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Terrain avec maison neuf à vendre

Bien expiré
VilleAgde (34)
Surface350m²
Coût Total680 200€
Loyer Annuel47 796€
Rentabilité7.03%
Cashflow/mois-19€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 590 000 €
Surface : 350 m²
Prix au m² : 1 685,71 €/m²
Chambres : 8
Pièces : 14
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Salon (total 50 m²), 8 chambres, 2 parkings: 2 parkings, Terrasse, Exposition sud-ouest, Pas de balcon

À vendre : Villa spacieuse de plus de 350m2 sur un terrain d'environ 1200m2 à Agde, idéalement située à proximité de tous les commerces et à seulement 10 minutes en voiture de la plage. Cette magnifique propriété comprend 8 chambres, dont 4 au rez-de-chaussée, ainsi que 4 salles d'eau et 1 salle de bain. De plus, un appartement indépendant de type 2 est inclus, offrant une flexibilité d'utilisation. Les grands volumes de la villa en font l'endroit parfait pour accueillir une grande famille. Le salon spacieux et la grande cuisine équipée sont des espaces de vie parfaits pour se réunir et se détendre. Quelques travaux de rafraîchissement sont à prévoir à l'intérieur de la villa ainsi que pour les extérieurs, offrant aux futurs propriétaires l'opportunité de personnaliser cet espace selon leurs goûts et besoins. Ne manquez pas cette occasion unique d'acquérir une villa exceptionnelle dans un emplacement privilégié à Agde. Honoraires TTC charge vendeur

Ville : Agde
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34300
Coordonnées : 43.299059, 3.470290
Total : 680 200€
Prix d'acquisition : 590 000€
Travaux : 43 000€
Valeur du bien : 633 000€
Frais de notaire : 47 200€
Coût estimé : 47 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 350m²
Loyer prédit : 11.38€/m²/mois
Fourchette : 8.76€ - 14.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 3983€/mois
Loyer annuel estimé : 47796€/an
Fourchette totale : 3068€ - 5171€/mois
Fourchette annuelle : 36812€ - 62057€/an
Rentabilité brute :7.03%
Fourchette de rentabilité :5.41% - 9.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 765,63 €/m²
Basé sur :177 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :967 971 €
Prix d'achat :590 000 €
Décote à l'achat :-377 971€ (-39.0%)
Marge achat-revente :287 771€ (29.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :680 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 405,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :198,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 603,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :341 372,46€
Coût de l'assurance :59 517,50€
Taxe foncière : 4 779,56€/an
Soit par mois : 398,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 982,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 001,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-18,96€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 122 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et de l'électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant une rénovation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la baignoire et des vasques, mise à jour des revêtements muraux et du sol
Quantité: salle de bain complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais avec signes d'usure
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres
Quantité: 8 chambres (environ 80 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour toutes les chambres
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans toutes les chambres
Quantité: 8 chambres
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour toutes les chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, nettoyage des marques sur les murs
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon correct mais avec quelques marques

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 000 €(123 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12 m² × 1000€/m² = 12000€ (incluant meubles, électroménager, main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 1250€/m² = 10000€ (incluant baignoire, vasques, revêtements, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement et peinture:9 600€
    Parquet flottant: 80 m² × 120€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:9 600€
    Mise aux normes électricité: 80 m² × 120€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 800€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Agde (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 983 €/mois
Revenus locatifs annuels : 47 796 €/an
Calcul : 3 983 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 23 509 €/an
Base de calcul : Emprunt de 680 200 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 381 €/an
Calcul : 198 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 780 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 669 €
Revenus locatifs : +47 796 €
Charges déductibles : -73 669 €
Résultat foncier Année 1 : -25 873 €(Déficit de 25 873 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 15 173 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 30 669 €/an
Revenus locatifs : +47 796 €
Charges déductibles : -30 669 €
Résultat foncier Années 2+ : 17 127 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 15173.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 590 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 383 500 €(65% de 590 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 13 945 €/an
Calcul : 383 500 € × 3,636% = 13 945 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
147 796 €73 691 €23 531 €-25 895 €10 700 €15 195 €15 195 €
248 752 €30 075 €22 914 €18 677 €---
349 727 €29 436 €22 276 €20 290 €---
450 721 €28 775 €21 615 €21 946 €---
551 736 €28 090 €20 930 €23 645 €---
652 770 €27 382 €20 221 €25 389 €---
753 826 €26 647 €19 487 €27 178 €---
854 902 €25 887 €18 727 €29 015 €---
956 000 €25 100 €17 940 €30 900 €---
1057 120 €24 284 €17 124 €32 836 €---
1158 263 €23 440 €16 280 €34 822 €---
1259 428 €22 566 €15 406 €36 862 €---
1360 616 €21 660 €14 500 €38 956 €---
1461 829 €20 723 €13 562 €41 106 €---
1563 065 €19 752 €12 591 €43 314 €---
1664 327 €18 746 €11 586 €45 580 €---
1765 613 €17 705 €10 545 €47 908 €---
1866 925 €16 627 €9 466 €50 299 €---
1968 264 €15 510 €8 350 €52 754 €---
2069 629 €14 354 €7 193 €55 276 €---
2171 022 €13 156 €5 996 €57 866 €---
2272 442 €11 916 €4 756 €60 526 €---
2373 891 €10 632 €3 471 €63 259 €---
2475 369 €9 302 €2 141 €66 067 €---
2576 876 €7 925 €764 €68 952 €---
TOTAL1 530 909 €563 379 €341 372 €967 530 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 967 530 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 47 796 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 037 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 037 €-3 210 €+13 247 €
2+10 037 €+1 045 €+8 992 €
3+10 037 €+6 087 €+3 950 €
4+10 037 €+6 584 €+3 453 €
5+10 037 €+7 094 €+2 943 €
6+10 037 €+7 617 €+2 420 €
7+10 037 €+8 153 €+1 884 €
8+10 037 €+8 705 €+1 332 €
9+10 037 €+9 270 €+767 €
10+10 037 €+9 851 €+186 €
11+10 037 €+10 447 €-410 €
12+10 037 €+11 059 €-1 022 €
13+10 037 €+11 687 €-1 650 €
14+10 037 €+12 332 €-2 295 €
15+10 037 €+12 994 €-2 957 €
16+10 037 €+13 674 €-3 637 €
17+10 037 €+14 372 €-4 335 €
18+10 037 €+15 090 €-5 053 €
19+10 037 €+15 826 €-5 789 €
20+10 037 €+16 583 €-6 546 €
21+10 037 €+17 360 €-7 323 €
22+10 037 €+18 158 €-8 121 €
23+10 037 €+18 978 €-8 941 €
24+10 037 €+19 820 €-9 783 €
25+10 037 €+20 686 €-10 649 €
Total+250 925 €+290 259 €+-39 334 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 132 jours
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