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Duplex à vendre

VilleÉpinal (88)
Surface65m²
Coût Total80 752€
Loyer Annuel6 982€
Rentabilité8.65%
Cashflow/mois-19€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 56 900 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 875,38 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/2 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, 2 chambres, Pas de balcon, Pas de cave, Non meublé

3F GRAND EST VEND à EPINAL (88000), un Appartement T3 de 65.1m² au deuxième étage. Réf. L501L-0121 Lot n° 6.

Dans une petite copropriété au second et dernier étage. Situé à proximité du centre-ville, des arrêts de bus et à 55 minutes du centre-ville de Nancy.

Venez découvrir cet appartement qui se compose d'un séjour, de deux chambres, d'une salle de bains et d'un WC indépendant.

Chauffage individuel au gaz.

Atouts principaux :

  • Petite copropriété
  • Proche du centre-ville
  • Aucun frais d'agence

DPE C 89KWh/m².an - GES C 16kgCO2/m².an. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage habituel : entre 530 € et 790€. Prix moyens des énergies indexés au 1er janvier 2021 (abonnements compris). Copropriété de 6 lots. Procédure en cours : Non. Charges de copropriété estimées à 1114€/an. Taxe foncière : 1 019€

Prix de vente : 56 900 € - Honoraires à la charge du vendeur – Aucun frais d'agence.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr MODALITES DE VISITES ET DE REMISE DES OFFRES D'ACHAT Visites sur rendez-vous, renseignements et dépôt des candidatures avec dossier complet en contactant le commercialisateur Délais de remise des offres prioritaires** : 1 mois à compter du 29/04/2026. Modalité de remise des offres** : Par mail, remise en main propre ou par tout autre moyen *Offre et prix soumis à condition de ressources **Conformément aux dispositions de l'article L443-11 et suivants du CCH

Ville : Épinal
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88000
Coordonnées : 48.165609, 6.473986
Total : 80 752€
Prix d'acquisition : 56 900€
Travaux : 19 300€
Valeur du bien : 76 200€
Frais de notaire : 4 552€
Coût estimé : 4 552€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 8.95€/m²/mois
Fourchette : 7.00€ - 11.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 582€/mois
Loyer annuel estimé : 6982€/an
Fourchette totale : 455€ - 744€/mois
Fourchette annuelle : 5461€ - 8927€/an
Rentabilité brute :8.65%
Fourchette de rentabilité :6.76% - 11.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 315,79 €/m²
Basé sur :519 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :85 526 €
Prix d'achat :56 900 €
Décote à l'achat :-28 626€ (-33.5%)
Marge achat-revente :4 774€ (5.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :80 752€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :399,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :22,88€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 422,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 231,70€
Coût de l'assurance :6 863,92€
Taxe foncière : 1 019,00€/an
Soit par mois : 84,92€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 92,83€/mois
Soit par an : 1 113,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 581,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 600,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-18,76€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 89 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE C 89KWh/m².an mentionné explicitement.

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes de la plomberie
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 18 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 300 €(297 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 800€
    Cuisine complète: 10 m² × 780€/m² = 7800€ (incluant éléments, plomberie et main d'œuvre)
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6 m² × 1167€/m² = 7000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Peinture murs/plafonds: 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre: 1440€
  • Salon:900€
    Peinture murs/plafonds: 18 m² × 30€/m² = 540€, Main d'œuvre: 360€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Épinal (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 582 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 982 €/an
Calcul : 582 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 711 €/an
Base de calcul : Emprunt de 80 752 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 275 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 019 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 114 €/an
Calcul : 93 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 418 €
Revenus locatifs : +6 982 €
Charges déductibles : -24 418 €
Résultat foncier Année 1 : -17 436 €(Déficit de 17 436 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 6 736 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 118 €/an
Revenus locatifs : +6 982 €
Charges déductibles : -5 118 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 864 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 6736.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 56 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 985 €(65% de 56 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 345 €/an
Calcul : 36 985 € × 3,636% = 1 345 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 982 €24 421 €2 713 €-17 439 €10 700 €6 739 €6 739 €
27 121 €5 049 €2 641 €2 073 €--4 666 €
37 264 €4 974 €2 567 €2 290 €--2 377 €
47 409 €4 897 €2 490 €2 512 €---
57 557 €4 817 €2 410 €2 740 €---
67 708 €4 735 €2 327 €2 974 €---
77 863 €4 649 €2 242 €3 213 €---
88 020 €4 561 €2 154 €3 459 €---
98 180 €4 470 €2 062 €3 710 €---
108 344 €4 375 €1 968 €3 969 €---
118 511 €4 277 €1 870 €4 233 €---
128 681 €4 176 €1 769 €4 505 €---
138 855 €4 072 €1 664 €4 783 €---
149 032 €3 963 €1 556 €5 068 €---
159 212 €3 851 €1 444 €5 361 €---
169 397 €3 735 €1 328 €5 661 €---
179 584 €3 616 €1 208 €5 969 €---
189 776 €3 492 €1 084 €6 285 €---
199 972 €3 363 €956 €6 608 €---
2010 171 €3 230 €823 €6 941 €---
2110 375 €3 093 €686 €7 281 €---
2210 582 €2 951 €544 €7 631 €---
2310 794 €2 804 €397 €7 990 €---
2411 010 €2 652 €245 €8 357 €---
2511 230 €2 495 €87 €8 735 €---
TOTAL223 627 €118 720 €39 232 €104 908 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 104 908 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 982 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 466 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 466 €-3 210 €+4 676 €
2+1 466 €0 €+1 466 €
3+1 466 €0 €+1 466 €
4+1 466 €+41 €+1 425 €
5+1 466 €+822 €+644 €
6+1 466 €+892 €+574 €
7+1 466 €+964 €+502 €
8+1 466 €+1 038 €+428 €
9+1 466 €+1 113 €+353 €
10+1 466 €+1 191 €+275 €
11+1 466 €+1 270 €+196 €
12+1 466 €+1 351 €+115 €
13+1 466 €+1 435 €+31 €
14+1 466 €+1 520 €-54 €
15+1 466 €+1 608 €-142 €
16+1 466 €+1 698 €-232 €
17+1 466 €+1 791 €-325 €
18+1 466 €+1 885 €-419 €
19+1 466 €+1 983 €-517 €
20+1 466 €+2 082 €-616 €
21+1 466 €+2 184 €-718 €
22+1 466 €+2 289 €-823 €
23+1 466 €+2 397 €-931 €
24+1 466 €+2 507 €-1 041 €
25+1 466 €+2 620 €-1 154 €
Total+36 650 €+31 472 €+5 178 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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