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Détails du bien

Bien expiré
VilleCapvern (65)
Surface70.76
Coût Total111 150
Loyer Annuel5 607
Rentabilité5.04%
Cashflow/mois-161
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 70.76 m²
Prix au m² : 847,94 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel électrique Radiateur Electricité, Mandat exclusif

Au cœur de CapvernlesBains, cet appartement de 71m² se présente comme un véritable havre de tranquillité. Dès l'entrée vous apprécierez l'état général du bien, son séjour de 12m², une belle salle à manger conviviale de 10m², tandis que la cuisine de 6m² offre un espace fonctionnel pour préparer vos repas. Deux chambres, de 11m² et 12m², bénéficient d'un dressing de 3m² et d'un bureau de 4m², idéaux pour aménager un espace de travail ou de lecture. La salle d'eau de 3m² et les WC séparés complètent ce niveau de confort. Le point d'orgue de ce logement est la terrasse de 11m², accessible depuis le séjour, où vous pourrez profiter d'un extérieur privé, parfait pour les repas en plein air ou simplement vous détendre après une journée. L'appartement se situe dans un quartier calme, à quelques pas des thermes de la ville, vous offrant un accès facile aux soins et bienêtre. À proximité, le parc JeanCorneille se trouve à seulement six minutes à pied, invitant à des promenades verdoyantes et à des moments de détente en plein air. Cette localisation allie sérénité du voisinage et proximité d'un cadre naturel, faisant de ce bien un lieu de vie agréable pour ceux qui recherchent à la fois le calme et la proximité des services thermaux. Bien proposé par Ludovic GALVAN EI, agent commercial (RSAC 910539592) - https://www.century21-pi-lannemezan.com/mentions_legales/

Ville : Capvern
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65130
Coordonnées : 43.123350, 0.309514
Total : 111 150
Prix d'acquisition : 60 000
Travaux : 46 350
Valeur du bien : 106 350
Frais de notaire : 4 800
Coût estimé : 4 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70.76
Loyer prédit : 6.60€/m²/mois
Fourchette : 5.29€ - 8.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 467€/mois
Loyer annuel estimé : 5607€/an
Fourchette totale : 374€ - 584€/mois
Fourchette annuelle : 4489€ - 7003€/an
Rentabilité brute :5.04%
Fourchette de rentabilité :4.04% - 6.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :111 150
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :549,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :32,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 581,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 644,63
Coût de l'assurance :9 725,62
Taxe foncière : 560,68€/an
Soit par mois : 46,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 467,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 628,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-161,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 180 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté à l'appartement
Quantité: 1 système pour 70.76 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé, nécessite mise à jour
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessite mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 23 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 23 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 350(655 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 700
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 500€ = 10 500€, Main d'œuvre: 1 200€
  • Menuiseries:6 050
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 750€ = 5 250€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 2 500€ = 2 500€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Cuisine:11 500
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 8 000€ = 8 000€, Électroménager: 1 ensemble × 2 000€ = 2 000€, Main d'œuvre: 1 500€
  • Salle de bain:8 500
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 5 000€ = 5 000€, Plomberie: 1 ensemble × 1 500€ = 1 500€, Électricité: 1 ensemble × 1 000€ = 1 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 300
    Parquet flottant: 23 m² × 60€ = 1 380€, Main d'œuvre: 920€
  • Chambres - Peinture:1 840
    Peinture murs et plafonds: 23 m² × 40€ = 920€, Main d'œuvre: 920€
  • Salon - Peinture:960
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€ = 480€, Main d'œuvre: 480€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Capvern (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 250✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 467 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 607 €/an
Calcul : 467 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 709 €/an
Base de calcul : Emprunt de 111 150 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 389 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 561 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 350
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 009
Revenus locatifs : +5 607
Charges déductibles : -51 009
Résultat foncier Année 1 : -45 402(Déficit de 45 402 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 002
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 659 €/an
Revenus locatifs : +5 607
Charges déductibles : -4 659
Résultat foncier Années 2+ : 948 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24001.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 60751 0123 713-45 40521 400 €24 005 €24 005 €
25 7194 5633 6141 155--22 850 €
35 8334 4613 5111 372--21 478 €
45 9504 3553 4061 595--19 883 €
56 0694 2463 2961 823--18 061 €
66 1904 1333 1832 057--16 003 €
76 3144 0163 0662 298--13 705 €
86 4403 8952 9452 546--11 159 €
96 5693 7702 8202 800--8 360 €
106 7013 6402 6913 060--5 300 €
116 8353 5062 5573 328--1 971 €
126 9713 3682 4183 604---
137 1113 2242 2753 886---
147 2533 0762 1274 177---
157 3982 9231 9734 475---
167 5462 7641 8154 781---
177 6972 6001 6515 096---
187 8512 4311 4815 420---
198 0082 2551 3065 752---
208 1682 0741 1246 094---
218 3311 8869376 445---
228 4981 6927426 806---
238 6681 4915427 177---
248 8411 2843347 558---
259 0181 0691197 949---
TOTAL179 586123 73753 64555 84921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 55 849
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 607 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 177 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 177-6 420+7 597
2+1 1770+1 177
3+1 1770+1 177
4+1 1770+1 177
5+1 1770+1 177
6+1 1770+1 177
7+1 1770+1 177
8+1 1770+1 177
9+1 1770+1 177
10+1 1770+1 177
11+1 1770+1 177
12+1 177+1 081+96
13+1 177+1 166+11
14+1 177+1 253-76
15+1 177+1 342-165
16+1 177+1 434-257
17+1 177+1 529-352
18+1 177+1 626-449
19+1 177+1 726-549
20+1 177+1 828-651
21+1 177+1 934-757
22+1 177+2 042-865
23+1 177+2 153-976
24+1 177+2 267-1 090
25+1 177+2 385-1 208
Total+29 425+17 346+12 079
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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