Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 4 pièces 128 m²

VilleSaint-Aubin-des-Châteaux (44)
Surface128
Coût Total175 365
Loyer Annuel11 878
Rentabilité6.77%
Cashflow/mois-29
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 112 500 €
Surface : 128 m²
Prix au m² : 878,91 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 128 m² - Maison & Dépendances

Votre Agence ORPI Provost Immobilier vous invite à découvrir cette maison à rénover située en campagne de la commune de SAINT AUBIN DES CHÂTEAUX . Elle vous offre au RDC : une cuisine aménagée, un salon séjour, une salle d'eau, wc indépendant , un cellier avec espace chaufferie. A l'étage le palier dessert trois chambres, un bureau, un espace cabinet de toilette avec wc. Grenier aménageable. Les nombreuses dépendances dont une en pierre, le triple garage ainsi que le terrain de 4961 m2 complètent ce bien qui acceuillera tous vos projets. REF ORPI 1151 Annonce présentée par Ludovic OLIVEAU-VINCENT, Agent commercial indépendant, enregistré sous le numéro RSAC de Rennes n°2016AC00052 Référence agence : 1151 Référence annonce : 55FY-IZA-CVF Date de réalisation du diagnostic : 10/02/2026 Prix hors honoraires : 105 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 960 € et 6 770 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Saint-Aubin-des-Châteaux
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44110
Coordonnées : 47.740673, -1.508619
Total : 175 365
Prix d'acquisition : 112 500
Travaux : 53 865
Valeur du bien : 166 365
Frais de notaire : 9 000
Coût estimé : 9 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 128
Loyer prédit : 7.73€/m²/mois
Fourchette : 6.12€ - 9.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 990€/mois
Loyer annuel estimé : 11878€/an
Fourchette totale : 784€ - 1250€/mois
Fourchette annuelle : 9403€ - 15004€/an
Rentabilité brute :6.77%
Fourchette de rentabilité :5.36% - 8.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 250 €/m²
Basé sur :31 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :160 000
Prix d'achat :112 500
Décote à l'achat :-47 500 (-29.7%)
Marge achat-revente :-15 365€ (-9.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :175 365
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :868,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :51,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 919,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 197,48
Coût de l'assurance :15 344,44
Taxe foncière : 1 187,79€/an
Soit par mois : 98,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 989,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 018,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-28,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 128 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 128 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine, peinture et revêtement de sol
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, mise à jour des revêtements de sol
Quantité: salon de 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 865(421 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 240
    Isolation toiture/combles: 128 m² × 80€/m² = 10240€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix unitaire)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix unitaire)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 400
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 650€ = 10400€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix unitaire)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix unitaire)
  • Cuisine - Rafraîchissement:9 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix unitaire)
  • Salon - Rafraîchissement:1 875
    Peinture salon: 25 m² × 75€/m² = 1875€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix unitaire)
  • Chambres - Rénovation légère:1 350
    Peinture chambres: 45 m² × 30€/m² = 1350€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix unitaire)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Aubin-des-Châteaux (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans les prix unitaires.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 640✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 990 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 878 €/an
Calcul : 990 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 887 €/an
Base de calcul : Emprunt de 175 365 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 614 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 188 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 865
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 553
Revenus locatifs : +11 878
Charges déductibles : -61 553
Résultat foncier Année 1 : -49 675(Déficit de 49 675 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 275
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 688 €/an
Revenus locatifs : +11 878
Charges déductibles : -7 688
Résultat foncier Années 2+ : 4 190 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28275.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 112 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 73 125(65% de 112 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 659 €/an
Calcul : 73 125 € × 3,636% = 2 659
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 87861 5595 892-49 68121 400 €28 281 €28 281 €
212 1167 5375 7364 578--23 703 €
312 3587 3765 5744 982--18 720 €
412 6057 2085 4065 397--13 324 €
512 8577 0355 2335 822--7 501 €
613 1146 8565 0546 259--1 243 €
713 3776 6704 8696 706---
813 6446 4784 6777 166---
913 9176 2804 4787 637---
1014 1956 0754 2738 121---
1114 4795 8624 0618 617---
1214 7695 6433 8419 126---
1315 0645 4153 6149 649---
1415 3655 1803 37910 185---
1515 6734 9373 13510 736---
1615 9864 6852 88411 301---
1716 3064 4252 62311 881---
1816 6324 1562 35412 476---
1916 9653 8772 07513 088---
2017 3043 5891 78713 715---
2117 6503 2911 48914 360---
2218 0032 9821 18015 021---
2318 3632 66386115 700---
2418 7302 33353116 398---
2519 1051 99118917 114---
TOTAL380 454184 10285 197196 35321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 196 353
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 878 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 494 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 494-6 420+8 914
2+2 4940+2 494
3+2 4940+2 494
4+2 4940+2 494
5+2 4940+2 494
6+2 4940+2 494
7+2 494+1 639+855
8+2 494+2 150+344
9+2 494+2 291+203
10+2 494+2 436+58
11+2 494+2 585-91
12+2 494+2 738-244
13+2 494+2 895-401
14+2 494+3 056-562
15+2 494+3 221-727
16+2 494+3 390-896
17+2 494+3 564-1 070
18+2 494+3 743-1 249
19+2 494+3 926-1 432
20+2 494+4 115-1 621
21+2 494+4 308-1 814
22+2 494+4 506-2 012
23+2 494+4 710-2 216
24+2 494+4 919-2 425
25+2 494+5 134-2 640
Total+62 350+58 906+3 444
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →