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Maison à vendre

Bien expiré
VillePont-sur-Yonne (89)
Surface207
Coût Total282 820
Loyer Annuel23 512
Rentabilité8.31%
Cashflow/mois+283
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 249 000 €
Surface : 207 m²
Prix au m² : 1 202,9 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Située à 5min à pied de la gare de Pont-sur-Yonne (1h de Paris) et des commerces, vous trouverez au rez de chaussé une entrée desservant un salon/séjour de 40m² avec une baie vitrée donnant sur la terrasse et le jardin sans vis à vis, une cuisine aménagée, une salle d’eau avec WC, un WC indépendant, deux chambres et un dressing, à l’étage 4 chambres, une salle de jeu, une salle de bain, un WC indépendant, une buanderie. Un garage de 50m² équipé d’une porte automatique et deux places de parking extérieur complètent ce bien. Equipée d’un chauffage par pompe à chaleur, chauffe-eau thermodynamique et de la fibre. Cette maison dispose également d’une cave et d’un grenier.

Ville : Pont-sur-Yonne
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89140
Coordonnées : 48.285390, 3.199160
Total : 282 820
Prix d'acquisition : 249 000
Travaux : 13 900
Valeur du bien : 262 900
Frais de notaire : 19 920
Coût estimé : 19 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 207
Loyer prédit : 9.47€/m²/mois
Fourchette : 7.59€ - 11.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 1959€/mois
Loyer annuel estimé : 23512€/an
Fourchette totale : 1570€ - 2445€/mois
Fourchette annuelle : 18845€ - 29335€/an
Rentabilité brute :8.31%
Fourchette de rentabilité :6.66% - 10.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :282 820
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 397,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :82,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 480,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :136 498,19
Coût de l'assurance :24 746,75
Taxe foncière : 2 351,22€/an
Soit par mois : 195,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 959,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 676,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :283,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine aménagée, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification des équipements.
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain moderne mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Aucune intervention nécessaire
Le salon est récemment rénové et en excellent état.
Quantité: 30 m²
Raison: État 5/5 visible sur photos - salon en parfait état
Gros œuvreRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Vérification structure
Vérification de la structure de la maison pour s'assurer qu'il n'y a pas de fissures ou de problèmes structurels.
Quantité: 1 maison
Raison: Maison ancienne (années 1930) - vérification nécessaire pour assurer la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 900(67 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 500
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 8500€
  • Salle de bain:1 200
    Rénovation légère salle de bain: 6 m² × 200€/m² = 1200€
  • Chambres:3 400
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Peinture 2 chambres (48m² murs): 30€/m² × 48 = 1440€, Main d'œuvre: 520€
  • Salon:0
    Aucune intervention nécessaire: 0€
  • Gros œuvre:800
    Vérification structure maison: 1 maison: 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pont-sur-Yonne (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 959 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 512 €/an
Calcul : 1 959 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 437 €/an
Base de calcul : Emprunt de 282 820 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 990 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 351 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 679
Revenus locatifs : +23 512
Charges déductibles : -26 679
Résultat foncier Année 1 : -3 166(Déficit de 3 166 €)
Imputable sur revenu global : 3 166
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 779 €/an
Revenus locatifs : +23 512
Charges déductibles : -12 779
Résultat foncier Années 2+ : 10 734 €/an
Prix d'achat du bien : 249 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 161 850(65% de 249 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 885 €/an
Calcul : 161 850 € × 3,636% = 5 885
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 51226 6889 447-3 1753 175 €--
223 98212 5369 19511 446---
324 46212 2768 93512 186---
424 95112 0078 66612 944---
525 45011 7298 38813 722---
625 95911 4418 10014 519---
726 47911 1437 80215 336---
827 00810 8357 49416 173---
927 54810 5177 17517 032---
1028 09910 1876 84617 912---
1128 6619 8466 50518 815---
1229 2349 4946 15319 741---
1329 8199 1295 78820 690---
1430 4168 7525 41121 663---
1531 0248 3625 02122 662---
1631 6447 9594 61823 686---
1732 2777 5414 20024 736---
1832 9237 1103 76925 813---
1933 5816 6633 32226 918---
2034 2536 2022 86128 051---
2134 9385 7242 38329 214---
2235 6375 2301 88930 406---
2336 3494 7191 37831 630---
2437 0764 19185032 886---
2537 8183 64430334 174---
TOTAL753 103233 925136 498519 1783 175Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 953
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 519 178
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 512 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 938 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 938-953+5 891
2+4 938+3 434+1 504
3+4 938+3 656+1 282
4+4 938+3 883+1 055
5+4 938+4 117+821
6+4 938+4 356+582
7+4 938+4 601+337
8+4 938+4 852+86
9+4 938+5 110-172
10+4 938+5 374-436
11+4 938+5 644-706
12+4 938+5 922-984
13+4 938+6 207-1 269
14+4 938+6 499-1 561
15+4 938+6 799-1 861
16+4 938+7 106-2 168
17+4 938+7 421-2 483
18+4 938+7 744-2 806
19+4 938+8 075-3 137
20+4 938+8 415-3 477
21+4 938+8 764-3 826
22+4 938+9 122-4 184
23+4 938+9 489-4 551
24+4 938+9 866-4 928
25+4 938+10 252-5 314
Total+123 450+155 753+-32 303
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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