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Maison 4 pièces 128 m²

Bien expiré
VilleSaint-Aubin-des-Châteaux (44)
Surface128m²
Coût Total175 365€
Loyer Annuel11 878€
Rentabilité6.77%
Cashflow/mois-29€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 112 500 €
Surface : 128 m²
Prix au m² : 878,91 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 128 m² - Maison & Dépendances

Votre Agence ORPI Provost Immobilier vous invite à découvrir cette maison à rénover située en campagne de la commune de SAINT AUBIN DES CHÂTEAUX . Elle vous offre au RDC : une cuisine aménagée, un salon séjour, une salle d'eau, wc indépendant , un cellier avec espace chaufferie. A l'étage le palier dessert trois chambres, un bureau, un espace cabinet de toilette avec wc. Grenier aménageable. Les nombreuses dépendances dont une en pierre, le triple garage ainsi que le terrain de 4961 m2 complètent ce bien qui acceuillera tous vos projets. REF ORPI 1151 Annonce présentée par Ludovic OLIVEAU-VINCENT, Agent commercial indépendant, enregistré sous le numéro RSAC de Rennes n°2016AC00052 Référence agence : 1151 Référence annonce : 55FY-IZA-CVF Date de réalisation du diagnostic : 10/02/2026 Prix hors honoraires : 105 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 960 € et 6 770 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Saint-Aubin-des-Châteaux
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44110
Coordonnées : 47.740673, -1.508619
Total : 175 365€
Prix d'acquisition : 112 500€
Travaux : 53 865€
Valeur du bien : 166 365€
Frais de notaire : 9 000€
Coût estimé : 9 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 128m²
Loyer prédit : 7.73€/m²/mois
Fourchette : 6.12€ - 9.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 990€/mois
Loyer annuel estimé : 11878€/an
Fourchette totale : 784€ - 1250€/mois
Fourchette annuelle : 9403€ - 15004€/an
Rentabilité brute :6.77%
Fourchette de rentabilité :5.36% - 8.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 250 €/m²
Basé sur :31 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :160 000 €
Prix d'achat :112 500 €
Décote à l'achat :-47 500€ (-29.7%)
Marge achat-revente :-15 365€ (-9.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :175 365€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :868,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :51,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 919,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 197,48€
Coût de l'assurance :15 344,44€
Taxe foncière : 1 187,79€/an
Soit par mois : 98,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 989,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 018,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-28,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 128 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 128 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine, peinture et revêtement de sol
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, mise à jour des revêtements de sol
Quantité: salon de 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 865 €(421 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 240€
    Isolation toiture/combles: 128 m² × 80€/m² = 10240€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix unitaire)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix unitaire)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 650€ = 10400€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix unitaire)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix unitaire)
  • Cuisine - Rafraîchissement:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix unitaire)
  • Salon - Rafraîchissement:1 875€
    Peinture salon: 25 m² × 75€/m² = 1875€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix unitaire)
  • Chambres - Rénovation légère:1 350€
    Peinture chambres: 45 m² × 30€/m² = 1350€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix unitaire)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Aubin-des-Châteaux (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans les prix unitaires.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 640€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 990 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 878 €/an
Calcul : 990 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 887 €/an
Base de calcul : Emprunt de 175 365 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 614 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 188 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 865 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 553 €
Revenus locatifs : +11 878 €
Charges déductibles : -61 553 €
Résultat foncier Année 1 : -49 675 €(Déficit de 49 675 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 275 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 688 €/an
Revenus locatifs : +11 878 €
Charges déductibles : -7 688 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 190 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28275.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 112 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 73 125 €(65% de 112 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 659 €/an
Calcul : 73 125 € × 3,636% = 2 659 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 878 €61 559 €5 892 €-49 681 €21 400 €28 281 €28 281 €
212 116 €7 537 €5 736 €4 578 €--23 703 €
312 358 €7 376 €5 574 €4 982 €--18 720 €
412 605 €7 208 €5 406 €5 397 €--13 324 €
512 857 €7 035 €5 233 €5 822 €--7 501 €
613 114 €6 856 €5 054 €6 259 €--1 243 €
713 377 €6 670 €4 869 €6 706 €---
813 644 €6 478 €4 677 €7 166 €---
913 917 €6 280 €4 478 €7 637 €---
1014 195 €6 075 €4 273 €8 121 €---
1114 479 €5 862 €4 061 €8 617 €---
1214 769 €5 643 €3 841 €9 126 €---
1315 064 €5 415 €3 614 €9 649 €---
1415 365 €5 180 €3 379 €10 185 €---
1515 673 €4 937 €3 135 €10 736 €---
1615 986 €4 685 €2 884 €11 301 €---
1716 306 €4 425 €2 623 €11 881 €---
1816 632 €4 156 €2 354 €12 476 €---
1916 965 €3 877 €2 075 €13 088 €---
2017 304 €3 589 €1 787 €13 715 €---
2117 650 €3 291 €1 489 €14 360 €---
2218 003 €2 982 €1 180 €15 021 €---
2318 363 €2 663 €861 €15 700 €---
2418 730 €2 333 €531 €16 398 €---
2519 105 €1 991 €189 €17 114 €---
TOTAL380 454 €184 102 €85 197 €196 353 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 196 353 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 878 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 494 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 494 €-6 420 €+8 914 €
2+2 494 €0 €+2 494 €
3+2 494 €0 €+2 494 €
4+2 494 €0 €+2 494 €
5+2 494 €0 €+2 494 €
6+2 494 €0 €+2 494 €
7+2 494 €+1 639 €+855 €
8+2 494 €+2 150 €+344 €
9+2 494 €+2 291 €+203 €
10+2 494 €+2 436 €+58 €
11+2 494 €+2 585 €-91 €
12+2 494 €+2 738 €-244 €
13+2 494 €+2 895 €-401 €
14+2 494 €+3 056 €-562 €
15+2 494 €+3 221 €-727 €
16+2 494 €+3 390 €-896 €
17+2 494 €+3 564 €-1 070 €
18+2 494 €+3 743 €-1 249 €
19+2 494 €+3 926 €-1 432 €
20+2 494 €+4 115 €-1 621 €
21+2 494 €+4 308 €-1 814 €
22+2 494 €+4 506 €-2 012 €
23+2 494 €+4 710 €-2 216 €
24+2 494 €+4 919 €-2 425 €
25+2 494 €+5 134 €-2 640 €
Total+62 350 €+58 906 €+3 444 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 193 jours
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