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Maison de ville 6 pièces 226 m²

Bien expiré
VilleValence (82)
Surface226m²
Coût Total257 400€
Loyer Annuel25 638€
Rentabilité9.96%
Cashflow/mois+567€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 175 000 €
Surface : 226 m²
Prix au m² : 774,34 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville de 6 pièces principales

Dans un village calme à cinq minutes de Valence, cette maison de ville vous offrira de beaux volumes avec une pièce de vie lumineuse de plus de 80 m², cinq chambres spacieuses, une cuisine équipée, un garage attenant de 26 m² et un local non-attenant. Implantée sur une parcelle de plus de 500 m². Bien rare dans le secteur ! Honoraires à charge acquéreur : 5.68% Référence annonce : 196-1013Z Date de réalisation du diagnostic : 07/03/2025 Prix hors honoraires : 165 595 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 650 € et 5 010 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Valence
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82400
Coordonnées : 44.065920, 0.942550
Total : 257 400€
Prix d'acquisition : 175 000€
Travaux : 68 400€
Valeur du bien : 243 400€
Frais de notaire : 14 000€
Coût estimé : 14 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 226m²
Loyer prédit : 9.45€/m²/mois
Fourchette : 7.46€ - 11.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 2136€/mois
Loyer annuel estimé : 25638€/an
Fourchette totale : 1685€ - 2708€/mois
Fourchette annuelle : 20224€ - 32501€/an
Rentabilité brute :9.96%
Fourchette de rentabilité :7.86% - 12.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :257 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 280,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :75,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 355,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :126 701,13€
Coût de l'assurance :22 522,50€
Taxe foncière : 2 563,77€/an
Soit par mois : 213,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 136,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 569,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :567,42€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 196 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 226 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 226 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 28 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé nécessitant rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement usée
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
Autres piècesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la moquette dans le couloir et peinture
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible - usure importante nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 400 €(303 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 300€
    Isolation toiture: 226 m² × 50€/m² = 11300€, Main d'œuvre: 40€
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13500€, Main d'œuvre: inclus
  • Fenêtres:22 400€
    Fenêtres double vitrage: 28 fenêtres × 800€ = 22400€, Main d'œuvre: inclus
  • Rénovation salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 9000€, Main d'œuvre: inclus
  • Revêtement sol chambres:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€, Main d'œuvre: inclus
  • Peinture chambres:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€, Main d'œuvre: inclus
  • Rafraîchissement cuisine:3 000€
    Mise aux normes plomberie et électricité: 1 cuisine = 3000€, Main d'œuvre: inclus
  • Peinture salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Rafraîchissement couloir:800€
    Remplacement moquette et peinture: 5 m² × 160€/m² = 800€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valence. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés selon la région avec un coefficient de 1.0.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 47 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 136 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 638 €/an
Calcul : 2 136 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 743 €/an
Base de calcul : Emprunt de 257 400 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 901 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 564 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 607 €
Revenus locatifs : +25 638 €
Charges déductibles : -80 607 €
Résultat foncier Année 1 : -54 970 €(Déficit de 54 970 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 570 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 207 €/an
Revenus locatifs : +25 638 €
Charges déductibles : -12 207 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 430 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33569.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 175 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 750 €(65% de 175 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 136 €/an
Calcul : 113 750 € × 3,636% = 4 136 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 638 €80 616 €8 751 €-54 978 €21 400 €33 578 €33 578 €
226 150 €11 984 €8 520 €14 166 €--19 412 €
326 673 €11 745 €8 281 €14 928 €--4 484 €
427 207 €11 498 €8 033 €15 709 €---
527 751 €11 242 €7 777 €16 510 €---
628 306 €10 976 €7 512 €17 330 €---
728 872 €10 702 €7 237 €18 170 €---
829 450 €10 418 €6 953 €19 032 €---
930 039 €10 124 €6 659 €19 915 €---
1030 639 €9 820 €6 355 €20 820 €---
1131 252 €9 505 €6 040 €21 747 €---
1231 877 €9 179 €5 714 €22 698 €---
1332 515 €8 842 €5 377 €23 673 €---
1433 165 €8 493 €5 028 €24 672 €---
1533 828 €8 132 €4 667 €25 697 €---
1634 505 €7 758 €4 293 €26 747 €---
1735 195 €7 371 €3 906 €27 824 €---
1835 899 €6 971 €3 506 €28 928 €---
1936 617 €6 556 €3 091 €30 061 €---
2037 349 €6 127 €2 663 €31 222 €---
2138 096 €5 683 €2 219 €32 413 €---
2238 858 €5 224 €1 759 €33 634 €---
2339 635 €4 749 €1 284 €34 887 €---
2440 428 €4 256 €792 €36 172 €---
2541 237 €3 747 €282 €37 489 €---
TOTAL821 183 €281 718 €126 701 €539 465 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 539 465 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 638 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 384 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 384 €-6 420 €+11 804 €
2+5 384 €0 €+5 384 €
3+5 384 €0 €+5 384 €
4+5 384 €+3 368 €+2 016 €
5+5 384 €+4 953 €+431 €
6+5 384 €+5 199 €+185 €
7+5 384 €+5 451 €-67 €
8+5 384 €+5 710 €-326 €
9+5 384 €+5 974 €-590 €
10+5 384 €+6 246 €-862 €
11+5 384 €+6 524 €-1 140 €
12+5 384 €+6 809 €-1 425 €
13+5 384 €+7 102 €-1 718 €
14+5 384 €+7 402 €-2 018 €
15+5 384 €+7 709 €-2 325 €
16+5 384 €+8 024 €-2 640 €
17+5 384 €+8 347 €-2 963 €
18+5 384 €+8 679 €-3 295 €
19+5 384 €+9 018 €-3 634 €
20+5 384 €+9 367 €-3 983 €
21+5 384 €+9 724 €-4 340 €
22+5 384 €+10 090 €-4 706 €
23+5 384 €+10 466 €-5 082 €
24+5 384 €+10 851 €-5 467 €
25+5 384 €+11 247 €-5 863 €
Total+134 600 €+161 840 €+-27 240 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 94 jours
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