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Maison 2 pièces 41 m²

Bien expiré
VilleBotmeur (29)
Surface41m²
Coût Total58 920€
Loyer Annuel3 562€
Rentabilité6.05%
Cashflow/mois-42€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 20 500 €
Surface : 41 m²
Prix au m² : 500 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison Botmeur 2 pièce(s) 41.22 m2

Maisonnette du patrimoine Breton, d'une superficie d'environ 42m², à rénover. Située au sein de la commune de Botmeur et mitoyenne d'un côté. Elle se compose d'une pièce de vie d'environ 30m² et d'un grenier aménageable d'environ 11m². Venez vite découvrir ce petit coin de paradis dans nos montagnes Armoricaines. A quelques mètres, une petite parcelle de jardin de 355m² complète cette propriété. (13.89 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Gaelle VANDERSTRAETEN (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 881377238 - BREST. Référence annonce : 2982 Non soumis au DPE Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 13,89% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 18 000 €

Ville : Botmeur
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29690
Coordonnées : 48.382910, -3.914581
Total : 58 920€
Prix d'acquisition : 20 500€
Travaux : 36 780€
Valeur du bien : 57 280€
Frais de notaire : 1 640€
Coût estimé : 1 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 41m²
Loyer prédit : 7.24€/m²/mois
Fourchette : 5.66€ - 9.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 297€/mois
Loyer annuel estimé : 3562€/an
Fourchette totale : 232€ - 379€/mois
Fourchette annuelle : 2787€ - 4552€/an
Rentabilité brute :6.05%
Fourchette de rentabilité :4.73% - 7.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :809,52 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :33 190 €
Prix d'achat :20 500 €
Décote à l'achat :-12 690€ (-38.2%)
Marge achat-revente :-25 730€ (-77.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :58 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :294,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :14,73€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 309,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :29 380,74€
Coût de l'assurance :4 419,00€
Taxe foncière : 356,18€/an
Soit par mois : 29,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 296,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 338,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-41,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 41 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 11 m² (grenier aménageable)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 2 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste, y compris placards, plan de travail, évier et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état vétuste probable
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon, y compris revêtement de sol, peinture, et mise aux normes électricité
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état vétuste probable
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des chambres, y compris revêtement de sol, peinture, et mise aux normes électricité
Quantité: 2 chambres (environ 10 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état vétuste probable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 780 €(897 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (coût moyen incluant installation)
  • Isolation:880€
    Isolation combles: 11 m² × 80€/m² = 880€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:1 400€
    Fenêtres double vitrage: 2 fenêtres × 700€ = 1400€ (coût moyen incluant installation)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 8000€ (coût moyen incluant meubles, électroménager, plomberie et électricité)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (coût moyen incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité)
  • Salon:4 500€
    Rénovation complète salon: 4500€ (coût moyen incluant revêtement de sol, peinture, électricité)
  • Chambres:3 000€
    Rénovation complète chambres: 3000€ (coût moyen incluant revêtement de sol, peinture, électricité pour 2 chambres)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Botmeur (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 297 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 562 €/an
Calcul : 297 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 025 €/an
Base de calcul : Emprunt de 58 920 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 177 €/an
Calcul : 15 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 356 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 780 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 338 €
Revenus locatifs : +3 562 €
Charges déductibles : -39 338 €
Résultat foncier Année 1 : -35 776 €(Déficit de 35 776 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 376 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 558 €/an
Revenus locatifs : +3 562 €
Charges déductibles : -2 558 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 004 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14375.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 20 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 13 325 €(65% de 20 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 485 €/an
Calcul : 13 325 € × 3,636% = 485 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 562 €39 339 €2 027 €-35 778 €21 400 €14 378 €14 378 €
23 633 €2 506 €1 973 €1 127 €--13 251 €
33 706 €2 451 €1 918 €1 255 €--11 996 €
43 780 €2 394 €1 861 €1 386 €--10 611 €
53 855 €2 335 €1 802 €1 520 €--9 090 €
63 933 €2 274 €1 741 €1 659 €--7 432 €
74 011 €2 210 €1 678 €1 801 €--5 631 €
84 091 €2 145 €1 612 €1 946 €--3 684 €
94 173 €2 077 €1 544 €2 096 €--1 588 €
104 257 €2 007 €1 474 €2 250 €---
114 342 €1 934 €1 401 €2 408 €---
124 429 €1 859 €1 326 €2 570 €---
134 517 €1 781 €1 248 €2 737 €---
144 608 €1 700 €1 167 €2 908 €---
154 700 €1 616 €1 083 €3 084 €---
164 794 €1 530 €997 €3 264 €---
174 890 €1 440 €907 €3 450 €---
184 987 €1 347 €814 €3 640 €---
195 087 €1 251 €718 €3 836 €---
205 189 €1 151 €619 €4 037 €---
215 293 €1 048 €516 €4 244 €---
225 398 €942 €409 €4 457 €---
235 506 €831 €298 €4 675 €---
245 617 €717 €184 €4 900 €---
255 729 €599 €66 €5 130 €---
TOTAL114 085 €79 484 €29 381 €34 601 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 34 601 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 562 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +748 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+748 €-6 420 €+7 168 €
2+748 €0 €+748 €
3+748 €0 €+748 €
4+748 €0 €+748 €
5+748 €0 €+748 €
6+748 €0 €+748 €
7+748 €0 €+748 €
8+748 €0 €+748 €
9+748 €0 €+748 €
10+748 €+199 €+549 €
11+748 €+722 €+26 €
12+748 €+771 €-23 €
13+748 €+821 €-73 €
14+748 €+872 €-124 €
15+748 €+925 €-177 €
16+748 €+979 €-231 €
17+748 €+1 035 €-287 €
18+748 €+1 092 €-344 €
19+748 €+1 151 €-403 €
20+748 €+1 211 €-463 €
21+748 €+1 273 €-525 €
22+748 €+1 337 €-589 €
23+748 €+1 403 €-655 €
24+748 €+1 470 €-722 €
25+748 €+1 539 €-791 €
Total+18 700 €+10 380 €+8 320 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 96 jours
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