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Achat maison

Bien expiré
VilleModane (73)
Surface111m²
Coût Total221 900€
Loyer Annuel12 969€
Rentabilité5.84%
Cashflow/mois-175€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 155 000 €
Surface : 111 m²
Prix au m² : 1 396,4 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 111 m², 8 Pièces, Chauffage électrique radiateur, Une entrée, Salle de séjour

Au coeur de Modane-Ville,

Maison de ville composée sur trois niveaux composée comme suit :

  • Niveau -1 : Grandes caves
  • Niveau 0 : Entrée, pièce de vie, cuisine et WC.
  • Niveau 1 : 4 chambres et une salle de bains.

En annexe, une grange à rénover d'environ 200m2 sur deux niveaux (100m2 par niveau) pouvant être complètement indépendante (plusieurs entrées déjà existantes).

Ville : Modane
Département : Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 73500
Coordonnées : 45.165830, 6.693940
Total : 221 900€
Prix d'acquisition : 155 000€
Travaux : 54 500€
Valeur du bien : 209 500€
Frais de notaire : 12 400€
Coût estimé : 12 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 111m²
Loyer prédit : 9.74€/m²/mois
Fourchette : 6.83€ - 13.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 1081€/mois
Loyer annuel estimé : 12969€/an
Fourchette totale : 758€ - 1541€/mois
Fourchette annuelle : 9097€ - 18489€/an
Rentabilité brute :5.84%
Fourchette de rentabilité :4.10% - 8.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :221 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 082,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :64,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 147,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 858,18€
Coût de l'assurance :19 416,25€
Taxe foncière : 1 296,90€/an
Soit par mois : 108,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 080,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 255,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-174,57€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 634 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 111 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 111 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet et peinture des murs
Quantité: 1 salon (environ 18 m²)
Raison: État 3/5 visible - quelques signes d'usure nécessitant rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de l'électroménager
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - cuisine bien entretenue

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 500 €(491 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 660€
    Isolation combles: 111 m² × 60€/m² = 6660€ (incluant main d'œuvre)
  • Pompe à chaleur air-eau:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 11500€ (incluant main d'œuvre)
  • Fenêtres double vitrage:14 000€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 1000€ = 14000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Revêtement sol chambres:3 840€
    Parquet flottant: 48 m² × 80€/m² = 3840€ (incluant main d'œuvre)
  • Revêtement sol salon:1 800€
    Rafraîchissement parquet et peinture: 18 m² × 100€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Rafraîchissement cuisine:1 200€
    Peinture cuisine: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Modane (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 660€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air-eau, Fenêtres double vitrage, Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 081 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 969 €/an
Calcul : 1 081 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 140 €/an
Base de calcul : Emprunt de 221 900 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 777 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 297 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 714 €
Revenus locatifs : +12 969 €
Charges déductibles : -63 714 €
Résultat foncier Année 1 : -50 745 €(Déficit de 50 745 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 345 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 214 €/an
Revenus locatifs : +12 969 €
Charges déductibles : -9 214 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 755 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29344.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 155 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 750 €(65% de 155 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 664 €/an
Calcul : 100 750 € × 3,636% = 3 664 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 969 €63 721 €7 147 €-50 752 €21 400 €29 352 €29 352 €
213 228 €9 027 €6 954 €4 201 €--25 151 €
313 493 €8 828 €6 754 €4 665 €--20 485 €
413 763 €8 621 €6 548 €5 142 €--15 344 €
514 038 €8 408 €6 334 €5 630 €--9 714 €
614 319 €8 188 €6 114 €6 131 €--3 583 €
714 605 €7 960 €5 887 €6 645 €---
814 897 €7 725 €5 652 €7 172 €---
915 195 €7 482 €5 409 €7 713 €---
1015 499 €7 231 €5 158 €8 268 €---
1115 809 €6 972 €4 899 €8 837 €---
1216 125 €6 704 €4 631 €9 421 €---
1316 448 €6 428 €4 354 €10 020 €---
1416 777 €6 142 €4 069 €10 635 €---
1517 112 €5 847 €3 773 €11 265 €---
1617 455 €5 542 €3 468 €11 913 €---
1717 804 €5 227 €3 153 €12 577 €---
1818 160 €4 901 €2 828 €13 259 €---
1918 523 €4 565 €2 491 €13 958 €---
2018 893 €4 217 €2 144 €14 676 €---
2119 271 €3 859 €1 785 €15 413 €---
2219 657 €3 488 €1 414 €16 169 €---
2320 050 €3 105 €1 031 €16 945 €---
2420 451 €2 709 €635 €17 742 €---
2520 860 €2 300 €227 €18 560 €---
TOTAL415 401 €209 197 €102 858 €206 204 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 206 204 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 969 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 723 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 723 €-6 420 €+9 143 €
2+2 723 €0 €+2 723 €
3+2 723 €0 €+2 723 €
4+2 723 €0 €+2 723 €
5+2 723 €0 €+2 723 €
6+2 723 €0 €+2 723 €
7+2 723 €+919 €+1 804 €
8+2 723 €+2 152 €+571 €
9+2 723 €+2 314 €+409 €
10+2 723 €+2 480 €+243 €
11+2 723 €+2 651 €+72 €
12+2 723 €+2 826 €-103 €
13+2 723 €+3 006 €-283 €
14+2 723 €+3 190 €-467 €
15+2 723 €+3 380 €-657 €
16+2 723 €+3 574 €-851 €
17+2 723 €+3 773 €-1 050 €
18+2 723 €+3 978 €-1 255 €
19+2 723 €+4 187 €-1 464 €
20+2 723 €+4 403 €-1 680 €
21+2 723 €+4 624 €-1 901 €
22+2 723 €+4 851 €-2 128 €
23+2 723 €+5 084 €-2 361 €
24+2 723 €+5 323 €-2 600 €
25+2 723 €+5 568 €-2 845 €
Total+68 075 €+61 861 €+6 214 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 105 jours
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