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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleLibourne (33)
Surface144m²
Coût Total225 020€
Loyer Annuel21 116€
Rentabilité9.38%
Cashflow/mois+404€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 000 €
Surface : 144 m²
Prix au m² : 1 173,61 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/2 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, 2 chambres, Pas de balcon

Au cœur de la bastide de Libourne, découvrez ce charmant appartement T3 de 82 m² situé au second et dernier étage. Il bénéficie d’un plateau attenant de 62 m² offrant une belle opportunité d’agrandissement : possibilité d’un seul logement de plus de 140 m² ou de création d’un second appartement, idéal pour un projet locatif ou une revente après division. Points forts : - Surface appartement : 82 m² (T3) - Plateau attenant : 62 m² aménageable - Emplacement : en plein cœur de la bastide de Libourne - Étage : dernier étage - Usage : parfait pour vie familiale, ou pour projet d’investissement (division, location, revente) - Fort potentiel d’aménagement et de valorisation Idéal pour : - Famille cherchant un logement spacieux au centre-ville - Investisseur souhaitant créer deux lots (ou agrandir un seul) pour optimiser la rentabilité Pour plus d’informations ou organiser une visite, contactez l'équipe Herranz immobilier

Ville : Libourne
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33500
Coordonnées : 44.914580, -0.245700
Total : 225 020€
Prix d'acquisition : 169 000€
Travaux : 42 500€
Valeur du bien : 211 500€
Frais de notaire : 13 520€
Coût estimé : 13 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 144m²
Loyer prédit : 12.22€/m²/mois
Fourchette : 9.97€ - 14.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 1760€/mois
Loyer annuel estimé : 21116€/an
Fourchette totale : 1436€ - 2156€/mois
Fourchette annuelle : 17232€ - 25875€/an
Rentabilité brute :9.38%
Fourchette de rentabilité :7.66% - 11.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 400,85 €/m²
Basé sur :160 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :345 722 €
Prix d'achat :169 000 €
Décote à l'achat :-176 722€ (-51.1%)
Marge achat-revente :120 702€ (34.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :225 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 114,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :65,63€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 180,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 321,34€
Coût de l'assurance :19 689,25€
Taxe foncière : 2 111,56€/an
Soit par mois : 175,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 759,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 356,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :403,57€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 230 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec carrelage usé et installations datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec carrelage daté et installations visibles
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - chambres avec peinture usée et murs abîmés
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la peinture et remplacement de la menuiserie intérieure si nécessaire
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE E - Appartement - Normes électriques à respecter
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb
Quantité: toute la plomberie
Raison: DPE E - Appartement - Assurer la conformité de la plomberie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 500 €(295 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système pour 82 m² × 100€/m² = 8200€, Main d'œuvre: 300€
  • Menuiseries:5 200€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 650€ = 5200€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système pour 82 m² × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète (10 m²) × 1000€/m² = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain (6 m²) × 1000€/m² = 6000€
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 30 m² × 50€/m² = 1500€
  • Électricité:900€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 900€ = 900€
  • Plomberie:2 500€
    Mise à jour plomberie: 1 plomberie complète × 2500€ = 2500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Libourne. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région, avec un coefficient de 1.0 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 760 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 116 €/an
Calcul : 1 760 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 553 €/an
Base de calcul : Emprunt de 225 020 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 788 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 112 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 953 €
Revenus locatifs : +21 116 €
Charges déductibles : -52 953 €
Résultat foncier Année 1 : -31 837 €(Déficit de 31 837 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 437 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 453 €/an
Revenus locatifs : +21 116 €
Charges déductibles : -10 453 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 663 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10436.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850 €(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 116 €52 960 €7 561 €-31 844 €21 400 €10 444 €10 444 €
221 538 €10 259 €7 360 €11 279 €---
321 969 €10 051 €7 152 €11 917 €---
422 408 €9 836 €6 937 €12 572 €---
522 856 €9 614 €6 715 €13 242 €---
623 313 €9 384 €6 485 €13 929 €---
723 780 €9 146 €6 247 €14 633 €---
824 255 €8 900 €6 001 €15 355 €---
924 740 €8 646 €5 747 €16 095 €---
1025 235 €8 382 €5 483 €16 853 €---
1125 740 €8 110 €5 211 €17 630 €---
1226 255 €7 828 €4 929 €18 427 €---
1326 780 €7 536 €4 637 €19 243 €---
1427 315 €7 234 €4 335 €20 081 €---
1527 862 €6 922 €4 023 €20 939 €---
1628 419 €6 599 €3 700 €21 819 €---
1728 987 €6 265 €3 366 €22 722 €---
1829 567 €5 920 €3 021 €23 647 €---
1930 158 €5 562 €2 663 €24 596 €---
2030 761 €5 192 €2 293 €25 569 €---
2131 377 €4 810 €1 911 €26 567 €---
2232 004 €4 414 €1 515 €27 590 €---
2332 644 €4 004 €1 105 €28 640 €---
2433 297 €3 581 €681 €29 717 €---
2533 963 €3 142 €243 €30 821 €---
TOTAL676 338 €224 300 €109 321 €452 038 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 452 038 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 116 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 434 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 434 €-6 420 €+10 854 €
2+4 434 €+250 €+4 184 €
3+4 434 €+3 575 €+859 €
4+4 434 €+3 771 €+663 €
5+4 434 €+3 973 €+461 €
6+4 434 €+4 179 €+255 €
7+4 434 €+4 390 €+44 €
8+4 434 €+4 606 €-172 €
9+4 434 €+4 828 €-394 €
10+4 434 €+5 056 €-622 €
11+4 434 €+5 289 €-855 €
12+4 434 €+5 528 €-1 094 €
13+4 434 €+5 773 €-1 339 €
14+4 434 €+6 024 €-1 590 €
15+4 434 €+6 282 €-1 848 €
16+4 434 €+6 546 €-2 112 €
17+4 434 €+6 817 €-2 383 €
18+4 434 €+7 094 €-2 660 €
19+4 434 €+7 379 €-2 945 €
20+4 434 €+7 671 €-3 237 €
21+4 434 €+7 970 €-3 536 €
22+4 434 €+8 277 €-3 843 €
23+4 434 €+8 592 €-4 158 €
24+4 434 €+8 915 €-4 481 €
25+4 434 €+9 246 €-4 812 €
Total+110 850 €+135 612 €+-24 762 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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