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Maison à vendre

VilleFomperron (79)
Surface55m²
Coût Total90 960€
Loyer Annuel5 074€
Rentabilité5.58%
Cashflow/mois-90€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 49 500 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 900 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Cuisine équipée, Salon (total 21,9 m²), 2 chambres

En exclusivité dans notre agence, situé à Fomperron, venez découvrir cette maison de bourg. 3 niveaux fonctionnels avec à son rez-de-chaussée une pièce de vie avec sa partie cuisine, salle d'eau/ wc. Étages : 2 spacieuses chambres Dépendance attenante servant de buanderie et chaufferie. Chauffage au fuel, tout-à-l'égout, double vitrage.

Contacter l'agence ADI de ST MAIXENT L'ECOLE ou Aurélie PLANTIVEAU au pour obtenir de plus amples renseignements. (10.00 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Fomperron
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79340
Coordonnées : 46.473322, -0.118560
Total : 90 960€
Prix d'acquisition : 49 500€
Travaux : 37 500€
Valeur du bien : 87 000€
Frais de notaire : 3 960€
Coût estimé : 3 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 5.97€ - 9.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 423€/mois
Loyer annuel estimé : 5074€/an
Fourchette totale : 328€ - 544€/mois
Fourchette annuelle : 3942€ - 6531€/an
Rentabilité brute :5.58%
Fourchette de rentabilité :4.33% - 7.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 320,75 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :72 641 €
Prix d'achat :49 500 €
Décote à l'achat :-23 141€ (-31.9%)
Marge achat-revente :-18 319€ (-25.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :90 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :448,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :22,74€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 470,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 464,78€
Coût de l'assurance :6 822,00€
Taxe foncière : 507,37€/an
Soit par mois : 42,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 422,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 513,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-90,30€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 319 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 55 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique, fenêtres en simple vitrage
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Chambres nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 - Salon nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 500 €(682 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:3 300€
    Isolation combles perdus: 55 m² × 60€/m² = 3300€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rafraîchissement cuisine:4 000€
    Mise aux normes plomberie et électricité, peinture: 1 cuisine × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Revêtement sol chambres:2 000€
    Parquet flottant: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rafraîchissement salon:3 000€
    Peinture murs et plafonds, mise aux normes électricité: 1 salon × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Fomperron) appliquant un coefficient de 0.9. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 423 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 074 €/an
Calcul : 423 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 008 €/an
Base de calcul : Emprunt de 90 960 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 273 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 507 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 288 €
Revenus locatifs : +5 074 €
Charges déductibles : -41 288 €
Résultat foncier Année 1 : -36 215 €(Déficit de 36 215 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 815 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 788 €/an
Revenus locatifs : +5 074 €
Charges déductibles : -3 788 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 285 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14814.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 175 €(65% de 49 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 170 €/an
Calcul : 32 175 € × 3,636% = 1 170 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 074 €41 291 €3 011 €-36 218 €21 400 €14 818 €14 818 €
25 175 €3 711 €2 931 €1 464 €--13 353 €
35 279 €3 628 €2 847 €1 651 €--11 702 €
45 384 €3 542 €2 761 €1 843 €--9 860 €
55 492 €3 453 €2 672 €2 039 €--7 820 €
65 602 €3 361 €2 580 €2 241 €--5 579 €
75 714 €3 265 €2 485 €2 448 €--3 131 €
85 828 €3 167 €2 387 €2 661 €--470 €
95 945 €3 065 €2 285 €2 879 €---
106 064 €2 960 €2 180 €3 103 €---
116 185 €2 851 €2 071 €3 333 €---
126 308 €2 739 €1 959 €3 570 €---
136 435 €2 623 €1 842 €3 812 €---
146 563 €2 502 €1 722 €4 061 €---
156 695 €2 378 €1 598 €4 317 €---
166 828 €2 249 €1 469 €4 579 €---
176 965 €2 116 €1 336 €4 849 €---
187 104 €1 979 €1 199 €5 125 €---
197 246 €1 837 €1 057 €5 410 €---
207 391 €1 690 €910 €5 701 €---
217 539 €1 538 €758 €6 001 €---
227 690 €1 381 €601 €6 309 €---
237 844 €1 218 €438 €6 625 €---
248 001 €1 050 €270 €6 950 €---
258 161 €877 €96 €7 284 €---
TOTAL162 511 €100 471 €43 465 €62 040 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 62 040 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 074 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 065 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 065 €-6 420 €+7 485 €
2+1 065 €0 €+1 065 €
3+1 065 €0 €+1 065 €
4+1 065 €0 €+1 065 €
5+1 065 €0 €+1 065 €
6+1 065 €0 €+1 065 €
7+1 065 €0 €+1 065 €
8+1 065 €0 €+1 065 €
9+1 065 €+723 €+342 €
10+1 065 €+931 €+134 €
11+1 065 €+1 000 €+65 €
12+1 065 €+1 071 €-6 €
13+1 065 €+1 144 €-79 €
14+1 065 €+1 218 €-153 €
15+1 065 €+1 295 €-230 €
16+1 065 €+1 374 €-309 €
17+1 065 €+1 455 €-390 €
18+1 065 €+1 538 €-473 €
19+1 065 €+1 623 €-558 €
20+1 065 €+1 710 €-645 €
21+1 065 €+1 800 €-735 €
22+1 065 €+1 893 €-828 €
23+1 065 €+1 988 €-923 €
24+1 065 €+2 085 €-1 020 €
25+1 065 €+2 185 €-1 120 €
Total+26 625 €+18 612 €+8 013 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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