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Maison 2 pièces 41 m²

VilleBotmeur (29)
Surface41
Coût Total58 920
Loyer Annuel3 562
Rentabilité6.05%
Cashflow/mois-42
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 20 500 €
Surface : 41 m²
Prix au m² : 500 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison Botmeur 2 pièce(s) 41.22 m2

Maisonnette du patrimoine Breton, d'une superficie d'environ 42m², à rénover. Située au sein de la commune de Botmeur et mitoyenne d'un côté. Elle se compose d'une pièce de vie d'environ 30m² et d'un grenier aménageable d'environ 11m². Venez vite découvrir ce petit coin de paradis dans nos montagnes Armoricaines. A quelques mètres, une petite parcelle de jardin de 355m² complète cette propriété. (13.89 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Gaelle VANDERSTRAETEN (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 881377238 - BREST. Référence annonce : 2982 Non soumis au DPE Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 13,89% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 18 000 €

Ville : Botmeur
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29690
Coordonnées : 48.382910, -3.914581
Total : 58 920
Prix d'acquisition : 20 500
Travaux : 36 780
Valeur du bien : 57 280
Frais de notaire : 1 640
Coût estimé : 1 640
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 41
Loyer prédit : 7.24€/m²/mois
Fourchette : 5.66€ - 9.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 297€/mois
Loyer annuel estimé : 3562€/an
Fourchette totale : 232€ - 379€/mois
Fourchette annuelle : 2787€ - 4552€/an
Rentabilité brute :6.05%
Fourchette de rentabilité :4.73% - 7.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :809,52 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :33 190
Prix d'achat :20 500
Décote à l'achat :-12 690 (-38.2%)
Marge achat-revente :-25 730€ (-77.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :58 920
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :294,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :14,73€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 309,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :29 380,74
Coût de l'assurance :4 419,00
Taxe foncière : 356,18€/an
Soit par mois : 29,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 296,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 338,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-41,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 41 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 11 m² (grenier aménageable)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 2 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste, y compris placards, plan de travail, évier et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état vétuste probable
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon, y compris revêtement de sol, peinture, et mise aux normes électricité
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état vétuste probable
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des chambres, y compris revêtement de sol, peinture, et mise aux normes électricité
Quantité: 2 chambres (environ 10 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état vétuste probable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 780(897 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (coût moyen incluant installation)
  • Isolation:880
    Isolation combles: 11 m² × 80€/m² = 880€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:1 400
    Fenêtres double vitrage: 2 fenêtres × 700€ = 1400€ (coût moyen incluant installation)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation complète cuisine: 8000€ (coût moyen incluant meubles, électroménager, plomberie et électricité)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (coût moyen incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité)
  • Salon:4 500
    Rénovation complète salon: 4500€ (coût moyen incluant revêtement de sol, peinture, électricité)
  • Chambres:3 000
    Rénovation complète chambres: 3000€ (coût moyen incluant revêtement de sol, peinture, électricité pour 2 chambres)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Botmeur (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 297 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 562 €/an
Calcul : 297 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 025 €/an
Base de calcul : Emprunt de 58 920 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 177 €/an
Calcul : 15 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 356 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 780
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 338
Revenus locatifs : +3 562
Charges déductibles : -39 338
Résultat foncier Année 1 : -35 776(Déficit de 35 776 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 376
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 558 €/an
Revenus locatifs : +3 562
Charges déductibles : -2 558
Résultat foncier Années 2+ : 1 004 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14375.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 20 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 13 325(65% de 20 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 485 €/an
Calcul : 13 325 € × 3,636% = 485
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 56239 3392 027-35 77821 400 €14 378 €14 378 €
23 6332 5061 9731 127--13 251 €
33 7062 4511 9181 255--11 996 €
43 7802 3941 8611 386--10 611 €
53 8552 3351 8021 520--9 090 €
63 9332 2741 7411 659--7 432 €
74 0112 2101 6781 801--5 631 €
84 0912 1451 6121 946--3 684 €
94 1732 0771 5442 096--1 588 €
104 2572 0071 4742 250---
114 3421 9341 4012 408---
124 4291 8591 3262 570---
134 5171 7811 2482 737---
144 6081 7001 1672 908---
154 7001 6161 0833 084---
164 7941 5309973 264---
174 8901 4409073 450---
184 9871 3478143 640---
195 0871 2517183 836---
205 1891 1516194 037---
215 2931 0485164 244---
225 3989424094 457---
235 5068312984 675---
245 6177171844 900---
255 729599665 130---
TOTAL114 08579 48429 38134 60121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 34 601
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 562 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +748 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+748-6 420+7 168
2+7480+748
3+7480+748
4+7480+748
5+7480+748
6+7480+748
7+7480+748
8+7480+748
9+7480+748
10+748+199+549
11+748+722+26
12+748+771-23
13+748+821-73
14+748+872-124
15+748+925-177
16+748+979-231
17+748+1 035-287
18+748+1 092-344
19+748+1 151-403
20+748+1 211-463
21+748+1 273-525
22+748+1 337-589
23+748+1 403-655
24+748+1 470-722
25+748+1 539-791
Total+18 700+10 380+8 320
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
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