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Appartement T3 Résidence des jardins

Bien expiré
VilleCommentry (03)
Surface81.02
Coût Total88 520
Loyer Annuel6 147
Rentabilité6.94%
Cashflow/mois-2
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 40 000 €
Surface : 81.02 m²
Prix au m² : 493,71 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 5, Cave, Nombre de WC : 1

Situé au 2? étage d'une résidence calme et bien entretenue, cet appartement offre une belle opportunité pour les amateurs de rénovation ou les investisseurs en quête d'un projet à fort potentiel. Entièrement à rénover, il constitue une véritable page blanche permettant de repenser les espaces selon vos envies et vos besoins. Sa configuration actuelle laisse entrevoir de belles possibilités d'aménagement, avec la perspective de créer un intérieur moderne, lumineux et parfaitement optimisé. Une fois rénové, ce bien révélera tout son charme et deviendra un lieu de vie confortable et valorisant, au sein d'un environnement paisible et recherché. Une opportunité rare pour donner vie à un projet personnalisé et créer un appartement à votre image. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://www.cabinet-landrieve.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Commentry
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03600
Coordonnées : 46.289114, 2.744568
Total : 88 520
Prix d'acquisition : 40 000
Travaux : 45 320
Valeur du bien : 85 320
Frais de notaire : 3 200
Coût estimé : 3 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81.02
Loyer prédit : 6.32€/m²/mois
Fourchette : 5.18€ - 7.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 512€/mois
Loyer annuel estimé : 6147€/an
Fourchette totale : 420€ - 625€/mois
Fourchette annuelle : 5036€ - 7504€/an
Rentabilité brute :6.94%
Fourchette de rentabilité :5.69% - 8.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :88 520
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :437,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :25,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 463,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 722,65
Coût de l'assurance :7 745,50
Taxe foncière : 614,71€/an
Soit par mois : 51,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 512,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 514,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-2,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 253 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 22 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé pour toutes les chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet
Quantité: salon (environ 38 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 320(559 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:4 800
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 600€ = 4800€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:9 000
    Rénovation lourde chambres: 45 m² × 200€/m² = 9000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:1 520
    Rafraîchissement salon: 38 m² × 40€/m² = 1520€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auvergne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 512 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 147 €/an
Calcul : 512 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 954 €/an
Base de calcul : Emprunt de 88 520 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 310 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 615 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 320
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 198
Revenus locatifs : +6 147
Charges déductibles : -49 198
Résultat foncier Année 1 : -43 051(Déficit de 43 051 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 651
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 878 €/an
Revenus locatifs : +6 147
Charges déductibles : -3 878
Résultat foncier Années 2+ : 2 269 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21651.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 40 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 26 000(65% de 40 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 945 €/an
Calcul : 26 000 € × 3,636% = 945
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 14749 2012 957-43 05421 400 €21 654 €21 654 €
26 2703 8022 8782 468--19 187 €
36 3953 7212 7972 674--16 512 €
46 5233 6372 7122 886--13 626 €
56 6543 5502 6253 104--10 522 €
66 7873 4602 5353 327--7 194 €
76 9233 3662 4423 556--3 638 €
87 0613 2702 3463 791---
97 2023 1702 2464 032---
107 3463 0672 1434 279---
117 4932 9612 0364 533---
127 6432 8501 9264 793---
137 7962 7361 8125 060---
147 9522 6181 6945 334---
158 1112 4961 5725 615---
168 2732 3701 4455 903---
178 4392 2391 3156 199---
188 6072 1041 1806 503---
198 7801 9641 0406 815---
208 9551 8208957 135---
219 1341 6707467 464---
229 3171 5165917 801---
239 5031 3564318 147---
249 6931 1902668 503---
259 8871 019958 868---
TOTAL196 893111 15642 72385 73721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 85 737
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 147 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 291 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 291-6 420+7 711
2+1 2910+1 291
3+1 2910+1 291
4+1 2910+1 291
5+1 2910+1 291
6+1 2910+1 291
7+1 2910+1 291
8+1 291+46+1 245
9+1 291+1 210+81
10+1 291+1 284+7
11+1 291+1 360-69
12+1 291+1 438-147
13+1 291+1 518-227
14+1 291+1 600-309
15+1 291+1 684-393
16+1 291+1 771-480
17+1 291+1 860-569
18+1 291+1 951-660
19+1 291+2 045-754
20+1 291+2 141-850
21+1 291+2 239-948
22+1 291+2 340-1 049
23+1 291+2 444-1 153
24+1 291+2 551-1 260
25+1 291+2 660-1 369
Total+32 275+25 721+6 554
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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