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Appartement 4 pièces 94 m²

Bien expiré
VilleSaint-Paul (974)
Surface94m²
Coût Total276 600€
Loyer Annuel18 016€
Rentabilité6.51%
Cashflow/mois-73€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 220 000 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 2 340,43 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 94 m²

REFERENCE ANNONCE : 97409-339 - Situé à la Saline Les hauts, cet appartement de 4 pièces, une surface habitable d'environ 94 m². De plain-pied et mitoyen, il présente un agencement fonctionnel et se trouve en état d'usage.

L'entrée dessert une pièce de vie, deux chambres, une salle d'eau et un WC. L'ensemble est complété par une terrasse d'environ 12 m², offrant une ouverture sur le jardin, ainsi que par deux places de stationnement.

Ce logement constitue une opportunité adaptée à un projet d'habitation principale ou d'investissement, dans un secteur recherché de la commune.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est expose sont disponibles sur le site Georisques : www.georisques.gouv.fr

Une annonce immobilière de notaire du site Immonot

Surface : 94 m²

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Saint-Paul
Département : La Réunion
Région : La Réunion
Code postal : 97422
Coordonnées : -21.085266, 55.264088
Total : 276 600€
Prix d'acquisition : 220 000€
Travaux : 39 000€
Valeur du bien : 259 000€
Frais de notaire : 17 600€
Coût estimé : 17 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94m²
Loyer prédit : 15.97€/m²/mois
Fourchette : 10.93€ - 23.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 1501€/mois
Loyer annuel estimé : 18016€/an
Fourchette totale : 1027€ - 2194€/mois
Fourchette annuelle : 12326€ - 26331€/an
Rentabilité brute :6.51%
Fourchette de rentabilité :4.46% - 9.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :5 869,75 €/m²
Basé sur :78 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :551 756 €
Prix d'achat :220 000 €
Décote à l'achat :-331 756€ (-60.1%)
Marge achat-revente :275 156€ (49.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :276 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 355,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :69,15€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 424,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :129 970,11€
Coût de l'assurance :20 745,00€
Taxe foncière : 1 801,56€/an
Soit par mois : 150,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 501,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 574,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-73,22€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 94 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec meubles en bois et électroménager daté
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des fixtures de la salle de bain et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec fixtures légèrement datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, travaux cosmétiques recommandés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 000 €(415 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:8 100€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Paul (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 501 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 016 €/an
Calcul : 1 501 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 010 €/an
Base de calcul : Emprunt de 276 600 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 830 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 802 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 641 €
Revenus locatifs : +18 016 €
Charges déductibles : -50 641 €
Résultat foncier Année 1 : -32 626 €(Déficit de 32 626 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 226 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 641 €/an
Revenus locatifs : +18 016 €
Charges déductibles : -11 641 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 374 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11225.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 220 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 143 000 €(65% de 220 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 200 €/an
Calcul : 143 000 € × 3,636% = 5 200 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 016 €50 650 €9 019 €-32 635 €21 400 €11 235 €11 235 €
218 376 €11 408 €8 776 €6 968 €--4 266 €
318 743 €11 157 €8 525 €7 587 €---
419 118 €10 897 €8 266 €8 221 €---
519 501 €10 630 €7 998 €8 871 €---
619 891 €10 353 €7 721 €9 538 €---
720 288 €10 066 €7 435 €10 222 €---
820 694 €9 771 €7 139 €10 923 €---
921 108 €9 465 €6 834 €11 643 €---
1021 530 €9 149 €6 518 €12 381 €---
1121 961 €8 823 €6 191 €13 138 €---
1222 400 €8 485 €5 854 €13 915 €---
1322 848 €8 136 €5 505 €14 712 €---
1423 305 €7 776 €5 145 €15 529 €---
1523 771 €7 404 €4 772 €16 368 €---
1624 247 €7 019 €4 387 €17 228 €---
1724 731 €6 621 €3 989 €18 111 €---
1825 226 €6 210 €3 578 €19 017 €---
1925 731 €5 785 €3 153 €19 946 €---
2026 245 €5 345 €2 714 €20 900 €---
2126 770 €4 891 €2 260 €21 879 €---
2227 306 €4 422 €1 791 €22 883 €---
2327 852 €3 937 €1 306 €23 914 €---
2428 409 €3 436 €805 €24 972 €---
2528 977 €2 918 €287 €26 059 €---
TOTAL577 044 €234 754 €129 970 €342 290 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 342 290 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 016 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 783 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 783 €-6 420 €+10 203 €
2+3 783 €0 €+3 783 €
3+3 783 €+996 €+2 787 €
4+3 783 €+2 466 €+1 317 €
5+3 783 €+2 661 €+1 122 €
6+3 783 €+2 861 €+922 €
7+3 783 €+3 067 €+716 €
8+3 783 €+3 277 €+506 €
9+3 783 €+3 493 €+290 €
10+3 783 €+3 714 €+69 €
11+3 783 €+3 941 €-158 €
12+3 783 €+4 174 €-391 €
13+3 783 €+4 413 €-630 €
14+3 783 €+4 659 €-876 €
15+3 783 €+4 910 €-1 127 €
16+3 783 €+5 168 €-1 385 €
17+3 783 €+5 433 €-1 650 €
18+3 783 €+5 705 €-1 922 €
19+3 783 €+5 984 €-2 201 €
20+3 783 €+6 270 €-2 487 €
21+3 783 €+6 564 €-2 781 €
22+3 783 €+6 865 €-3 082 €
23+3 783 €+7 174 €-3 391 €
24+3 783 €+7 492 €-3 709 €
25+3 783 €+7 818 €-4 035 €
Total+94 575 €+102 687 €+-8 112 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 81 jours
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