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Détails du bien

Bien expiré
VilleBrignac (34)
Surface84m²
Coût Total166 000€
Loyer Annuel11 195€
Rentabilité6.74%
Cashflow/mois-29€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 112 500 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 1 339,29 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Maison en pierre avec 3 chambres dans un village proche de Clermont L'Herault et à 25 mins de Monpellier. - Découvrez cette charmante maison de village en pierre d'environ 84m2, située à seulement 2 minutes de Clermont L'Hérault et à proximité de l'autoroute A75, offrant un accès rapide à Montpellier et Béziers en 25 minutes.

Ville : Brignac
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34800
Total : 166 000€
Prix d'acquisition : 112 500€
Travaux : 44 500€
Valeur du bien : 157 000€
Frais de notaire : 9 000€
Coût estimé : 9 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 11.11€/m²/mois
Fourchette : 8.36€ - 14.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 933€/mois
Loyer annuel estimé : 11195€/an
Fourchette totale : 702€ - 1239€/mois
Fourchette annuelle : 8428€ - 14871€/an
Rentabilité brute :6.74%
Fourchette de rentabilité :5.08% - 8.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :166 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :820,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :48,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 868,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 117,04€
Coût de l'assurance :14 525,00€
Taxe foncière : 1 119,48€/an
Soit par mois : 93,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 932,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 962,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-29,20€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 398 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 84 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état, peinture écaillée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état, peinture écaillée
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 3/5 visible - carrelage usé, murs en pierre

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 500 €(530 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:3 360€
    Isolation combles: 84 m² × 40€/m² = 3360€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 9000€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 160€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Brignac (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 360€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 933 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 195 €/an
Calcul : 933 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 539 €/an
Base de calcul : Emprunt de 166 000 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 581 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 119 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 740 €
Revenus locatifs : +11 195 €
Charges déductibles : -51 740 €
Résultat foncier Année 1 : -40 545 €(Déficit de 40 545 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 145 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 240 €/an
Revenus locatifs : +11 195 €
Charges déductibles : -7 240 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 955 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19144.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 112 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 73 125 €(65% de 112 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 659 €/an
Calcul : 73 125 € × 3,636% = 2 659 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 195 €51 745 €5 545 €-40 550 €21 400 €19 150 €19 150 €
211 419 €7 097 €5 397 €4 321 €--14 829 €
311 647 €6 945 €5 244 €4 702 €--10 127 €
411 880 €6 787 €5 086 €5 093 €--5 034 €
512 118 €6 623 €4 923 €5 494 €---
612 360 €6 455 €4 754 €5 905 €---
712 607 €6 280 €4 579 €6 327 €---
812 859 €6 099 €4 399 €6 760 €---
913 116 €5 912 €4 212 €7 204 €---
1013 379 €5 719 €4 018 €7 660 €---
1113 646 €5 519 €3 818 €8 128 €---
1213 919 €5 312 €3 611 €8 607 €---
1314 198 €5 098 €3 397 €9 100 €---
1414 482 €4 877 €3 176 €9 605 €---
1514 771 €4 648 €2 947 €10 124 €---
1615 067 €4 411 €2 710 €10 656 €---
1715 368 €4 166 €2 465 €11 202 €---
1815 675 €3 913 €2 212 €11 763 €---
1915 989 €3 651 €1 950 €12 338 €---
2016 309 €3 380 €1 679 €12 929 €---
2116 635 €3 099 €1 399 €13 536 €---
2216 968 €2 809 €1 109 €14 158 €---
2317 307 €2 509 €809 €14 797 €---
2417 653 €2 199 €499 €15 454 €---
2518 006 €1 878 €178 €16 128 €---
TOTAL358 572 €167 129 €80 117 €191 443 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 191 443 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 195 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 351 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 351 €-6 420 €+8 771 €
2+2 351 €0 €+2 351 €
3+2 351 €0 €+2 351 €
4+2 351 €0 €+2 351 €
5+2 351 €+138 €+2 213 €
6+2 351 €+1 772 €+579 €
7+2 351 €+1 898 €+453 €
8+2 351 €+2 028 €+323 €
9+2 351 €+2 161 €+190 €
10+2 351 €+2 298 €+53 €
11+2 351 €+2 438 €-87 €
12+2 351 €+2 582 €-231 €
13+2 351 €+2 730 €-379 €
14+2 351 €+2 882 €-531 €
15+2 351 €+3 037 €-686 €
16+2 351 €+3 197 €-846 €
17+2 351 €+3 361 €-1 010 €
18+2 351 €+3 529 €-1 178 €
19+2 351 €+3 702 €-1 351 €
20+2 351 €+3 879 €-1 528 €
21+2 351 €+4 061 €-1 710 €
22+2 351 €+4 247 €-1 896 €
23+2 351 €+4 439 €-2 088 €
24+2 351 €+4 636 €-2 285 €
25+2 351 €+4 838 €-2 487 €
Total+58 775 €+57 433 €+1 342 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 132 jours
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