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Appartement T3 Résidence des jardins

Bien expiré
VilleCommentry (03)
Surface81.02m²
Coût Total88 520€
Loyer Annuel6 147€
Rentabilité6.94%
Cashflow/mois-2€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 40 000 €
Surface : 81.02 m²
Prix au m² : 493,71 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 5, Cave, Nombre de WC : 1

Situé au 2? étage d'une résidence calme et bien entretenue, cet appartement offre une belle opportunité pour les amateurs de rénovation ou les investisseurs en quête d'un projet à fort potentiel. Entièrement à rénover, il constitue une véritable page blanche permettant de repenser les espaces selon vos envies et vos besoins. Sa configuration actuelle laisse entrevoir de belles possibilités d'aménagement, avec la perspective de créer un intérieur moderne, lumineux et parfaitement optimisé. Une fois rénové, ce bien révélera tout son charme et deviendra un lieu de vie confortable et valorisant, au sein d'un environnement paisible et recherché. Une opportunité rare pour donner vie à un projet personnalisé et créer un appartement à votre image. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://www.cabinet-landrieve.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Commentry
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03600
Coordonnées : 46.289114, 2.744568
Total : 88 520€
Prix d'acquisition : 40 000€
Travaux : 45 320€
Valeur du bien : 85 320€
Frais de notaire : 3 200€
Coût estimé : 3 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81.02m²
Loyer prédit : 6.32€/m²/mois
Fourchette : 5.18€ - 7.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 512€/mois
Loyer annuel estimé : 6147€/an
Fourchette totale : 420€ - 625€/mois
Fourchette annuelle : 5036€ - 7504€/an
Rentabilité brute :6.94%
Fourchette de rentabilité :5.69% - 8.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :88 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :437,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :25,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 463,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 722,65€
Coût de l'assurance :7 745,50€
Taxe foncière : 614,71€/an
Soit par mois : 51,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 512,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 514,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-2,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 253 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 22 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé pour toutes les chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet
Quantité: salon (environ 38 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 320 €(559 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 600€ = 4800€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:9 000€
    Rénovation lourde chambres: 45 m² × 200€/m² = 9000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:1 520€
    Rafraîchissement salon: 38 m² × 40€/m² = 1520€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auvergne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 512 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 147 €/an
Calcul : 512 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 954 €/an
Base de calcul : Emprunt de 88 520 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 310 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 615 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 320 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 198 €
Revenus locatifs : +6 147 €
Charges déductibles : -49 198 €
Résultat foncier Année 1 : -43 051 €(Déficit de 43 051 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 651 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 878 €/an
Revenus locatifs : +6 147 €
Charges déductibles : -3 878 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 269 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21651.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 40 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 26 000 €(65% de 40 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 945 €/an
Calcul : 26 000 € × 3,636% = 945 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 147 €49 201 €2 957 €-43 054 €21 400 €21 654 €21 654 €
26 270 €3 802 €2 878 €2 468 €--19 187 €
36 395 €3 721 €2 797 €2 674 €--16 512 €
46 523 €3 637 €2 712 €2 886 €--13 626 €
56 654 €3 550 €2 625 €3 104 €--10 522 €
66 787 €3 460 €2 535 €3 327 €--7 194 €
76 923 €3 366 €2 442 €3 556 €--3 638 €
87 061 €3 270 €2 346 €3 791 €---
97 202 €3 170 €2 246 €4 032 €---
107 346 €3 067 €2 143 €4 279 €---
117 493 €2 961 €2 036 €4 533 €---
127 643 €2 850 €1 926 €4 793 €---
137 796 €2 736 €1 812 €5 060 €---
147 952 €2 618 €1 694 €5 334 €---
158 111 €2 496 €1 572 €5 615 €---
168 273 €2 370 €1 445 €5 903 €---
178 439 €2 239 €1 315 €6 199 €---
188 607 €2 104 €1 180 €6 503 €---
198 780 €1 964 €1 040 €6 815 €---
208 955 €1 820 €895 €7 135 €---
219 134 €1 670 €746 €7 464 €---
229 317 €1 516 €591 €7 801 €---
239 503 €1 356 €431 €8 147 €---
249 693 €1 190 €266 €8 503 €---
259 887 €1 019 €95 €8 868 €---
TOTAL196 893 €111 156 €42 723 €85 737 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 85 737 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 147 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 291 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 291 €-6 420 €+7 711 €
2+1 291 €0 €+1 291 €
3+1 291 €0 €+1 291 €
4+1 291 €0 €+1 291 €
5+1 291 €0 €+1 291 €
6+1 291 €0 €+1 291 €
7+1 291 €0 €+1 291 €
8+1 291 €+46 €+1 245 €
9+1 291 €+1 210 €+81 €
10+1 291 €+1 284 €+7 €
11+1 291 €+1 360 €-69 €
12+1 291 €+1 438 €-147 €
13+1 291 €+1 518 €-227 €
14+1 291 €+1 600 €-309 €
15+1 291 €+1 684 €-393 €
16+1 291 €+1 771 €-480 €
17+1 291 €+1 860 €-569 €
18+1 291 €+1 951 €-660 €
19+1 291 €+2 045 €-754 €
20+1 291 €+2 141 €-850 €
21+1 291 €+2 239 €-948 €
22+1 291 €+2 340 €-1 049 €
23+1 291 €+2 444 €-1 153 €
24+1 291 €+2 551 €-1 260 €
25+1 291 €+2 660 €-1 369 €
Total+32 275 €+25 721 €+6 554 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 225 jours
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