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Maison à vendre

VilleAucamville (82)
Surface213m²
Coût Total283 675€
Loyer Annuel24 328€
Rentabilité8.58%
Cashflow/mois+322€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 213 000 €
Surface : 213 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salle de bain, 4 chambres, 1 parking: Garage, Pas de cave

Grande maison de ville de plus de 200m² offrant une vaste pièce de vie lumineuse, quatres chambres, une mezzanine aménagée d'environ 60m² ainsi qu'un garage. Volumes généreux et beau potentiel pour cette maison idéale pour une famille recherchant de l'espace. Proches commerces, école et axes routiers.

Ville : Aucamville
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82600
Coordonnées : 43.796502, 1.229368
Total : 283 675€
Prix d'acquisition : 213 000€
Travaux : 53 635€
Valeur du bien : 266 635€
Frais de notaire : 17 040€
Coût estimé : 17 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 213m²
Loyer prédit : 9.52€/m²/mois
Fourchette : 7.59€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 2027€/mois
Loyer annuel estimé : 24328€/an
Fourchette totale : 1617€ - 2542€/mois
Fourchette annuelle : 19405€ - 30500€/an
Rentabilité brute :8.58%
Fourchette de rentabilité :6.84% - 10.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 403,33 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :511 909 €
Prix d'achat :213 000 €
Décote à l'achat :-298 909€ (-58.4%)
Marge achat-revente :228 234€ (44.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :283 675€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 420,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :82,74€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 502,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :142 368,17€
Coût de l'assurance :24 821,56€
Taxe foncière : 2 432,79€/an
Soit par mois : 202,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 027,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 705,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :321,71€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 320 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 213 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 213 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 635 €(252 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 895€
    Isolation toiture/combles: 213 m² × 50€/m² = 10650€, Main d'œuvre: 245€
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:16 200€
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 600€/fenêtre = 16200€ (installation incluse)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 9000€ (tout compris)
  • Revêtement sol chambres:3 840€
    Parquet flottant: 48 m² × 80€/m² = 3840€ (pose comprise)
  • Peinture salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (pose comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aucamville (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 595€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 027 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 328 €/an
Calcul : 2 027 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 804 €/an
Base de calcul : Emprunt de 283 675 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 993 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 433 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 635 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 865 €
Revenus locatifs : +24 328 €
Charges déductibles : -66 865 €
Résultat foncier Année 1 : -42 537 €(Déficit de 42 537 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 137 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 230 €/an
Revenus locatifs : +24 328 €
Charges déductibles : -13 230 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 098 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21136.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 213 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 138 450 €(65% de 213 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 035 €/an
Calcul : 138 450 € × 3,636% = 5 035 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 328 €66 874 €9 813 €-42 546 €21 400 €21 146 €21 146 €
224 814 €12 982 €9 556 €11 832 €--9 314 €
325 311 €12 716 €9 290 €12 595 €---
425 817 €12 440 €9 014 €13 377 €---
526 333 €12 155 €8 729 €14 179 €---
626 860 €11 859 €8 433 €15 001 €---
727 397 €11 553 €8 127 €15 844 €---
827 945 €11 236 €7 810 €16 710 €---
928 504 €10 907 €7 482 €17 597 €---
1029 074 €10 567 €7 142 €18 507 €---
1129 656 €10 215 €6 789 €19 440 €---
1230 249 €9 850 €6 425 €20 398 €---
1330 854 €9 473 €6 047 €21 381 €---
1431 471 €9 082 €5 656 €22 389 €---
1532 100 €8 677 €5 251 €23 423 €---
1632 742 €8 258 €4 832 €24 485 €---
1733 397 €7 823 €4 398 €25 574 €---
1834 065 €7 374 €3 948 €26 691 €---
1934 746 €6 908 €3 482 €27 838 €---
2035 441 €6 426 €3 000 €29 016 €---
2136 150 €5 926 €2 500 €30 224 €---
2236 873 €5 409 €1 983 €31 464 €---
2337 610 €4 873 €1 448 €32 737 €---
2438 363 €4 319 €893 €34 044 €---
2539 130 €3 744 €319 €35 386 €---
TOTAL779 230 €281 644 €142 368 €497 585 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 497 585 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 328 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 109 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 109 €-6 420 €+11 529 €
2+5 109 €0 €+5 109 €
3+5 109 €+984 €+4 125 €
4+5 109 €+4 013 €+1 096 €
5+5 109 €+4 254 €+855 €
6+5 109 €+4 500 €+609 €
7+5 109 €+4 753 €+356 €
8+5 109 €+5 013 €+96 €
9+5 109 €+5 279 €-170 €
10+5 109 €+5 552 €-443 €
11+5 109 €+5 832 €-723 €
12+5 109 €+6 119 €-1 010 €
13+5 109 €+6 414 €-1 305 €
14+5 109 €+6 717 €-1 608 €
15+5 109 €+7 027 €-1 918 €
16+5 109 €+7 345 €-2 236 €
17+5 109 €+7 672 €-2 563 €
18+5 109 €+8 007 €-2 898 €
19+5 109 €+8 352 €-3 243 €
20+5 109 €+8 705 €-3 596 €
21+5 109 €+9 067 €-3 958 €
22+5 109 €+9 439 €-4 330 €
23+5 109 €+9 821 €-4 712 €
24+5 109 €+10 213 €-5 104 €
25+5 109 €+10 616 €-5 507 €
Total+127 725 €+149 276 €+-21 551 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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