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Appartement à vendre

VilleGleizé (69)
Surface41.2m²
Coût Total121 330€
Loyer Annuel7 133€
Rentabilité5.88%
Cashflow/mois-108€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 78 000 €
Surface : 41.2 m²
Prix au m² : 1 893,2 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 1 chambre

Au cœur de la ville de Gleizé, à 5 minutes de Villefranche, nous vous proposons à la vente cet appartement 2 pièces à rénover.

Surface : 41.16 m² Prix de vente charges vendeur : 78 000€ Etat du bien : A rénover

Si vous souhaitez visiter, appelez nous !

Ville : Gleizé
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69400
Coordonnées : 45.985996, 4.706914
Total : 121 330€
Prix d'acquisition : 78 000€
Travaux : 37 090€
Valeur du bien : 115 090€
Frais de notaire : 6 240€
Coût estimé : 6 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 41.2m²
Loyer prédit : 14.43€/m²/mois
Fourchette : 11.63€ - 17.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 594€/mois
Loyer annuel estimé : 7133€/an
Fourchette totale : 479€ - 738€/mois
Fourchette annuelle : 5748€ - 8852€/an
Rentabilité brute :5.88%
Fourchette de rentabilité :4.74% - 7.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 421,13 €/m²
Basé sur :379 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :99 751 €
Prix d'achat :78 000 €
Décote à l'achat :-21 751€ (-21.8%)
Marge achat-revente :-21 579€ (-21.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 330€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :607,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :35,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 642,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 891,97€
Coût de l'assurance :10 616,37€
Taxe foncière : 713,32€/an
Soit par mois : 59,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 594,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 702,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-107,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 41.2 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais présumé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais présumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du revêtement de sol dans les 1 chambre (parquet abîmé).
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
EntréeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de l'entrée, nettoyage et remise en état.
Quantité: entrée (environ 3 m²)
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais présumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 090 €(900 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:2 800€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 700€ = 2800€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs/plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs/plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€ (installation incluse)
  • Entrée - Rénovation complète:750€
    Rénovation complète entrée: 3 m² × 250€/m² = 750€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gleizé (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 594 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 133 €/an
Calcul : 594 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 193 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 330 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 425 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 713 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 090 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 421 €
Revenus locatifs : +7 133 €
Charges déductibles : -42 421 €
Résultat foncier Année 1 : -35 288 €(Déficit de 35 288 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 888 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 331 €/an
Revenus locatifs : +7 133 €
Charges déductibles : -5 331 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 802 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13888.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 78 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 700 €(65% de 78 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 844 €/an
Calcul : 50 700 € × 3,636% = 1 844 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 133 €42 425 €4 197 €-35 292 €21 400 €13 892 €13 892 €
27 276 €5 225 €4 087 €2 051 €--11 841 €
37 421 €5 111 €3 973 €2 310 €--9 531 €
47 570 €4 993 €3 856 €2 576 €--6 955 €
57 721 €4 871 €3 733 €2 850 €--4 105 €
67 876 €4 745 €3 607 €3 131 €--975 €
78 033 €4 614 €3 476 €3 419 €---
88 194 €4 478 €3 340 €3 715 €---
98 358 €4 338 €3 200 €4 020 €---
108 525 €4 192 €3 055 €4 332 €---
118 695 €4 042 €2 904 €4 653 €---
128 869 €3 886 €2 748 €4 983 €---
139 047 €3 724 €2 586 €5 322 €---
149 228 €3 557 €2 419 €5 670 €---
159 412 €3 384 €2 246 €6 028 €---
169 600 €3 205 €2 067 €6 396 €---
179 792 €3 019 €1 881 €6 774 €---
189 988 €2 827 €1 689 €7 162 €---
1910 188 €2 627 €1 489 €7 561 €---
2010 392 €2 421 €1 283 €7 971 €---
2110 600 €2 207 €1 069 €8 392 €---
2210 812 €1 986 €848 €8 825 €---
2311 028 €1 757 €619 €9 271 €---
2411 248 €1 520 €382 €9 728 €---
2511 473 €1 274 €136 €10 199 €---
TOTAL228 479 €126 431 €60 892 €102 048 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 102 048 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 133 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 498 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 498 €-6 420 €+7 918 €
2+1 498 €0 €+1 498 €
3+1 498 €0 €+1 498 €
4+1 498 €0 €+1 498 €
5+1 498 €0 €+1 498 €
6+1 498 €0 €+1 498 €
7+1 498 €+733 €+765 €
8+1 498 €+1 115 €+383 €
9+1 498 €+1 206 €+292 €
10+1 498 €+1 300 €+198 €
11+1 498 €+1 396 €+102 €
12+1 498 €+1 495 €+3 €
13+1 498 €+1 597 €-99 €
14+1 498 €+1 701 €-203 €
15+1 498 €+1 808 €-310 €
16+1 498 €+1 919 €-421 €
17+1 498 €+2 032 €-534 €
18+1 498 €+2 149 €-651 €
19+1 498 €+2 268 €-770 €
20+1 498 €+2 391 €-893 €
21+1 498 €+2 518 €-1 020 €
22+1 498 €+2 648 €-1 150 €
23+1 498 €+2 781 €-1 283 €
24+1 498 €+2 919 €-1 421 €
25+1 498 €+3 060 €-1 562 €
Total+37 450 €+30 614 €+6 836 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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