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Maison à vendre - 6 pièces - 183,89 m2 - Chatellerault - 86 - POITOU-CHARENTES

Bien expiré
VilleChâtellerault (86)
Surface183.89m²
Coût Total255 219€
Loyer Annuel16 973€
Rentabilité6.65%
Cashflow/mois-63€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 182 240 €
Surface : 183.89 m²
Prix au m² : 991,03 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Description

CENTURY 21 CHATELLERAULTSituée en HYPER CENTRE de CHATELLERAULT, venez découvrir cette agréable maison de ville de plus de 180m² habitables, à proximité immédiate de tous les commerces à pieds.Cette maison comprend en rez-de-chaussée, un immense séjour-cuisine refait en grande partie à neuf en 2024 de plus de 70m² donnant de plain-pied sur une agréable terrasse. Vous disposerez également d'une pièce de 10,80 m² pouvant servir de chambre ou de bureau, d'une arrière-cuisine et de 2 WC indépendants.A l'étage, vous retrouverez un grand palier de 19 m² pouvant être utilisé en salle de jeux, 3 belles chambres, un dressing, une salle de bains avec douche et baignoire, une buanderie et un WC.Enfin, une cave de plus de 16 m² complète l'ensemble.La maison dispose également d'un chauffage central au gaz de ville et d'huisseries en double vitrage PVC.

Ville : Châtellerault
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86100
Total : 255 219€
Prix d'acquisition : 182 240€
Travaux : 58 400€
Valeur du bien : 240 640€
Frais de notaire : 14 579€
Coût estimé : 14 579€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 183.89m²
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 6.24€ - 9.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 1414€/mois
Loyer annuel estimé : 16973€/an
Fourchette totale : 1147€ - 1745€/mois
Fourchette annuelle : 13760€ - 20935€/an
Rentabilité brute :6.65%
Fourchette de rentabilité :5.39% - 8.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :255 219€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 261,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :74,44€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 335,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :123 177,05€
Coût de l'assurance :22 331,66€
Taxe foncière : 1 697,26€/an
Soit par mois : 141,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 414,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 477,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-62,81€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz de ville si ancien.
Quantité: 1 système pour 183.89 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement des fenêtres si simple vitrage ou ancien double vitrage.
Quantité: environ 23 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 183.89 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage complet.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) pour toutes les chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture murs et plafonds pour toutes les chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: environ 50 m²
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds de la cuisine.
Quantité: environ 15 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 400 €(318 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:20 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 23 fenêtres × 800€ = 18400€, Main d'œuvre: 2000€
  • Isolation:1 000€
    Isolation toiture/combles: 183.89 m² × 60€/m² = 11033.4€, Main d'œuvre: 1000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Carrelage: 10 m² × 100€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Rénovation lourde:5 400€
    Parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 1500€, Électricité et plomberie: 1200€
  • Chambres - Peinture:2 300€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon - Rafraîchissement léger:2 500€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:800€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châtellerault (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 414 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 973 €/an
Calcul : 1 414 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 516 €/an
Base de calcul : Emprunt de 255 219 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 893 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 697 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 507 €
Revenus locatifs : +16 973 €
Charges déductibles : -69 507 €
Résultat foncier Année 1 : -52 534 €(Déficit de 52 534 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 134 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 107 €/an
Revenus locatifs : +16 973 €
Charges déductibles : -11 107 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 866 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31134.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 182 240 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 118 456 €(65% de 182 240 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 307 €/an
Calcul : 118 456 € × 3,636% = 4 307 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 973 €69 515 €8 525 €-52 543 €21 400 €31 143 €31 143 €
217 312 €10 888 €8 298 €6 424 €--24 719 €
317 658 €10 653 €8 063 €7 005 €--17 714 €
418 011 €10 411 €7 820 €7 601 €--10 113 €
518 372 €10 159 €7 569 €8 212 €--1 901 €
618 739 €9 900 €7 309 €8 839 €---
719 114 €9 631 €7 041 €9 483 €---
819 496 €9 353 €6 763 €10 143 €---
919 886 €9 066 €6 475 €10 820 €---
1020 284 €8 768 €6 178 €11 515 €---
1120 689 €8 461 €5 870 €12 229 €---
1221 103 €8 143 €5 552 €12 960 €---
1321 525 €7 814 €5 223 €13 712 €---
1421 956 €7 474 €4 883 €14 482 €---
1522 395 €7 122 €4 531 €15 273 €---
1622 843 €6 758 €4 167 €16 085 €---
1723 300 €6 381 €3 790 €16 919 €---
1823 766 €5 992 €3 401 €17 774 €---
1924 241 €5 589 €2 998 €18 652 €---
2024 726 €5 172 €2 581 €19 554 €---
2125 220 €4 741 €2 151 €20 479 €---
2225 725 €4 295 €1 705 €21 430 €---
2326 239 €3 834 €1 244 €22 405 €---
2426 764 €3 357 €767 €23 407 €---
2527 299 €2 864 €274 €24 435 €---
TOTAL543 637 €246 340 €123 177 €297 297 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 297 297 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 973 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 564 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 564 €-6 420 €+9 984 €
2+3 564 €0 €+3 564 €
3+3 564 €0 €+3 564 €
4+3 564 €0 €+3 564 €
5+3 564 €0 €+3 564 €
6+3 564 €+2 082 €+1 482 €
7+3 564 €+2 845 €+719 €
8+3 564 €+3 043 €+521 €
9+3 564 €+3 246 €+318 €
10+3 564 €+3 455 €+109 €
11+3 564 €+3 669 €-105 €
12+3 564 €+3 888 €-324 €
13+3 564 €+4 113 €-549 €
14+3 564 €+4 345 €-781 €
15+3 564 €+4 582 €-1 018 €
16+3 564 €+4 826 €-1 262 €
17+3 564 €+5 076 €-1 512 €
18+3 564 €+5 332 €-1 768 €
19+3 564 €+5 596 €-2 032 €
20+3 564 €+5 866 €-2 302 €
21+3 564 €+6 144 €-2 580 €
22+3 564 €+6 429 €-2 865 €
23+3 564 €+6 722 €-3 158 €
24+3 564 €+7 022 €-3 458 €
25+3 564 €+7 331 €-3 767 €
Total+89 100 €+89 189 €+-89 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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