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Détails du bien

Bien expiré
VilleCapvern (65)
Surface70.76m²
Coût Total111 150€
Loyer Annuel5 607€
Rentabilité5.04%
Cashflow/mois-161€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 70.76 m²
Prix au m² : 847,94 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel électrique Radiateur Electricité, Mandat exclusif

Au cœur de CapvernlesBains, cet appartement de 71m² se présente comme un véritable havre de tranquillité. Dès l'entrée vous apprécierez l'état général du bien, son séjour de 12m², une belle salle à manger conviviale de 10m², tandis que la cuisine de 6m² offre un espace fonctionnel pour préparer vos repas. Deux chambres, de 11m² et 12m², bénéficient d'un dressing de 3m² et d'un bureau de 4m², idéaux pour aménager un espace de travail ou de lecture. La salle d'eau de 3m² et les WC séparés complètent ce niveau de confort. Le point d'orgue de ce logement est la terrasse de 11m², accessible depuis le séjour, où vous pourrez profiter d'un extérieur privé, parfait pour les repas en plein air ou simplement vous détendre après une journée. L'appartement se situe dans un quartier calme, à quelques pas des thermes de la ville, vous offrant un accès facile aux soins et bienêtre. À proximité, le parc JeanCorneille se trouve à seulement six minutes à pied, invitant à des promenades verdoyantes et à des moments de détente en plein air. Cette localisation allie sérénité du voisinage et proximité d'un cadre naturel, faisant de ce bien un lieu de vie agréable pour ceux qui recherchent à la fois le calme et la proximité des services thermaux. Bien proposé par Ludovic GALVAN EI, agent commercial (RSAC 910539592) - https://www.century21-pi-lannemezan.com/mentions_legales/

Ville : Capvern
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65130
Coordonnées : 43.123350, 0.309514
Total : 111 150€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 46 350€
Valeur du bien : 106 350€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70.76m²
Loyer prédit : 6.60€/m²/mois
Fourchette : 5.29€ - 8.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 467€/mois
Loyer annuel estimé : 5607€/an
Fourchette totale : 374€ - 584€/mois
Fourchette annuelle : 4489€ - 7003€/an
Rentabilité brute :5.04%
Fourchette de rentabilité :4.04% - 6.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :111 150€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :549,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :32,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 581,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 644,63€
Coût de l'assurance :9 725,62€
Taxe foncière : 560,68€/an
Soit par mois : 46,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 467,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 628,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-161,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 180 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté à l'appartement
Quantité: 1 système pour 70.76 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé, nécessite mise à jour
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessite mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 23 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 23 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 350 €(655 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 700€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 500€ = 10 500€, Main d'œuvre: 1 200€
  • Menuiseries:6 050€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 750€ = 5 250€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 2 500€ = 2 500€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Cuisine:11 500€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 8 000€ = 8 000€, Électroménager: 1 ensemble × 2 000€ = 2 000€, Main d'œuvre: 1 500€
  • Salle de bain:8 500€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 5 000€ = 5 000€, Plomberie: 1 ensemble × 1 500€ = 1 500€, Électricité: 1 ensemble × 1 000€ = 1 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 300€
    Parquet flottant: 23 m² × 60€ = 1 380€, Main d'œuvre: 920€
  • Chambres - Peinture:1 840€
    Peinture murs et plafonds: 23 m² × 40€ = 920€, Main d'œuvre: 920€
  • Salon - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€ = 480€, Main d'œuvre: 480€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Capvern (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 250€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 467 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 607 €/an
Calcul : 467 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 709 €/an
Base de calcul : Emprunt de 111 150 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 389 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 561 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 009 €
Revenus locatifs : +5 607 €
Charges déductibles : -51 009 €
Résultat foncier Année 1 : -45 402 €(Déficit de 45 402 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 002 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 659 €/an
Revenus locatifs : +5 607 €
Charges déductibles : -4 659 €
Résultat foncier Années 2+ : 948 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24001.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 607 €51 012 €3 713 €-45 405 €21 400 €24 005 €24 005 €
25 719 €4 563 €3 614 €1 155 €--22 850 €
35 833 €4 461 €3 511 €1 372 €--21 478 €
45 950 €4 355 €3 406 €1 595 €--19 883 €
56 069 €4 246 €3 296 €1 823 €--18 061 €
66 190 €4 133 €3 183 €2 057 €--16 003 €
76 314 €4 016 €3 066 €2 298 €--13 705 €
86 440 €3 895 €2 945 €2 546 €--11 159 €
96 569 €3 770 €2 820 €2 800 €--8 360 €
106 701 €3 640 €2 691 €3 060 €--5 300 €
116 835 €3 506 €2 557 €3 328 €--1 971 €
126 971 €3 368 €2 418 €3 604 €---
137 111 €3 224 €2 275 €3 886 €---
147 253 €3 076 €2 127 €4 177 €---
157 398 €2 923 €1 973 €4 475 €---
167 546 €2 764 €1 815 €4 781 €---
177 697 €2 600 €1 651 €5 096 €---
187 851 €2 431 €1 481 €5 420 €---
198 008 €2 255 €1 306 €5 752 €---
208 168 €2 074 €1 124 €6 094 €---
218 331 €1 886 €937 €6 445 €---
228 498 €1 692 €742 €6 806 €---
238 668 €1 491 €542 €7 177 €---
248 841 €1 284 €334 €7 558 €---
259 018 €1 069 €119 €7 949 €---
TOTAL179 586 €123 737 €53 645 €55 849 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 55 849 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 607 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 177 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 177 €-6 420 €+7 597 €
2+1 177 €0 €+1 177 €
3+1 177 €0 €+1 177 €
4+1 177 €0 €+1 177 €
5+1 177 €0 €+1 177 €
6+1 177 €0 €+1 177 €
7+1 177 €0 €+1 177 €
8+1 177 €0 €+1 177 €
9+1 177 €0 €+1 177 €
10+1 177 €0 €+1 177 €
11+1 177 €0 €+1 177 €
12+1 177 €+1 081 €+96 €
13+1 177 €+1 166 €+11 €
14+1 177 €+1 253 €-76 €
15+1 177 €+1 342 €-165 €
16+1 177 €+1 434 €-257 €
17+1 177 €+1 529 €-352 €
18+1 177 €+1 626 €-449 €
19+1 177 €+1 726 €-549 €
20+1 177 €+1 828 €-651 €
21+1 177 €+1 934 €-757 €
22+1 177 €+2 042 €-865 €
23+1 177 €+2 153 €-976 €
24+1 177 €+2 267 €-1 090 €
25+1 177 €+2 385 €-1 208 €
Total+29 425 €+17 346 €+12 079 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 225 jours
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