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Maison à vendre

Bien expiré
VilleGénébrières (82)
Surface240
Coût Total325 542
Loyer Annuel26 311
Rentabilité8.08%
Cashflow/mois+264
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 219 900 €
Surface : 240 m²
Prix au m² : 916,25 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Salon (total 85 m²), 4 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Jardin, 2 terrasses, calme, Belle vue

Amoureux de charme et d'espace, laissez-vous séduire par ce magnifique corps de ferme offrant un hectare de terrain. Vous y découvrirez une superbe pièce de vie de plus de 80 m² avec des éléments authentiques : charpente et poutres apparentes, tomette, terrasse couverte.. Cette habitation comprends 4 chambres, une mezzanine ouverte sur le séjour pour un espace bureau ou détente. A l'extérieur, un parc arboré vous attend, ponctué d'arbres centenaires et quelques fruitiers, le tout avec une vue dégagée sur les vallons. Un garage indépendant complète ce bien rare, idéal pour allier tranquillité, nature et volume. Un lieu unique où authenticité et sérénité se rencontrent !

Ville : Génébrières
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82230
Coordonnées : 44.001220, 1.489274
Total : 325 542
Prix d'acquisition : 219 900
Travaux : 88 050
Valeur du bien : 307 950
Frais de notaire : 17 592
Coût estimé : 17 592
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 240
Loyer prédit : 9.14€/m²/mois
Fourchette : 7.63€ - 10.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 2193€/mois
Loyer annuel estimé : 26311€/an
Fourchette totale : 1831€ - 2626€/mois
Fourchette annuelle : 21967€ - 31514€/an
Rentabilité brute :8.08%
Fourchette de rentabilité :6.75% - 9.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 988,51 €/m²
Basé sur :57 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :477 242
Prix d'achat :219 900
Décote à l'achat :-257 342 (-53.9%)
Marge achat-revente :151 700€ (31.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :325 542
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 614,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :94,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 709,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :158 678,68
Coût de l'assurance :28 484,92
Taxe foncière : 2 631,05€/an
Soit par mois : 219,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 192,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 928,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :264,27€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 305 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 240 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 240 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 30 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite une mise aux normes et un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une mise aux normes et un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 35 m²)
Raison: État 4/5 - Salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :88 050(367 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:12 000
    Isolation toiture/combles: 240 m² × 50€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:24 000
    Fenêtres double vitrage: 30 fenêtres × 800€ = 24000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture murs/plafonds: 48 m² × 50€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 050
    Peinture murs/plafonds salon: 35 m² × 30€/m² = 1050€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Génébrières (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 49 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 193 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 311 €/an
Calcul : 2 193 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 960 €/an
Base de calcul : Emprunt de 325 542 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 139 €/an
Calcul : 95 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 631 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 88 050
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 102 780
Revenus locatifs : +26 311
Charges déductibles : -102 780
Résultat foncier Année 1 : -76 470(Déficit de 76 470 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 55 070
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 730 €/an
Revenus locatifs : +26 311
Charges déductibles : -14 730
Résultat foncier Années 2+ : 11 580 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 55069.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 219 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 142 935(65% de 219 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 198 €/an
Calcul : 142 935 € × 3,636% = 5 198
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 311102 79110 971-76 48021 400 €55 080 €55 080 €
226 83714 45010 68012 387--42 694 €
327 37314 14910 37913 224--29 469 €
427 92113 83810 06714 083--15 386 €
528 47913 5169 74514 964--422 €
629 04913 1829 41215 867---
729 63012 8379 06716 793---
830 22312 4808 71017 742---
930 82712 1118 34118 716---
1031 44411 7297 95919 714---
1132 07211 3347 56420 738---
1232 71410 9257 15521 789---
1333 36810 5026 73222 866---
1434 03510 0646 29423 971---
1534 7169 6115 84125 105---
1635 4119 1435 37226 268---
1736 1198 6584 88827 461---
1836 8418 1564 38628 685---
1937 5787 6373 86729 940---
2038 3297 1003 33031 229---
2139 0966 5452 77432 551---
2239 8785 9702 20033 908---
2340 6765 3751 60535 300---
2441 4894 76099036 729---
2542 3194 12435338 195---
TOTAL842 735340 990158 679501 74521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 501 745
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 311 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 525 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 525-6 420+11 945
2+5 5250+5 525
3+5 5250+5 525
4+5 5250+5 525
5+5 5250+5 525
6+5 525+4 633+892
7+5 525+5 038+487
8+5 525+5 323+202
9+5 525+5 615-90
10+5 525+5 914-389
11+5 525+6 222-697
12+5 525+6 537-1 012
13+5 525+6 860-1 335
14+5 525+7 191-1 666
15+5 525+7 531-2 006
16+5 525+7 880-2 355
17+5 525+8 238-2 713
18+5 525+8 605-3 080
19+5 525+8 982-3 457
20+5 525+9 369-3 844
21+5 525+9 765-4 240
22+5 525+10 172-4 647
23+5 525+10 590-5 065
24+5 525+11 019-5 494
25+5 525+11 459-5 934
Total+138 125+150 523+-12 398
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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