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Détails du bien

Bien expiré
VilleTeil (07)
Surface270m²
Coût Total474 800€
Loyer Annuel35 198€
Rentabilité7.41%
Cashflow/mois+165€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 368 500 €
Surface : 270 m²
Prix au m² : 1 364,81 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Le Teil, Dans un quartier calme, Grande bâtisse d'environ 270m² composée de deux appartements. En rdc, un grand T3 d'environ 101m² composé d'une véranda, une cuisine, un séjour avec cheminée, un cellier, une pièce pouvant servir de bureau ou dressing, 2 chambres, une salle d'eau et un WC. A l'étage, un grand T4 d'environ 169m² comprenant de beaux volumes. Vous trouverez, un séjour d'environ 56m², une cuisine séparée de 25m², 3 grandes chambres avec placards, une salle de bains et un wc séparé. Garage de 28m² et d'autres dépendances. Le tout sur un terrain clos de 2593m². 2 compteurs électriques et sous compteur d'eau . Travaux à prévoir. Belles possibilités Marine MAITREJEAN (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Ville : Teil
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07400
Total : 474 800€
Prix d'acquisition : 368 500€
Travaux : 76 820€
Valeur du bien : 445 320€
Frais de notaire : 29 480€
Coût estimé : 29 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 270m²
Loyer prédit : 10.86€/m²/mois
Fourchette : 8.04€ - 14.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 2933€/mois
Loyer annuel estimé : 35198€/an
Fourchette totale : 2170€ - 3964€/mois
Fourchette annuelle : 26043€ - 47570€/an
Rentabilité brute :7.41%
Fourchette de rentabilité :5.49% - 10.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :474 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 336,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :138,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 474,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :226 123,96€
Coût de l'assurance :41 545,00€
Taxe foncière : 3 519,77€/an
Soit par mois : 293,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 933,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 768,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :164,93€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 270 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimation basée sur 270 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 270 m²
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 270 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et carrelage
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet et peinture des murs
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :76 820 €(285 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:28 620€
    Fenêtres double vitrage performant: 27 fenêtres × 1060€ = 28620€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Isolation:10 800€
    Isolation combles: 270 m² × 40€/m² = 10800€ (installation incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Cuisine:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 250€ = 3000€ (installation incluse)
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (installation incluse)
  • Salon:1 800€
    Peinture murs salon: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Teil (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 933 €/mois
Revenus locatifs annuels : 35 198 €/an
Calcul : 2 933 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 655 €/an
Base de calcul : Emprunt de 474 800 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 662 €/an
Calcul : 138 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 520 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 76 820 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 97 657 €
Revenus locatifs : +35 198 €
Charges déductibles : -97 657 €
Résultat foncier Année 1 : -62 459 €(Déficit de 62 459 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 059 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 20 837 €/an
Revenus locatifs : +35 198 €
Charges déductibles : -20 837 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 361 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41058.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 368 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 239 525 €(65% de 368 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 710 €/an
Calcul : 239 525 € × 3,636% = 8 710 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
135 198 €97 672 €15 670 €-62 474 €21 400 €41 074 €41 074 €
235 902 €20 432 €15 251 €15 469 €--25 605 €
336 620 €19 999 €14 817 €16 621 €--8 984 €
437 352 €19 550 €14 369 €17 802 €---
538 099 €19 087 €13 905 €19 012 €---
638 861 €18 607 €13 426 €20 254 €---
739 638 €18 112 €12 930 €21 526 €---
840 431 €17 599 €12 418 €22 832 €---
941 240 €17 070 €11 888 €24 170 €---
1042 064 €16 522 €11 340 €25 542 €---
1142 906 €15 956 €10 774 €26 950 €---
1243 764 €15 370 €10 189 €28 394 €---
1344 639 €14 765 €9 583 €29 874 €---
1445 532 €14 139 €8 957 €31 393 €---
1546 443 €13 492 €8 310 €32 951 €---
1647 371 €12 823 €7 641 €34 549 €---
1748 319 €12 131 €6 950 €36 188 €---
1849 285 €11 416 €6 234 €37 869 €---
1950 271 €10 676 €5 495 €39 594 €---
2051 276 €9 912 €4 730 €41 364 €---
2152 302 €9 121 €3 940 €43 180 €---
2253 348 €8 304 €3 123 €45 044 €---
2354 415 €7 459 €2 278 €46 956 €---
2455 503 €6 586 €1 404 €48 918 €---
2556 613 €5 682 €501 €50 931 €---
TOTAL1 127 392 €432 483 €226 124 €694 909 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 694 909 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 35 198 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 392 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 392 €-6 420 €+13 812 €
2+7 392 €0 €+7 392 €
3+7 392 €0 €+7 392 €
4+7 392 €+2 645 €+4 747 €
5+7 392 €+5 704 €+1 688 €
6+7 392 €+6 076 €+1 316 €
7+7 392 €+6 458 €+934 €
8+7 392 €+6 849 €+543 €
9+7 392 €+7 251 €+141 €
10+7 392 €+7 663 €-271 €
11+7 392 €+8 085 €-693 €
12+7 392 €+8 518 €-1 126 €
13+7 392 €+8 962 €-1 570 €
14+7 392 €+9 418 €-2 026 €
15+7 392 €+9 885 €-2 493 €
16+7 392 €+10 365 €-2 973 €
17+7 392 €+10 856 €-3 464 €
18+7 392 €+11 361 €-3 969 €
19+7 392 €+11 878 €-4 486 €
20+7 392 €+12 409 €-5 017 €
21+7 392 €+12 954 €-5 562 €
22+7 392 €+13 513 €-6 121 €
23+7 392 €+14 087 €-6 695 €
24+7 392 €+14 675 €-7 283 €
25+7 392 €+15 279 €-7 887 €
Total+184 800 €+208 473 €+-23 673 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 297 jours
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