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Maison à vendre

Bien expiré
VilleGénébrières (82)
Surface240m²
Coût Total325 542€
Loyer Annuel26 311€
Rentabilité8.08%
Cashflow/mois+264€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 219 900 €
Surface : 240 m²
Prix au m² : 916,25 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Salon (total 85 m²), 4 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Jardin, 2 terrasses, calme, Belle vue

Amoureux de charme et d'espace, laissez-vous séduire par ce magnifique corps de ferme offrant un hectare de terrain. Vous y découvrirez une superbe pièce de vie de plus de 80 m² avec des éléments authentiques : charpente et poutres apparentes, tomette, terrasse couverte.. Cette habitation comprends 4 chambres, une mezzanine ouverte sur le séjour pour un espace bureau ou détente. A l'extérieur, un parc arboré vous attend, ponctué d'arbres centenaires et quelques fruitiers, le tout avec une vue dégagée sur les vallons. Un garage indépendant complète ce bien rare, idéal pour allier tranquillité, nature et volume. Un lieu unique où authenticité et sérénité se rencontrent !

Ville : Génébrières
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82230
Coordonnées : 44.001220, 1.489274
Total : 325 542€
Prix d'acquisition : 219 900€
Travaux : 88 050€
Valeur du bien : 307 950€
Frais de notaire : 17 592€
Coût estimé : 17 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 240m²
Loyer prédit : 9.14€/m²/mois
Fourchette : 7.63€ - 10.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 2193€/mois
Loyer annuel estimé : 26311€/an
Fourchette totale : 1831€ - 2626€/mois
Fourchette annuelle : 21967€ - 31514€/an
Rentabilité brute :8.08%
Fourchette de rentabilité :6.75% - 9.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 988,51 €/m²
Basé sur :57 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :477 242 €
Prix d'achat :219 900 €
Décote à l'achat :-257 342€ (-53.9%)
Marge achat-revente :151 700€ (31.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :325 542€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 614,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :94,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 709,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :158 678,68€
Coût de l'assurance :28 484,92€
Taxe foncière : 2 631,05€/an
Soit par mois : 219,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 192,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 928,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :264,27€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 305 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 240 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 240 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 30 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite une mise aux normes et un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une mise aux normes et un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 35 m²)
Raison: État 4/5 - Salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :88 050 €(367 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:12 000€
    Isolation toiture/combles: 240 m² × 50€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:24 000€
    Fenêtres double vitrage: 30 fenêtres × 800€ = 24000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs/plafonds: 48 m² × 50€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 050€
    Peinture murs/plafonds salon: 35 m² × 30€/m² = 1050€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Génébrières (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 49 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 193 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 311 €/an
Calcul : 2 193 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 960 €/an
Base de calcul : Emprunt de 325 542 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 139 €/an
Calcul : 95 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 631 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 88 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 102 780 €
Revenus locatifs : +26 311 €
Charges déductibles : -102 780 €
Résultat foncier Année 1 : -76 470 €(Déficit de 76 470 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 55 070 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 730 €/an
Revenus locatifs : +26 311 €
Charges déductibles : -14 730 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 580 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 55069.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 219 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 142 935 €(65% de 219 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 198 €/an
Calcul : 142 935 € × 3,636% = 5 198 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 311 €102 791 €10 971 €-76 480 €21 400 €55 080 €55 080 €
226 837 €14 450 €10 680 €12 387 €--42 694 €
327 373 €14 149 €10 379 €13 224 €--29 469 €
427 921 €13 838 €10 067 €14 083 €--15 386 €
528 479 €13 516 €9 745 €14 964 €--422 €
629 049 €13 182 €9 412 €15 867 €---
729 630 €12 837 €9 067 €16 793 €---
830 223 €12 480 €8 710 €17 742 €---
930 827 €12 111 €8 341 €18 716 €---
1031 444 €11 729 €7 959 €19 714 €---
1132 072 €11 334 €7 564 €20 738 €---
1232 714 €10 925 €7 155 €21 789 €---
1333 368 €10 502 €6 732 €22 866 €---
1434 035 €10 064 €6 294 €23 971 €---
1534 716 €9 611 €5 841 €25 105 €---
1635 411 €9 143 €5 372 €26 268 €---
1736 119 €8 658 €4 888 €27 461 €---
1836 841 €8 156 €4 386 €28 685 €---
1937 578 €7 637 €3 867 €29 940 €---
2038 329 €7 100 €3 330 €31 229 €---
2139 096 €6 545 €2 774 €32 551 €---
2239 878 €5 970 €2 200 €33 908 €---
2340 676 €5 375 €1 605 €35 300 €---
2441 489 €4 760 €990 €36 729 €---
2542 319 €4 124 €353 €38 195 €---
TOTAL842 735 €340 990 €158 679 €501 745 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 501 745 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 311 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 525 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 525 €-6 420 €+11 945 €
2+5 525 €0 €+5 525 €
3+5 525 €0 €+5 525 €
4+5 525 €0 €+5 525 €
5+5 525 €0 €+5 525 €
6+5 525 €+4 633 €+892 €
7+5 525 €+5 038 €+487 €
8+5 525 €+5 323 €+202 €
9+5 525 €+5 615 €-90 €
10+5 525 €+5 914 €-389 €
11+5 525 €+6 222 €-697 €
12+5 525 €+6 537 €-1 012 €
13+5 525 €+6 860 €-1 335 €
14+5 525 €+7 191 €-1 666 €
15+5 525 €+7 531 €-2 006 €
16+5 525 €+7 880 €-2 355 €
17+5 525 €+8 238 €-2 713 €
18+5 525 €+8 605 €-3 080 €
19+5 525 €+8 982 €-3 457 €
20+5 525 €+9 369 €-3 844 €
21+5 525 €+9 765 €-4 240 €
22+5 525 €+10 172 €-4 647 €
23+5 525 €+10 590 €-5 065 €
24+5 525 €+11 019 €-5 494 €
25+5 525 €+11 459 €-5 934 €
Total+138 125 €+150 523 €+-12 398 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 200 jours
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