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Appartement 3 pièces

VilleMontigny-lès-Cormeilles (95)
Surface64m²
Coût Total196 500€
Loyer Annuel12 625€
Rentabilité6.43%
Cashflow/mois-295€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 140 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 2 187,5 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces - Je vous propose cet appartement de 3 pièces de 64 m² situé à Montigny-lès-Cormeilles, construit en 1974. Cet appartement comprend 2 chambres et 1 salle de bain. La cuisine est équipée et séparée.

  • Bon état général à rafraîchir
  • Présence d'un ascenseur
  • Cave L'appartement est situé dans le quartier Frances - Copistes à Montigny-lès-Cormeilles. Chauffage collectif. Classe énergie D - Classe climat D. Une opportunité à saisir ! Contactez-moi pour plus d'informations ou pour organiser une visite.
Ville : Montigny-lès-Cormeilles
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95370
Coordonnées : 48.993610, 2.201300
Total : 196 500€
Prix d'acquisition : 140 000€
Travaux : 45 300€
Valeur du bien : 185 300€
Frais de notaire : 11 200€
Coût estimé : 11 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 16.44€/m²/mois
Fourchette : 13.71€ - 19.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 1052€/mois
Loyer annuel estimé : 12625€/an
Fourchette totale : 878€ - 1261€/mois
Fourchette annuelle : 10530€ - 15137€/an
Rentabilité brute :6.43%
Fourchette de rentabilité :5.36% - 7.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 203,18 €/m²
Basé sur :92 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :141 003 €
Prix d'achat :140 000 €
Décote à l'achat :-1 003€ (-0.7%)
Marge achat-revente :-55 497€ (-39.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :196 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :959,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :55,68€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 015,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 396,11€
Coût de l'assurance :16 702,50€
Taxe foncière : 1 262,53€/an
Soit par mois : 105,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 226,67€/mois
Soit par an : 2 720,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 052,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 347,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-295,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes
Quantité: 6 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle plus efficace
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol et peinture pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état moyen nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 300 €(708 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Chambres:4 000€
    Revêtement sol et peinture pour 2 chambres (20 m²): 20 m² × 200€/m² = 4000€ (installation incluse)
  • Salon:600€
    Peinture salon (20 m²): 20 m² × 30€/m² = 600€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montigny-lès-Cormeilles (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 052 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 625 €/an
Calcul : 1 052 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 342 €/an
Base de calcul : Emprunt de 196 500 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 668 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 263 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 720 €/an
Calcul : 227 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 293 €
Revenus locatifs : +12 625 €
Charges déductibles : -56 293 €
Résultat foncier Année 1 : -43 668 €(Déficit de 43 668 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 268 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 993 €/an
Revenus locatifs : +12 625 €
Charges déductibles : -10 993 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 632 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22267.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 140 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 000 €(65% de 140 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 309 €/an
Calcul : 91 000 € × 3,636% = 3 309 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 625 €56 299 €6 349 €-43 674 €21 400 €22 274 €22 274 €
212 878 €10 828 €6 177 €2 050 €--20 224 €
313 135 €10 650 €6 000 €2 485 €--17 739 €
413 398 €10 467 €5 817 €2 931 €--14 808 €
513 666 €10 278 €5 628 €3 388 €--11 421 €
613 939 €10 083 €5 432 €3 857 €--7 564 €
714 218 €9 881 €5 230 €4 337 €--3 227 €
814 502 €9 672 €5 021 €4 830 €---
914 793 €9 457 €4 806 €5 336 €---
1015 088 €9 234 €4 583 €5 855 €---
1115 390 €9 004 €4 353 €6 386 €---
1215 698 €8 766 €4 115 €6 932 €---
1316 012 €8 520 €3 870 €7 492 €---
1416 332 €8 266 €3 616 €8 066 €---
1516 659 €8 004 €3 354 €8 655 €---
1616 992 €7 733 €3 083 €9 259 €---
1717 332 €7 453 €2 803 €9 878 €---
1817 678 €7 164 €2 513 €10 514 €---
1918 032 €6 865 €2 215 €11 167 €---
2018 393 €6 557 €1 906 €11 836 €---
2118 760 €6 238 €1 587 €12 523 €---
2219 136 €5 908 €1 257 €13 228 €---
2319 518 €5 567 €917 €13 951 €---
2419 909 €5 216 €565 €14 693 €---
2520 307 €4 852 €201 €15 455 €---
TOTAL404 391 €252 963 €91 396 €151 428 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 151 428 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 625 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 651 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 651 €-6 420 €+9 071 €
2+2 651 €0 €+2 651 €
3+2 651 €0 €+2 651 €
4+2 651 €0 €+2 651 €
5+2 651 €0 €+2 651 €
6+2 651 €0 €+2 651 €
7+2 651 €0 €+2 651 €
8+2 651 €+481 €+2 170 €
9+2 651 €+1 601 €+1 050 €
10+2 651 €+1 756 €+895 €
11+2 651 €+1 916 €+735 €
12+2 651 €+2 080 €+571 €
13+2 651 €+2 247 €+404 €
14+2 651 €+2 420 €+231 €
15+2 651 €+2 596 €+55 €
16+2 651 €+2 778 €-127 €
17+2 651 €+2 964 €-313 €
18+2 651 €+3 154 €-503 €
19+2 651 €+3 350 €-699 €
20+2 651 €+3 551 €-900 €
21+2 651 €+3 757 €-1 106 €
22+2 651 €+3 968 €-1 317 €
23+2 651 €+4 185 €-1 534 €
24+2 651 €+4 408 €-1 757 €
25+2 651 €+4 636 €-1 985 €
Total+66 275 €+45 429 €+20 846 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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