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Appartement

VilleCipières (06)
Surface37
Coût Total78 585
Loyer Annuel4 907
Rentabilité6.24%
Cashflow/mois-39
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 47 000 €
Surface : 37 m²
Prix au m² : 1 270,27 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électrique individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Dans le village de Cipières, construit sur un promontoire à 75m d’altitude, adossé au Gros Pounch, surplombant la vallée du Loup et faisant face au Massif du Cheiron. À 25km de Grasse, 10km après Gourdon et à 8km de Gréolières. Edifié à l'entrée du village, l'équipe de Déclic Immo 06 vous propose en exclusivité, cet appartement de 37 m2 environ. Il offre sur 2 niveaux : Une pièce à vivre lumineuse avec une cuisine à aménager, Une grande salle d’eau avec WC, A l’étage une grande chambre de 16 m2 environ, avec placard. Facilité de stationnement à proximité. Réf 1317. DECLIC IMMO 06 DPE : D Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr. Annonce proposée et rédigée sous la responsabilité éditoriale de GUERRINI Annabelle - 06 16 77 70 52 Agent commercial RSAC N° 978 150 274 Ville du greffe : GRASSE

Bien soumis au statut juridique de la Copropriété. Nb de lots : 8. Pas de procédure en cours. Absence de charges de copropriété Honoraires à la charge du vendeur Prix moyens des énergies indexés sur les années 2021 2022 2023 (abonnement compris). Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 943 € et 1 275 € par an. Surface CARREZ : 37.55 m² - https://assets.adaptimmo.com/bareme/17012/06021/bareme.pdf

Ville : Cipières
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06620
Coordonnées : 43.782697, 6.958209
Total : 78 585
Prix d'acquisition : 47 000
Travaux : 27 825
Valeur du bien : 74 825
Frais de notaire : 3 760
Coût estimé : 3 760
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 37
Loyer prédit : 11.05€/m²/mois
Fourchette : 7.33€ - 16.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 409€/mois
Loyer annuel estimé : 4907€/an
Fourchette totale : 271€ - 616€/mois
Fourchette annuelle : 3256€ - 7395€/an
Rentabilité brute :6.24%
Fourchette de rentabilité :4.14% - 9.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 967,6 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :72 801
Prix d'achat :47 000
Décote à l'achat :-25 801 (-35.4%)
Marge achat-revente :-5 784€ (-7.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :78 585
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :387,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :19,65€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 406,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :37 551,45
Coût de l'assurance :5 893,87
Taxe foncière : 490,66€/an
Soit par mois : 40,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 408,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 447,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-38,77€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 253 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant (ex: radiateurs électriques basse consommation) pour remplacer le chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 37 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique et potentiel gain d'une classe énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation thermique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique pour l'eau chaude.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation complète.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, réfection des murs et installations électriques.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - cuisine avec installations anciennes et murs abîmés.
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 16 m²)
Raison: État 5/5 visible - chambre en excellent état, rafraîchissement léger recommandé.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: salon (environ 21 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 825(752 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:2 100
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 1500€ = 1500€, Main d'œuvre: 600€
  • Menuiseries:4 800
    Remplacement fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 1200€ = 4800€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:4 000
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:8 000
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:400
    Peinture chambre: 16 m² × 25€/m² = 400€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:525
    Peinture salon: 21 m² × 25€/m² = 525€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cipières (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 900✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 409 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 907 €/an
Calcul : 409 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 599 €/an
Base de calcul : Emprunt de 78 585 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 236 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 491 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 825
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 150
Revenus locatifs : +4 907
Charges déductibles : -31 150
Résultat foncier Année 1 : -26 244(Déficit de 26 244 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 844
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 325 €/an
Revenus locatifs : +4 907
Charges déductibles : -3 325
Résultat foncier Années 2+ : 1 581 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4843.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 47 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 30 550(65% de 47 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 111 €/an
Calcul : 30 550 € × 3,636% = 1 111
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 90731 1532 601-26 24621 400 €4 846 €4 846 €
25 0053 2582 5321 746--3 100 €
35 1053 1862 4601 918--1 181 €
45 2073 1122 3862 095---
55 3113 0352 3092 276---
65 4172 9562 2292 462---
75 5262 8732 1472 652---
85 6362 7882 0622 848---
95 7492 7011 9743 048---
105 8642 6101 8833 254---
115 9812 5161 7893 465---
126 1012 4191 6923 682---
136 2232 3181 5923 905---
146 3472 2141 4884 133---
156 4742 1071 3804 367---
166 6041 9961 2694 608---
176 7361 8811 1544 855---
186 8701 7621 0365 108---
197 0081 6399135 369---
207 1481 5127865 636---
217 2911 3816555 910---
227 4371 2455196 191---
237 5851 1053786 481---
247 7379602336 777---
257 892810837 082---
TOTAL157 15983 53737 55173 62321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 73 623
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 907 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 030 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 030-6 420+7 450
2+1 0300+1 030
3+1 0300+1 030
4+1 030+274+756
5+1 030+683+347
6+1 030+738+292
7+1 030+796+234
8+1 030+854+176
9+1 030+914+116
10+1 030+976+54
11+1 030+1 040-10
12+1 030+1 105-75
13+1 030+1 171-141
14+1 030+1 240-210
15+1 030+1 310-280
16+1 030+1 382-352
17+1 030+1 456-426
18+1 030+1 532-502
19+1 030+1 611-581
20+1 030+1 691-661
21+1 030+1 773-743
22+1 030+1 857-827
23+1 030+1 944-914
24+1 030+2 033-1 003
25+1 030+2 125-1 095
Total+25 750+22 087+3 663
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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