637 €---
2310 731 €1 669 €581 €9 062 €---
2410 946 €1 447 €359 €9 499 €---
2511 165 €1 216 €128 €9 949 €---
TOTAL222 332 €132 028 €57 044 €90 303 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 90 303 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 941 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 458 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 458 €-6 420 €+7 878 €
2+1 458 €0 €+1 458 €
3+1 458 €0 €+1 458 €
4+1 458 €0 €+1 458 €
5+1 458 €0 €+1 458 €
6+1 458 €0 €+1 458 €
7+1 458 €0 €+1 458 €
8+1 458 €0 €+1 458 €
9+1 458 €+60 €+1 398 €
10+1 458 €+1 304 €+154 €
11+1 458 €+1 396 €+62 €
12+1 458 €+1 490 €-32 €
13+1 458 €+1 587 €-129 €
14+1 458 €+1 687 €-229 €
15+1 458 €+1 790 €-332 €
16+1 458 €+1 895 €-437 €
17+1 458 €+2 003 €-545 €
18+1 458 €+2 114 €-656 €
19+1 458 €+2 229 €-771 €
20+1 458 €+2 346 €-888 €
21+1 458 €+2 467 €-1 009 €
22+1 458 €+2 591 €-1 133 €
23+1 458 €+2 719 €-1 261 €
24+1 458 €+2 850 €-1 392 €
25+1 458 €+2 985 €-1 527 €
Total+36 450 €+27 091 €+9 359 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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