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Maison Bourg St Georges De Reintembault- 97.5m² hab- 2 Chambres (Poss 3)- Garage et jardin

Bien expiré
VilleSaint-Georges-de-Reintembault (35)
Surface98m²
Coût Total144 040€
Loyer Annuel8 154€
Rentabilité5.66%
Cashflow/mois-134€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 500 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 821,43 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 98 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, 124 m² de terrain, Cheminée, Cave, Orientation est, Orientation ouest, 1 garage, 1 place de parking, 2 étages

Saint George de Reintembault....Au coeur du bourg à prox des commodités (Ecoles, supermarché, boulangerie....), à 10mns de l'A84 et 15mns Fougères, Capim vous propose cette agréable maison à rénover idéale pour première acquisition, résidence secondaire ou investisseur. Elle se compose d'une entrée, cuisine simple, séjour avec cheminée foyer ouvert, salle de bains, wc en rez de chaussée. A l'étage un palier dessert deux chambres spacieuses (Possibilité de diviser en trois chambres). Au deuxième étage un grand grenier aménageable. Vous trouverez également un garage 1 voiture avec une cave. A l'extérieur un petit terrain (Stationnement et garage possible). A noter : Chauffage gaz (Citerne), x2 vitrage Pvc (Volets élec), assainissement collectif, toiture récente (Ardoises naturelles et crochet inox). A découvrir!!!

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Ville : Saint-Georges-de-Reintembault
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35420
Coordonnées : 48.507961, -1.241192
Total : 144 040€
Prix d'acquisition : 80 500€
Travaux : 57 100€
Valeur du bien : 137 600€
Frais de notaire : 6 440€
Coût estimé : 6 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 6.93€/m²/mois
Fourchette : 5.46€ - 8.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 679€/mois
Loyer annuel estimé : 8154€/an
Fourchette totale : 535€ - 862€/mois
Fourchette annuelle : 6425€ - 10349€/an
Rentabilité brute :5.66%
Fourchette de rentabilité :4.46% - 7.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :843,75 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :82 688 €
Prix d'achat :80 500 €
Décote à l'achat :-2 188€ (-2.6%)
Marge achat-revente :-61 352€ (-74.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :144 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :711,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :33,61€/mois
Taux d'assurance : 0.28% par an
Total mensualité : 745,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 518,42€
Coût de l'assurance :10 082,80€
Taxe foncière : 815,39€/an
Soit par mois : 67,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 679,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 813,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-133,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 255 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz actuel
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (98 m²)
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres - nécessité de rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du sol en vinyle usé, peinture des murs et plafonds
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 100 €(583 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:4 900€
    Isolation combles: 98 m² × 50€/m² = 4900€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 1050€ = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:8 000€
    Rénovation lourde chambres: 2 chambres × 4000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:4 000€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.8 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 679 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 154 €/an
Calcul : 679 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 806 €/an
Base de calcul : Emprunt de 144 040 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 403 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 815 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 125 €
Revenus locatifs : +8 154 €
Charges déductibles : -63 125 €
Résultat foncier Année 1 : -54 971 €(Déficit de 54 971 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 571 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 025 €/an
Revenus locatifs : +8 154 €
Charges déductibles : -6 025 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 129 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33571.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 325 €(65% de 80 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 903 €/an
Calcul : 52 325 € × 3,636% = 1 903 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 154 €63 130 €4 811 €-54 976 €21 400 €33 576 €33 576 €
28 317 €5 902 €4 683 €2 415 €--31 161 €
38 483 €5 769 €4 551 €2 714 €--28 447 €
48 653 €5 632 €4 413 €3 021 €--25 426 €
58 826 €5 490 €4 272 €3 336 €--22 090 €
69 003 €5 344 €4 125 €3 659 €--18 431 €
79 183 €5 192 €3 974 €3 990 €--14 441 €
89 366 €5 035 €3 817 €4 331 €--10 110 €
99 554 €4 873 €3 654 €4 680 €--5 430 €
109 745 €4 705 €3 487 €5 039 €--390 €
119 940 €4 532 €3 313 €5 408 €---
1210 138 €4 352 €3 134 €5 786 €---
1310 341 €4 167 €2 948 €6 174 €---
1410 548 €3 975 €2 756 €6 573 €---
1510 759 €3 776 €2 557 €6 983 €---
1610 974 €3 570 €2 352 €7 404 €---
1711 194 €3 358 €2 139 €7 836 €---
1811 417 €3 138 €1 919 €8 279 €---
1911 646 €2 911 €1 692 €8 735 €---
2011 879 €2 676 €1 457 €9 203 €---
2112 116 €2 432 €1 214 €9 684 €---
2212 359 €2 181 €962 €10 178 €---
2312 606 €1 921 €702 €10 685 €---
2412 858 €1 651 €433 €11 206 €---
2513 115 €1 373 €154 €11 742 €---
TOTAL261 172 €157 086 €69 518 €104 086 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 104 086 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 154 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 712 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 712 €-6 420 €+8 132 €
2+1 712 €0 €+1 712 €
3+1 712 €0 €+1 712 €
4+1 712 €0 €+1 712 €
5+1 712 €0 €+1 712 €
6+1 712 €0 €+1 712 €
7+1 712 €0 €+1 712 €
8+1 712 €0 €+1 712 €
9+1 712 €0 €+1 712 €
10+1 712 €0 €+1 712 €
11+1 712 €+1 505 €+207 €
12+1 712 €+1 736 €-24 €
13+1 712 €+1 852 €-140 €
14+1 712 €+1 972 €-260 €
15+1 712 €+2 095 €-383 €
16+1 712 €+2 221 €-509 €
17+1 712 €+2 351 €-639 €
18+1 712 €+2 484 €-772 €
19+1 712 €+2 620 €-908 €
20+1 712 €+2 761 €-1 049 €
21+1 712 €+2 905 €-1 193 €
22+1 712 €+3 053 €-1 341 €
23+1 712 €+3 206 €-1 494 €
24+1 712 €+3 362 €-1 650 €
25+1 712 €+3 523 €-1 811 €
Total+42 800 €+31 226 €+11 574 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 157 jours
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