Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison Bourg St Georges De Reintembault- 97.5m² hab- 2 Chambres (Poss 3)- Garage et jardin

VilleSaint-Georges-de-Reintembault (35)
Surface98
Coût Total144 040
Loyer Annuel8 154
Rentabilité5.66%
Cashflow/mois-134
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 500 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 821,43 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 98 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, 124 m² de terrain, Cheminée, Cave, Orientation est, Orientation ouest, 1 garage, 1 place de parking, 2 étages

Saint George de Reintembault....Au coeur du bourg à prox des commodités (Ecoles, supermarché, boulangerie....), à 10mns de l'A84 et 15mns Fougères, Capim vous propose cette agréable maison à rénover idéale pour première acquisition, résidence secondaire ou investisseur. Elle se compose d'une entrée, cuisine simple, séjour avec cheminée foyer ouvert, salle de bains, wc en rez de chaussée. A l'étage un palier dessert deux chambres spacieuses (Possibilité de diviser en trois chambres). Au deuxième étage un grand grenier aménageable. Vous trouverez également un garage 1 voiture avec une cave. A l'extérieur un petit terrain (Stationnement et garage possible). A noter : Chauffage gaz (Citerne), x2 vitrage Pvc (Volets élec), assainissement collectif, toiture récente (Ardoises naturelles et crochet inox). A découvrir!!!

DIMENSIONS Des Pieces Et Details sur notre site internet

et appelez nous .

Votre Agence immobilière Capim vous propose ses services d'Achat-Vente-Estimation gratuite sur le Pays de Fougères-Maen Roch et ceci à honoraires réduits. Agences situées: 2 Place de la République, 35300 FOUGERES 5 Rue d'Antrain, 35460 Maen Roch (5.92 % d'honoraires Ttc à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Saint-Georges-de-Reintembault
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35420
Coordonnées : 48.507961, -1.241192
Total : 144 040
Prix d'acquisition : 80 500
Travaux : 57 100
Valeur du bien : 137 600
Frais de notaire : 6 440
Coût estimé : 6 440
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98
Loyer prédit : 6.93€/m²/mois
Fourchette : 5.46€ - 8.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 679€/mois
Loyer annuel estimé : 8154€/an
Fourchette totale : 535€ - 862€/mois
Fourchette annuelle : 6425€ - 10349€/an
Rentabilité brute :5.66%
Fourchette de rentabilité :4.46% - 7.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :843,75 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :82 688
Prix d'achat :80 500
Décote à l'achat :-2 188 (-2.6%)
Marge achat-revente :-61 352€ (-74.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :144 040
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :711,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :33,61€/mois
Taux d'assurance : 0.28% par an
Total mensualité : 745,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 518,42
Coût de l'assurance :10 082,80
Taxe foncière : 815,39€/an
Soit par mois : 67,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 679,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 813,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-133,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 255 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz actuel
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (98 m²)
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres - nécessité de rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du sol en vinyle usé, peinture des murs et plafonds
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 100(583 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:4 900
    Isolation combles: 98 m² × 50€/m² = 4900€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 1050€ = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:8 000
    Rénovation lourde chambres: 2 chambres × 4000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:4 000
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.8 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 100✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 679 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 154 €/an
Calcul : 679 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 806 €/an
Base de calcul : Emprunt de 144 040 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 403 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 815 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 125
Revenus locatifs : +8 154
Charges déductibles : -63 125
Résultat foncier Année 1 : -54 971(Déficit de 54 971 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 571
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 025 €/an
Revenus locatifs : +8 154
Charges déductibles : -6 025
Résultat foncier Années 2+ : 2 129 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33571.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 325(65% de 80 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 903 €/an
Calcul : 52 325 € × 3,636% = 1 903
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 15463 1304 811-54 97621 400 €33 576 €33 576 €
28 3175 9024 6832 415--31 161 €
38 4835 7694 5512 714--28 447 €
48 6535 6324 4133 021--25 426 €
58 8265 4904 2723 336--22 090 €
69 0035 3444 1253 659--18 431 €
79 1835 1923 9743 990--14 441 €
89 3665 0353 8174 331--10 110 €
99 5544 8733 6544 680--5 430 €
109 7454 7053 4875 039--390 €
119 9404 5323 3135 408---
1210 1384 3523 1345 786---
1310 3414 1672 9486 174---
1410 5483 9752 7566 573---
1510 7593 7762 5576 983---
1610 9743 5702 3527 404---
1711 1943 3582 1397 836---
1811 4173 1381 9198 279---
1911 6462 9111 6928 735---
2011 8792 6761 4579 203---
2112 1162 4321 2149 684---
2212 3592 18196210 178---
2312 6061 92170210 685---
2412 8581 65143311 206---
2513 1151 37315411 742---
TOTAL261 172157 08669 518104 08621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 104 086
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 154 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 712 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 712-6 420+8 132
2+1 7120+1 712
3+1 7120+1 712
4+1 7120+1 712
5+1 7120+1 712
6+1 7120+1 712
7+1 7120+1 712
8+1 7120+1 712
9+1 7120+1 712
10+1 7120+1 712
11+1 712+1 505+207
12+1 712+1 736-24
13+1 712+1 852-140
14+1 712+1 972-260
15+1 712+2 095-383
16+1 712+2 221-509
17+1 712+2 351-639
18+1 712+2 484-772
19+1 712+2 620-908
20+1 712+2 761-1 049
21+1 712+2 905-1 193
22+1 712+3 053-1 341
23+1 712+3 206-1 494
24+1 712+3 362-1 650
25+1 712+3 523-1 811
Total+42 800+31 226+11 574
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →