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Détails du bien

Bien expiré
VilleLES SALLES DU GARDON (30)
Surface170
Coût Total238 120
Loyer Annuel13 649
Rentabilité5.73%
Cashflow/mois-218
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 154 000 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 905,88 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Découvrez cette charmante maison familiale nichée au cœur de Les Salles-du-Gardon. Avec une généreuse superficie de 170 m², cette demeure propose cinq chambres idéales pour une grande famille.

À noter qu'une projection d'aménagement a été intégré à l'annonce.

Le rez-de-chaussée se compose d'un spacieux séjour lumineux, d'une cuisine équipée, et d'une vaste buanderie avec toilettes séparées.

L'étage supérieur abrite cinq chambres confortables et une salle de bain avec WC, offrant practicité et confort pour tous.

Profitez de prestations telles que le double vitrage, un grand garage doté d'un rideau métallique électrique et des combles aménageables, laissant place à l'imagination pour d'éventuels projets futurs. La maison, construite en 1948, possède le charme de l'ancien tout en étant équipée d'un chauffage au gaz.

Le jardin de 487 m² constitue un espace extérieur précieux pour profiter pleinement des journées ensoleillées. De plus, vous bénéficiez de la proximité de plusieurs établissements scolaires, dont le Collège Pasteur à 600 m et des écoles primaires et maternelles situées à moins de 700 m, un véritable atout pour les familles.

Caractéristiques techniques :

  • Superficie : 170 m²
  • Terrain : 487 m²
  • Année de construction : 1948
  • Chauffage : Gaz
  • DPE : D (195)
  • Gaz à effet de serre : D (42)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Annonce présentée par Zefir.

Ville : LES SALLES DU GARDON
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30110
Total : 238 120
Prix d'acquisition : 154 000
Travaux : 71 800
Valeur du bien : 225 800
Frais de notaire : 12 320
Coût estimé : 12 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170
Loyer prédit : 6.69€/m²/mois
Fourchette : 5.00€ - 8.95€/m²/mois
Loyer total estimé : 1137€/mois
Loyer annuel estimé : 13649€/an
Fourchette totale : 850€ - 1521€/mois
Fourchette annuelle : 10204€ - 18257€/an
Rentabilité brute :5.73%
Fourchette de rentabilité :4.29% - 7.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :238 120
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 171,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :69,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 241,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :113 404,88
Coût de l'assurance :20 835,50
Taxe foncière : 1 364,92€/an
Soit par mois : 113,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 137,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 354,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-217,51€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 195 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 170 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, mise aux normes nécessaire
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu vieillissantes
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petites réparations si nécessaires
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petites réparations si nécessaires
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 800(422 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:6 800
    Isolation combles perdus: 170 m² × 40€/m² = 6800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:21 000
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 1000€ = 21000€ (pose incluse)
  • Rénovation salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation chambres:9 000
    Rénovation complète chambres: 75 m² × 120€/m² = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rafraîchissement cuisine:8 000
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rafraîchissement salon:1 200
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Rafraîchissement autres pièces:800
    Peinture autres pièces: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Les Salles du Gardon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 40 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 137 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 649 €/an
Calcul : 1 137 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 851 €/an
Base de calcul : Emprunt de 238 120 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 833 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 365 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 850
Revenus locatifs : +13 649
Charges déductibles : -81 850
Résultat foncier Année 1 : -68 200(Déficit de 68 200 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 800
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 050 €/an
Revenus locatifs : +13 649
Charges déductibles : -10 050
Résultat foncier Années 2+ : 3 600 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46800.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 154 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 100(65% de 154 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 640 €/an
Calcul : 100 100 € × 3,636% = 3 640
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 64981 8577 859-68 20821 400 €46 808 €46 808 €
213 9229 8477 6484 075--42 733 €
314 2019 6297 4314 571--38 161 €
414 4859 4047 2065 080--33 081 €
514 7749 1726 9745 602--27 479 €
615 0708 9326 7336 138--21 341 €
715 3718 6836 4856 688--14 653 €
815 6798 4266 2287 252--7 400 €
915 9928 1605 9627 832---
1016 3127 8865 6878 426---
1116 6387 6025 4039 036---
1216 9717 3085 1109 663---
1317 3107 0054 80610 306---
1417 6576 6914 49210 966---
1518 0106 3664 16811 644---
1618 3706 0313 83212 339---
1718 7375 6843 48513 054---
1819 1125 3253 12713 787---
1919 4944 9542 75614 540---
2019 8844 5712 37215 314---
2120 2824 1741 97616 108---
2220 6883 7641 56616 923---
2321 1013 3411 14217 761---
2421 5232 90270418 621---
2521 9542 44925119 504---
TOTAL437 187240 163113 405197 02421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 197 024
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 649 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 866 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 866-6 420+9 286
2+2 8660+2 866
3+2 8660+2 866
4+2 8660+2 866
5+2 8660+2 866
6+2 8660+2 866
7+2 8660+2 866
8+2 8660+2 866
9+2 866+129+2 737
10+2 866+2 528+338
11+2 866+2 711+155
12+2 866+2 899-33
13+2 866+3 092-226
14+2 866+3 290-424
15+2 866+3 493-627
16+2 866+3 702-836
17+2 866+3 916-1 050
18+2 866+4 136-1 270
19+2 866+4 362-1 496
20+2 866+4 594-1 728
21+2 866+4 832-1 966
22+2 866+5 077-2 211
23+2 866+5 328-2 462
24+2 866+5 586-2 720
25+2 866+5 851-2 985
Total+71 650+59 107+12 543
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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